资产评估报告格式

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资产评估报告，也称“国有资产评估报告”，是评估机构或评估人向委托单位报告资产评估工作结果的一种应用文体。在企业转换经营机制、建立现代企业制度中，在国有资产管理体制改革中，资产评估工作无疑具有重要意义。资产评估报告的主要作用是：它可以作为国有资产管理部门对所评估的资产作出处理决定的依据；又可以作为被评估单位进行产权交易、以现有资产入股经营等经济活动的依据；它所提供的有关资料，对财政、税务、金融、工商及被评估单位的上级主管等部门了解现有资产价值状况，都有重要的参考价值。资产评估报告的突出特点是：鲜明的目的性；科学的评估性。根据评估的对象划分，资产评估报告可分为单项评估报告和综合评估报告两种。

在对资产进行评估中，在资产评估报告的写作中，选用科学而合理的方法是非常必要的。按《国有资产评估办法》的规定，主要有以下几种评估方法：一是收益现值法；二是重置成本法；三是现行市价法；四是清算价格法。另外，对流动中的原材料、在制品、协作件、库存商品、低值易耗品等，应根据其现行市价，考虑购置费用、产品完工程度、损耗等因素，评定重估价值。

资产评估报告的结构，通常有标题、致送单位、正文、附件、署名和日期几个部分。

标题。一般由被评估单位名称、评估项目名称和文种几部分组成，即评估对象加文种。

致送单位，即委托评估的单位名称，顶格写在标题下、正文前。

正文。它是资产评估报告的主体部分，一般要涉及到以下几个方面的内容：资产评估的依据、目的和对象；评估对象的基本情况；参加评估人员和评估日期；主要评估方法；评估过程；评估结果。以上内容可根据具体情况和实际需要灵活掌握，有的应该详写，有的可以简写。

附件。通常包括一些说明、部分表格等。如果所有内容都已在正文中表述完毕，附件部分就可以略去。

署名和日期写在正文后右下方，写出评估人姓名和具体年月日。

写作资产评估报告，内容要客观、公正；语言要准确、简明；数字要确切、明白。

范例

××市××厂办公楼及土地价值的评估报告

××××：

我们接受××市××厂的委托，对该厂办公楼及土地价值进行了评估。结果报告如下：

一、基本概况

（一）被评估资产的企业概况：

企业名称：××××厂；

企业性质：国营；

法人代表：×××；

企业地址：××市××路××号。

（二）评估日期：1992年10月9日。

（三）评估目的：了解资产价值，为资产转让作准备。

（四）评估范围：厂区内原办公楼一栋及该楼围墙内4288．32平方米的土地。

（五）被评估资产概况：该资产原为厂办公楼，砖混结构，高四层，局部三层，平均层高约3．8米，占地面积1517．52平方米，建筑面积为5767．08平方米（其中地面以上5365．92平方米，地下室401．16平方米）。1962年底建成并投入使用，固定资产原值为×××万元。1977年全面检修门窗一次，1985年对一、二层重新粉刷装修后改为旅馆，1990年底对暖气进行了一次大修。

（六）评估方法：重置成本法。

二、评估做法

我们接受此项评估委托后，随即组织了评估小组并按下列步骤开展工作：

第一，赴资产现场进行实地勘察。对该办公楼的地基、承重构件、非承重墙、层面、楼地面、门窗、内外粉刷、顶棚、供水、卫生设施、电路、照明、暖气等，都作了勘察记录，在此基础上进行综合评定，从而确定该办公楼的成新。

第二，进行市场调查。为了取得更新重置砖混结构办公楼的建筑造价以及地价的有关资料，我们专程到××市统计局、××市第一建筑工程公司等单位作了调查，从而取得了现行相同结构办公楼的建筑造价及地价数据，为更新重置成本的确定取得了必要的第一手资料。

第三，计算更新重置成本和资产价值，办公楼建筑的更新重置成本在单方建筑造价的基础上，考虑“四源”费、供电集资、基建管理费等项因素计算确定；土地价值的确定，主要考虑现行市场因素。

三、具体估算过程

（一）办公楼建筑

1．地上建筑部分更新重置成本的计算：

（1）经调查，现行砖混结构办公楼建筑预算造价为387．60元平方米。

（2）现行办公楼层高一般为3米，该楼建筑层高为3．8米，由于层高增加约使造价增高13％。

387．60×13％＝50．39（元平方米）

（3）“四源”费。

①上水：该办公楼估计用水量为14．4吨小时，按8小时计算，每吨收费标准为830元。

14．4×8×830＝95616（元）

②污水：排放量按自来水的70％计算，每吨收费标准为800元。

14．4×8×70％×800＝64512（元）

③供热，按每平方米耗用量100大卡计算，收费标准为每100万大卡70万元。

100×5365．92＝536592（大卡）

536592×0．7＝375614．4（元）

“四源”费（1—3）小计：

95616＋64512＋375614．4＝535742．4（元）

平均每平方米为：

535742．45365．92＝99．84（元）

（4）供电集资：按48千瓦计算，收费标准为每千瓦2000元。

48×2000＝96000（元）

平均每平方米为：960005365．92＝17．89（元）

（5）基建管理费：按建筑预算造价的1％计算，平均每平方米为387．6×1％＝3．88（元）

（6）地上建筑部分每平方米更新重置成本为（1）—（5）：387．6＋50．39＋99．84＋17．89＋3．88＝559．6（元）

（7）地上建筑部分更新重置成本为：559．6×5365．92＝3002768．83（元）

2．地下室部分更新重置成本的计算：

有关“四源”费和供电集资在地上建筑部分计算时包含了地下室部分应分提的费用，所以地下室部分不再计算。

（1）建筑预算造价仍为每平方米387．6元。

（2）地下室内有上、下水及照明设施，但无暖气设施，故应作必要的扣除。根据调查测算，砖混结构办公楼暖气设施造价占预算总造价的4．93％，则每平方米暖气设施造价为：387．6×4．93％＝19．11（元）

（3）基建管理费：按建筑预算造价的1％计算，每平方米为：387．6×1％＝3．88（元）

（4）地下室部分每平方米更新重置成本为：387．6－19．11＋3．88＝372．37（元）

（5）地下室部分更新重置成本为：372．37×401．16＝149379．95（元）

3．办公楼建筑评估价值：

该办公楼于1962年底投入使用，至1991年底已使用29年，据实地勘察，该楼地基基础未发现较大不均匀沉降，承载能力尚好，承重构件未发现下沉开裂，但门窗局部破缺朽蚀比较严重，油漆老化剥落，上水管锈蚀，电线老化，内粉刷局部剥落。经综合评定，确认成新为五成，详见附表。

办公楼建筑评估价值＝3152148．78×50％＝1576074．39（元）

（二）土地价值

该办公楼占地1517．52平方米，楼外围墙内占地2770．8平方米，合计4288．32平方米。目前××市城区、近效区耕地的补偿价约为每平方米400—450元，房产经营单位确定房价中的隐形地价，××地区（含××路一带）每平方米约为400多元。据此，此次评估确定地价为每平方米420元。

办公楼地价＝1517．52×420＝637358．4（元）

楼外围墙内地价＝2770．8×420＝1163736（元）

（三）评估总价值

含地价办公楼建筑的评估价值为：1576074．39＋637358．4＝2213432．79（元）

办公楼建筑和楼外围墙内土地的评估总价值为：2213432．79＋1163736＝3377168．79（元）

附表（略）