房地产企业联防联建经验交流

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房地产开发指房地产开发企业在城市规划区内的国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，进而转让房地产开发项目，或者销售、出租商品房的行为。近些年来，随着房地产业的发展，在房地产开发实践中，房地产企业进行联建的现象非常普遍。

前段时间，受金融风暴的影响，房地产曾经有过一段时间的低迷，针对房地产行业的特点，我们作为一个优秀房地产开发企业，采取健全制度，创新监督方式，与施工单位、监理单位廉洁共建形式，形成监督合力，确保了工程建设的顺利开展，实现了干部监督管理和工程建设的双赢。

同时，我们实施“多方位开展联防联建，打造阳光地产共同发展”的市场策略，我们的业绩逆势大幅上扬，我们抓住了重大突破口，不断增强机遇意识、责任意识和协作意识，按照“企业做表率、大家抓落实”，不断拓宽廉洁共建范围，确保工程项目整体推进。根据新形势、新情况、新要求，因时因地因情施策，创新建立了多种行之有效的联防共建模式，为项目顺利完成注入了新的活力。

一、项目廉洁共建基本情况

青岛中心项目是中铁置业集团投资开发，集高端商业，国际五星级酒店、国际5A级写字楼、顶级酒店式公寓、高级住宅等五种高端业态于一身的大型城市综合体。项目总占地面积约2万平方米，总建筑面积约33万平方米，其中地上建筑面积约27万平方米，由ArtDeco风格的3栋超高层建筑组成，规划单体布局为倒“品”字型，其中两栋高度237米，项目建成后将成为青岛最高的综合建筑群，是山东乃至整个中国北方的地标建筑。

在项目开发中，我们高度重视与施工单位、监理单位合作，采取廉洁共建不断深化联调、联防、联治、联管、联控工作，各类矛盾纠纷数量稳步下降，有力促进了大型项目工程顺利完成。2009年11月，经集团公司党委研究决定，成立了企业纪委工作委员会，选用了政治素质好、廉洁意识强、工作业务精的员工担任纪工委委员。同时，纪工委牵头建立项目廉政建设工作领导小组，明确责任目标，从机制上克服了项目廉政建设工作一无责任主体、二无具体职责、三无工作内容的弊端。纪工委的组建，为房地产企业的党风和廉政建设提供了有力的组织保证。同时也我们房地产企业也采取了具体措施，领导重视，加强多方联结共建，增进工作交流与沟通。具体体现在三个方面。

领导重视方面，全面贯彻落实廉洁共建精神，不断深化反腐协作。采取签订与施工单位、监理单位廉洁合作协议书、制定好廉洁共建纠纷调处制度等，上级领导召开廉洁共建会议，建立了互访联谊制度，取得了良好成效。同时，我们切实加强组织领导。廉洁共建直接抓，努力形成一级抓一级，层层抓落实的良好格局，确保联防共建活动的有效开展。

协调指导方面，公司与施工单位、监理单位合作加强对“多方国企联建”活动的指导，协调联结共建关系，担负起社会反腐倡廉文化共建的“桥梁”和“纽带”，重点多方协调指导落实联建项目，以扩大“廉洁联建“活动的覆盖面，并务求取得实效。

宣传引导方面，在廉洁共建活动中，我们采取设置专栏等形式，广泛宣传深化和拓展“多方企业廉洁共建”活动的重要意义，宣传活动中涌现出来的先进典型，消除广大企业业对“多方企业廉洁共建”活动的认识偏差，形成良好的社会舆论氛围，切实多方企业参与活动的积极性和主动性。

二、房地产开发商选择联建联防的原因

房地产开发商选择联建联防的原因无非是由于资金、土地等条件的限制。例如有土地使用权而自有资金不足，故吸收其他单位投资联合开发；有资金但无房地产建设计划，或是为了省略立项，而以联建形式参与其他单位的房地产开发项目。而我们房地产企业与多方联建联防主要是考虑到风险共担，利益分享的原则。可以更好的搞好大型项目建设。

三、确定房地产多方联防联建的范围

房地产联防联建活动的启动仪式使得双方对待联防联建机制达成共识。按照《城市房地产开发经营管理条例》第38条规定，房地产开发项目进行联建的，房地产开发企业应当将项目的联建事项记录在项目手册中，并将具有法律效力的联建文书自生效之日起10日内送项目所在地的区、县建设行政主管部门备案，并办理项目开发人变更等有关手续。

开展联防联建，打造阳光地产是我们企业的一贯宗旨。不过，如果联建行为不符合相关法律法规，常常容易引发纠纷以至诉讼，导致当事人经济目标不能达成，还造成讼累。房地产联建中存在着许多法律上的风险。事实上，撇开恶意欺诈行为而言，现在的大量房地产参建、联建纠纷、诉讼往往都是因为房地产开发企业本身在运作过程中未尽量规避法律风险而造成的。因此，作为房地产开发主体，只有清楚联建存在的相关法律风险，掌握好房地产多方联防联建的范围，规范运作，才可能尽量规避防范风险，减少纠纷的发生。所以我们大家加强建防联建机制是势在必行。

四、构建建防联建的机制

廉洁共建活动开展包括启动、建立共建机制、抓好共建落实、促进共建-培养氛围、日常工作开展例如招投标、材料采购、验工计价等。我们施工单位、监理单位在合作中开展的廉洁共建，具体体现在几个方面。

(一)加强多方协作。公司纪工委在党工委和上级领导的支持下，纵向以青岛中心项目建设为重心，从公司各个部门，到总包单位、监理单位、设计单位等；横向以公司纪工委为主，相关职能部门为助手，纵横联动，构建了符合房地产公司管理体制机制的宣教格局。公司纪工委同时与财务、人事、成本合约、工程物资等部门形成联动工作体，把廉洁从业教育深入贯穿到各个业务环节：在协助工程、成本合约等部门落实招标制度时，对相关责任人进行廉洁从业教育；在人事部门招聘、培养、选拔、任用各级领导人员过程中，适时与业务人员进行廉洁谈话；在共建企业廉洁文化活动中，把廉洁教育以各种形式延伸到各级领导人员及重要岗位人员的生活和家庭；在检查“三重一大”制度执行情况的同时，强化廉洁教育工作责任。特别是在廉洁教育中，把教育的警示先导作用始终贯穿于公务处理的全过程。

(二)创新工作方法。公司纪工委除借助文件等传统媒介的优势外，还充分利用了网络、板报、标语、警示台历等传载工具和多种文学体裁。在内容上，力争通俗易懂，利用正反典型材料、古今中外事例开展廉洁从业教育。通过灵活多样的教育方法，将严肃的政治性寓于生动的教育机制中，增强了实效。

(三)注重协同联建。以青岛中心项目为核心，把廉洁教育辐射到企业外部各关联方，与施工单位、监理单位、设计单位等交流沟通。公司在2009年举行的工程建设誓师大会上启动了青岛中心项目廉洁共建活动，青岛公司领导与建设单位、监理单位、设计单位的代表签订了“联防联建，双优双安”责任状。2010年公司与施工单位、监理单位签订了《项目建设廉洁协议》，将双方廉政建设的权力义务明确在协议中，各方共同开展了多种形式的廉洁从业教育活动。今年6月3日，公司组织关键岗位管理人员及施工总包单位、监理单位等合作单位管理人员，参观了青岛市反腐倡廉教育展。参观人员观看了反腐倡廉展板、模拟忏悔室以及反腐倡廉教育警示片，了解了我国反腐倡廉建设的基本情况以及建国以来党和国家领导人对反腐倡廉工作的重要指示，并从“千万不要亵渎权利、千万不要丧失信念、千万不要心存侥幸”等十个“千万不要”党员干部职务犯罪案例剖析中，受到了一次深刻的警示教育。我们还在与合作方的各项工作中适时地宣传党和国家各项廉政方针政策和企业规章制度，约束各合作方的行为。同时，也真诚欢迎各合作方监督我公司工作人员的行为，为项目运营创造良好的外部环境。

(四)加强招标监督。招标管理是房地产开发管理的重中之重，是减少成本、增加效益的基础。青岛中心项目总投资40多个亿，整个项目的招标工作涉及到营销、工程、机电设备材料等多个专业，合计招标额约25亿元。针对这种情况，公司纪工委主动作为，积极参与，根据集团公司《招标监督管理办法》，制定了公司《招标监督管理实施细则》。强化“公开促廉、制度保廉”措施，让纪检监督员参与到所有的招标工作的监督之中，有效遏制了腐败行为的发生。一是督促项目通过公开招标方式确定合格供应商，建立起公司内部合格供应商名录，全面了解供应商的资质，信誉及供货能力。全面评估供应商所供产品的价格、质量、供货情况及安装调试、售后服务等方面是否符合公司的要求。建立长期稳定的、可比较选择的建材及设备供应商网络。使公司的材料、设备采购工作达到“快速、准确、及时、优质、价廉”的水平。从而降低采购成本，保证产品的质量和交货期。供应商通过自己的实力和组织能力获得供应资格、施工资格，避免了暗箱操作和不正当竞争；二是严格招标监督管理，按照公司招标管理细则，公司成立招标监督小组，统一对公司范围内所有招标活动进行监督。招标监督人采取事前监督、现场过程监督方式对招标进行监督。截至目前对幕墙方案设计招标、沙盘公司招标、营销公司等7项招标工作，起到了良好的监督作用；三是督促严格合同管理，逐步推行合同格式化标准文本。在合同管理中，视业务发生的频繁程度，逐步推行格式化标准合同，格式化标准文本由相关业务部门起草，经与财务部、成本管理部等部门共同讨论确定后，报公司总经理办公会通过执行。格式化文本的推行，保护了公司利益，有利于推行目标成本管理，提高合同经办及审批效率。

(五)重视验工计价。验工计价工作是项目成本管理的基础，也是容易滋生腐败的环节之一。公司纪工委以此为切入点，介入了验工计价过程，督促验工计价制度的执行和落实，对易发生的苗头性和倾向性问题提前预防提醒，发现验工不合格、计量不准确等现象，坚决予以纠正，对故意行为或舞弊行为进行严肃处理。并与施工单位、监理单位互检互查，有效地防止腐败的滋生。

五、多方联防联建活动取得成效

我们从强化制度机制入手，加强对工程项目建设的廉政管理，全面推行工程承包合同与工程廉政合同“双签制”，把工程承包合同与廉政合同一同签订、一同履行、一同检查、一同验收，实现党员干部和工程项目资金运行“双安全”。建立和完善了项目公示、专家评审、资金拨付与管理制度等切实加大对工程廉洁反腐制度的检查落实力度，及时加强对重点工程的监督、指导和管理。

我们注重实行联防，形成监督合力。我们除了与开发商、承包商、监理单位采取廉洁共建方式外，还积极与纪检监察、检察机关加强联防协作，建立了定期会商、互通信息、定期通报、执法监察、落实责任等工作制度。主动与检察机关开展联合预防职务犯罪工作。具体体现在几个方面。

(一)探索创新，完善制度，健全多方廉洁共建机制

一是建立多方企业主要领导联系制度，共创反腐倡廉新氛围。我们企业与开发商承包商定期召开廉洁共建联席会议，开展经常性工作交流，进一步加深了双方的互信与共识。增进了廉洁共建协作的主动与默契。二是进一步完善矛盾联调机制，实现跨企业纠纷调处联动。建立了廉洁矛盾联防联调机制，廉洁矛盾联调工作进一步加强。三是建立廉洁信息交流共享制度，联动预警处置不稳定隐患苗头。

(二)丰富联建内容，扎实推进“多方企业廉洁共建”活动的开展

在多方企业廉洁共建活动中，我们与施工单位、监理单位按照“围绕发展抓联建、抓好联建促发展”的思路，根据实际需要，科学设计联建项目，丰富联建内容，实现双向互动，扎实开展联建活动。

一是组织联管，共同推进廉洁共建。开展“人员互派”活动。关键人员承担起廉洁情况通报、组织联谊和协调处理各种问题的责任，加强监督联系。立足于加强党员的跟踪管理，开展“党员互管”活动，加强对于企业党员的教育管理，教育引导他们要在企业生产经管中起带头作用。

二是廉洁文明联创，共同培育廉洁文化新风。各方把“廉洁共建”作为一项重要内容，在共同抓好企业员工思想政治教育、社会主义荣辱观教育的基础上，积极组织开展形式多样、为企业员工所欢迎的廉洁共建文娱活动，如举办篮球友谊赛、乒乓球赛、拔河比赛和文艺晚会等，共育文明新风。

三是廉洁联防，共同营造德定环境。努力优化企业廉洁环境；企业加强员工的法制教育，加强对员工的管理，防止员工出现违法问题。加强多方企业在廉洁高效工作上的沟通交流；积极探索廉洁联防的有效模式，努力营造和谐稳定的社会环境。

(三)加强了员工队伍廉洁建设。

员工队伍建设是取得一切工作的组织保证，必须坚持廉洁共建为工程项目的方针，努力进一步增强领导治理水平和执政能力以及驾驭复杂情况的能力。廉政建设不仅肩负着惩治违规违纪行为、严肃企业党纪政纪的政治使命，同时担负着维护企业合法权益、促进企业健康发展的历史责任。我们在工作中努力建立和完善了与地方纪检监察机关密切联系的长效机制，广交朋友，形成了有效的工作网络，邀请检察院、纪委领导到公司检查指导，为我们分析讲解企业如何规避风险，共创检企和谐合作良好氛围。

五、联防联建活动启发

平安和谐的环境是项目顺利完成的重要基石。开展廉洁共建，联防联建活动以来，我们房地产企业与开发商、建筑商大力发扬联防共建的优良传统，积极构建联防联建新机制，在既往工作的基础上，建立健全了联控、联防联治、联调、联创联建“八联”工作机制，逐步形成了工程项目以廉洁为主的良好氛围，加强了项目机制建设。

同时，房地产联防联建活动起到以廉洁奉公守法的思想教育联做。以抓好思想政治教育为内容，与单位共同开展“联防联建员工教育”活动，狠抓队伍建设，形成了联防联建的机制网络。多次召开联防联建座谈会，听取各方面的意见和建议，共同探索房地产繁荣互动发展的新路。

我们期待着与施工单位、建立单位更加紧密携手，在巩固和发展传统友谊的道路上实现反贪倡廉新的跨越，在巩固和发展项目合作中再创新绩，互利共赢，共创团结互助新气象，共铸和谐稳定新辉煌。