公有经营性房产保值增值策略研究

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一、当前公有经营性房产租赁中存在的问题

1、私设帐外帐，坐收坐支。在我县，部分县直机关，各系统、街道乃至其下属单位都或多或少掌握着一定的经营性房产用于租赁，但是数量不清、帐目不明，部分单位也没有完善的资产台帐。根据我县国库统一支付、收支两条线的规定，租金这样的预算外收是要统一进入财政，再由财政根据使用情况返还给各单位。由于缺乏全县公有经营性房产的统一台帐，各单位租金收入也就无法准确统计。部分单位利用这个漏洞，将部分或全部租金收入截留，不进财政，坐收坐支，自行使用。同时由于对于经营性房产基本信息的不明确，时间久了，房产流失，被个人侵吞也就存在着可能。

2、部分房产租赁期限过长，“二房东”现象突出，公有经营性房产的收益受损。房产租赁市场的行情瞬息万变，尤其是近几年我县房地产市场行情一路看涨，房屋租赁价格节节攀升。在这样的情况下，仍有部分单位的店面一签五年，更有甚者一签十年，国家、集体的利益严重受损。同时，由于我县的公房租金标准实行1997年前的政府定价，租金明显低于市场租金。一些承租户便利用政府定价的低租金擅自以高价将自己承租的公有经营性房产转租给他人，从中获取租金差价，牟取高额回报。尤其是在中山路，胜利路这样的繁华地段，层层转租的现象多有发生。这些严重违反房屋租赁管理规定的行为，造成了国有、集体资产的大量流失。

3、公有经营性房产租赁管理不公开、不透明，暗箱操作较多，是商业贿赂的多发地带。除直管公房有明确的台帐外，各单位的店面情况大都是自行掌握。店面何时到期、现承租人是谁、租金多少等等信息也都只有各单位相关的人员才清楚。这种信息的不透明、不公开，为暗箱操作和各种腐败现象孳生提供了土壤。日前，我县就查处了县属某单位书记、经理、副经理三人利用店面租赁，采取降低租赁价格、违规延长租赁期限等手段，收受承租人好处的商业贿赂窝案，涉案金额四十余万元。

4、房产租赁税款收取成难点。现在各公有经营性房产的使用权多在企业手中。而我县的企业多为困难企业、破产企业和停产企业，企业职工也多已下岗。因此，租赁收入成为了发放职工生活费、缴纳社保等各项保险，维护企业稳定的主要来源。从我县目前的情况看来，大部分的企业都是入不敷出，都拖欠了社保等各项保险无力缴纳。在这种情况下，缴纳房产租赁税更是无从谈起。

二、解决当前公有经营性房产租赁中问题的对策

1、规范程序，促使租赁活动步入有序轨道

从公有经营性房产租赁的管理现状来看，现行的制度规定，过于原则和笼统，缺乏可操作性，已经不适应或者不完全适应新形势的需要，迫切需要加以健全和完善。各地要结合实际，深入调研，及时出台单位经营性房产租赁管理等相关文件，在租赁主体、时限、程序、收入使用、监管等方面予以规范。

2、建章立制，强化租赁活动的长效管理

一是建立台帐制度。纪检监察机关要联合房管、建设部门，对经营性房产进行了全面清查。同时要根据清查结果，及时制定经营性房产的统一台帐，内容包括房产的地址、面积、现承租人、租金、合同期限等内容。同时要将经营性房产的台帐（包括面积、位置、现承租人、合同到期期限等内容）全面进行公开，让每一个想承租的人都可以得到相同的信息和公平的机会，从而确保租赁活动的公开化，提高拍租和公开召租的参与率，杜绝暗箱操作。

二是建立建立公开透明的运行机制。要将店面的招、拍租信息以报纸、公告、政务网等多种形式多渠道的广而告之。经营性房产必须通过公开的招租或拍租，让更多的人可以平等地参与店面的租赁过程，同时，实行拍租现场公开竞价，价高者得，对于最后的承租人还要将其信息进行公示，接受群众的全面监督。

三是建立随行就市的租金调整机制。每年要由统计部门牵头，在对市场行情进行调查摸底的基础上，对租金变化进行全面测算，并结合对市场价格变化的调查，对下一年度的租金市场指导价进行调整。

四是建立合理有效的租金使用管理机制。纪检、审计、财政等部门要对各单位的帐户开展专项清理，根据台帐清算所有收入。同时规定所有行政事业性单位，租金收入必须纳入财政专户，并按照财政预算，实行统一的国库集中支付，严格落实收支两条线制度；针对国有集体企业困难较多的实际情况，必须要求企业租金收入必须优先确保企业职工工资、养老保险、医保、工伤保险、生育保险、失业保险六大项支出；帮助和指导各村完善财务管理制度，严格实行村务公开制度，适时推行村级财务审计制度，确保租金的合理使用。

五是建立严密完备的监督管理机制。要抓住公开招拍租工作中的重点进行定期和不定期的抽查。一查程序，即查是否对外公开张贴招租公告并书面通知原承租人，张贴的时间、地点是否公开，竞租人报名是否畅通。二查价格，即查租赁价格是否明显偏低。三查入帐，即查经营性房产（店面）租赁收入是否按规定落实了收支两条线。要建立纪检介入、现场监督制度，做到严把“三关”即：严把审批关，即审批各单位《招拍租赁实施方案》是否符合文件规定；严把入口关，即查验参与竞租者资格、人数和本街区经营业态是否符合要求；严把信访关，招拍租赁会后张贴公示三天看是否有信访举报反映。要建立严格的责任追究制度。规定对违反规定或在店面租赁过程中以权谋私、暗箱操作而造成不良后果的单位和个人，追究相关人员责任和单位领导责任。