提升住宅小区服务水平经验交流

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突出重点综合整治物业管理与市民生活息息相关，多年来一直是倍受关注的社会热点和焦点问题。如何提升物业管理服务质量，增强群众对物业服务的认可，减少或避免群众对物业的投诉，已成为当前的一项重要课题。对此，邹城将物业管理列入市政府重点工作，启动实施了住宅小区物业管理综合整治行动，为提升城市品位、促进社区和谐、改善人居环境奠定了坚实的基础。但随着邹城经济的持续发展、城市化进程的不断加快和人民群众对生活质量要求的日益提高，规范和提升住宅小区物业管理工作，依然是一项任重道远的社会系统工程。

一、立足现状，找准症结

从邹城物业管理工作的现状分析，全市现有物业服务企业39家，其中三级资质23家，暂定资质16家，从业人员950余人，现有各类住宅小区201个，其中实行物业管理的有50个，约452万平方米，占总面积的79%；自行管理的有151个，约118万平方米，占总面积的21%。在这些小区中，有158个小区属于老旧小区，建设标准低，配套设施差，物业管理名存实亡。新建小区43个，约占小区总量的21%，这些小区建设规划合理，配套设施完善，较好的实施了社会化、规范化的物业管理，但也存在着规模偏小、基础设施不到位、专营设施设备未移交等多种问题，影响和制约了物业管理工作的健康发展。

具体来说，当前住宅小区存在的问题主要表现在：一是住宅小区缺乏必要的安防和环卫配套设施，大部分小区没有全方位监控，缺少垃圾中转站、公厕、公共部位垃圾箱，小区内邮政报箱的配置基本空白。二是部分老旧住宅小区没有规划建设停车场，小区内停车难、乱停车的问题日益突出，基本是车满为患，业主意见很大。三是水、电、暖设施配套不完善。就物业企业自身而言：一是邹城物业企业资质普遍偏低，管理小区规模较小，不利于企业发展和服务品牌的树立，有些企业只求过得去，不求过得硬，只满足于收缴水电费和卫生费，物业服务面过于狭隘，没有长远发展观念；有些企业与开发公司一体，长期靠开发企业救济生存，缺乏独立性和长远发展观念。二是现有物业服务企业全部是股份制企业，由于物业管理体制问题，对物业服务企业无法实现有效监管，物业管理的体制难以规范和理顺，在某种程度上，也制约了社会化物业管理的发展与实施。三是住宅小区收费难以规范统一，因服务质量的差异，物业收费高低不一，有些企业收费高、服务水平低，收费不公开、不透明，业主对此反映强烈。

二、突出重点，综合整治

搞好住宅小区物业管理综合整治，一方面要找准住宅小区存在的突出问题，另一方面要规范物业企业的服务行为。针对这些问题，邹城按照“政府组织、部门配合、群众参与、属地管理、分片推进、综合整治”的原则，以规范物业服务企业行为为重点，对小区居民普遍关心的环境卫生、治安管理、公共设施维修、小区秩序、物业收费等热点、难点问题，进行全面综合整治，成立了高规格的综合整治领导小组，市政府主要领导亲自抓、亲自调度。活动开展以来，采取印制宣传材料、举行宣传启动仪式、张贴标语横幅、在报纸、电台和电视台开辟宣传专栏，对部门和物业企业负责人实施专项访谈等方式，进一步加强宣传教育力度，营造了浓厚的舆论氛围。市综合整治领导小组成立三个督导小组，分别包保三个街道办事处，对辖区物管小区实施无缝隙管理，全面推行一线工作法，及时督导，定期复核，确保小区整治工作扎实有序推进。

市政府有关部门高度重视安排专人负责，具体指导、协调全市物业管理工作；各街道办事处也成立了物业管理办公室，配备专兼职人员，联合有关部门制订辖区物业管理意见，落实物业管理的目标措施，协调建设、规划、城管、房管、公安、计生等部门,加强对辖区物业管理工作的监督和检查，参与住宅小区物业管理移交和老旧住宅小区综合整治工作，在全市建立了街道办事处、政府职能部门、社区居委会、业主委员会、物业企业“五位一体”的社区物业管理新体制，形成“上有督查指导、下有管理协调”的联动机制，使各相关单位和部门从不同的角度和方位，按职责要求服务广大业主居民，对强化社区功能，加强小区管理，实现社区建设与物业管理工作的资源共享，促进物业管理服务水平的提高。同时，积极探探索成立邹城市物业管理协会，将物业服务企业纳入协会管理，协会在政府主管部门的领导下，宣传法律法规，协助制定物业管理行业道德规范、自律准则和管理标准，向政府主管部门反映行业的建议和要求，在政府和企业之间架起桥梁，化解物业管理引发的矛盾问题，指导物业管理企业建立起现代企业制度，实行行业自律，进而不断提高全市物业服务企业的服务水平，社区居民委员会和业主委员会成员可以兼任居委会成员和行业协会会长，采取他律与自律相结合的办法，共同做好物业管理工作。

从整体上看，市政府有关部门充分发挥作用，大胆探索，积极创新，在加强物业企业管理、指导建立业主委员会、推行物业项目招投标、制定行业发展政策等方面做了大量工作，邹城物业管理工作的法制环境、政策环境和居民消费意识不断成熟，物业管理逐步规范。

三、健全机制，长效管理

如何抓好物业管理长效管理机制，建立一个令居民满意的和谐物业，是摆在我们面前的重要课题。通过开展住宅小区物业管理综合整治，出台《物业企业暂行办法》和《住宅小区公共管理规定》，逐步建立健全住宅小区物业管理的长效机制。一是确定管理服务项目的等级。根据评定的等级，执行相应的收费标准，遵循公正合理、质价相符的原则，全面落实物业服务水平与收费挂钩制度。对高质量优质服务的企业重点扶持，制定合理的高标准收费，对服务水平一般，严格实行低标准收费，并经常性进行联合收费检查，严防乱收费，并督促其提高服务质量。对服务水平低、收费不规范、社会形象差的物业服务企业，报请上级主管部门批准，注销资质证书，清退出物业服务市场。二是推行物业管理进单位带小区制度。对全市现有的自建自管的单位家属院小区，按照属地管理的原则，积极推行物业管理进单位带小区制度，由现有单位选聘物业企业，在单位实施物业管理的同时，落实家属区的属地化物业管理，由单位选聘的物业企业，同时代管单位家属区，落实自建自管责任，将更多的住宅小区纳入物业管理的范畴，进一步规范物业管理，给业主创造宜居的环境。三是实行物业服务招投标制度。前期物业管理的责任由建设单位负责，前期物业服务完成后，实行后期物业管理招投标制度，由街道办事处、社区居委会加强政策引导，完善对物业服务招投标制度的监督指导，创造公平竞争的市场环境，彻底打破谁建设、谁管理的垄断经营局面，建立业主和物业服务企业的双向选择机制，造就一批守信誉、重质量的品牌服务企业，不断提高物业服务覆盖面，进而提升全市物业管理水平。四是落实量化考核与奖惩制度。各街道办事处和行业主管部门，不断完善对物业服务企业的监督指导，严格制定量化考核和奖惩制度，建立服务质量评价体系和物业服务企业的准入和退出制度，定期和不定期到全市住宅小区内开展执法检查，严厉查处物业企业的违规违纪行为，逐步淘汰服务水平低、收费不规范、社会形象差的物业企业。有关部门建立违法行为投诉登记制度，设立举报投诉热线，按照各自管理职能，认真及时查处物业服务企业违法行为。年内，对服务质量高，社会信誉好的企业，根据考核结果表彰奖励；对经常被投诉的物业服务企业，属地管理的街道办事处进行规范整治，切实维护业主的合法权益。五是加强源头管理控制。对新批的住宅小区，严格进行规划把关，确保住宅小区内的各类配套建筑与设施设备严格按规划进行建设；今后所有新建住宅小区，都要坚持高起点规划、高标准建设，确保物业管理用房、居委会办公和服务用房、政务管理用房、安防设施、健身设施、公厕、垃圾转运站、公共活动场馆等公共配套设施一步到位。住宅小区内的供水、供电、供气、供热等专营设施设备的建设资金，可统一并入城市基础设施配套费，由各专业经营单位用于小区内专营设施设备的投资建设，以完善新建小区内的基础设施设备，解决住宅小区物业管理的后顾之忧，全面提升住宅小区物业管理服务水平。