建筑房地产税收控管经验交流

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建筑、房地产税收已经成为地方税收的重要组成部分，但由于建筑业、房地产开发及二手房交易等流程复杂、部门信息分割，地税部门一直处于单兵作战、缺乏有效监控手段。针对这种情况，县地税局在县委、县政府的大力支持下，坚持以健全税收控管机制为前提，以一体化流程为依托，以精细化管理为重点，积极探索“属地化、专业化、社会化”三位一体的管理新路子。2007年度征收建筑、房地产税收3542.96万元，同比增长54.1%，占全县地税总收入的比重达到41.7%，同比增加6.27个百分点。2008年1-6月征收建筑、房地产地方税收3309.97万元，同比增长86.5%，占全县地税总收入的比重达到52.5%,同比增加13个百分点。建筑、房地产税收管理取得了初步成效，同时也使我县地税收入得到了持续稳定的增长。2007年全县地税收入实现8492.1万元，比上年增收2004.12万元，增长30.9%，；今年1-6月全县地税收入实现6296.91万元，比上年增收1083.74万元，增长40.14%。

一、凝聚内力，理顺管理机制

由于建筑、房地产业税收涉及税种多、部门广、控管难度大，实施一体化管理是堵塞漏洞、强化管理、形成长效机制的有效手段。为此，我局从整合资源入手，转变了县城范围内建筑业、房地产开发税收的传统管理模式，将原来的按地段、经济性质管理变为按行业管理。在新昌分局内设建筑房地产税收征收管理办公室，对我县建筑房地产税收实施了“1142”的管理机制，即建立一个机制、完善一个办法、抓好四个环节、把好两个关口。一是建立一个机制。及时启动以“政府领导、税务主管、部门配合、社会参与、司法保障、信息化支撑”为主要特征的社会综合治税工作机制，成立由县政府主要领导牵头，税务、财政、发改委、国土资源、房管等相关部门共同参与的县房地产建筑安装业税收一体化管理领导小组。二是制定一个办法。根据建筑业、房地产开发经营特点，制定了《县房地产建筑安装业税收一体化管理暂行规定》，完善联席会议制度、信息反馈制度和保障落实制度。三是抓好四个环节。进一步明确用地环节、建筑环节、销售环节、保有环节等各管理部门的责任。四是把好两个关口。把好土地使用权属转移关和房产权属转移关，对于纳税人未完税的，相关部门一律不予办理权属转移手续。通过这些措施，实现对建筑房地产税源全方位的控管。

二、巧借外力，健全控管机制

1、结合行业特点，完善制度保障。建筑房地产业市场从土地转让、建筑施工、房地产开发销售到二手房交易，管理部门多、税收征管难度大。税务部门在进行建筑房地产税收征管过程中，一些基础信息来源于发改委、建设、房管、土地等部门，为充分掌握房地产企业的税源资料，就需要相关部门的协助配合。为此，我局负责起草了《县房地产和建筑业税收一体化管理暂行规定》。县委、县政府及时召开了办公会及全县地方税收护税协税领导小组会议，护税协税小组成员、县公检法、国资委、发改委、国土、城建、房管等县直部门主要负责人参加了会议。讨论并原则通过了《县房地产建筑安装业税收一体化管理暂行规定》，为全县房地产建筑安装业实施综合治税，强化税源控管，密切部门协作提供了制度保障。

2、加强部门配合，实现多头控管。为强化建筑房地产税收征管，健全税源控管机制，我局先后与县发改委、国土、房管、城建及工业园区管委会等部门签订了一系列税源控管办法、协议等，其主要内容：一是县发改委将核准的建筑工程计划项目、房地产开发项目的批文同时抄告一份地税机关，使地税部门提前掌握税源信息，为工程项目实施跟踪管理打好基础；二是国土资源局及时将土地拍卖的相关信息传递给地税部门，地税部门及时进行跟踪介入，实现了房地产税收的前置管理；三是加强与房产管理部门的配合协作，实行证前清税制度，纳税人在申请办理《房屋所有权》权属证照时，必须出具主管地税机关开具的清税证明或者减、免税证明，房管部门在审验后，方可按规定程序办理；四是工业园区管委会负有向地税部门提供新办企业厂房建筑业税收征管的有关信息职责。此外，为加强国债投资工程、政府投资工程的税收管理，我局还与县财政局国库支付中心签订了建筑业税收委托代征协议书，全面委托代征国债投资工程、政府投资工程的地方各税，2007年县财政局国库支付中心共代征入库建筑业地方各税344.94万元，今年1-6月代征入库建筑业地方各税585.9万元。

3、实施精细化管理，提高服务质量。我局在建筑、房地产税收征管过程中，将税收征管细化到每一个工程，每一个开发项目，借助省局地税征管信息系统，全面实行工程项目登记、巡查勤管、信息采集、信息比对、纳税评估及税款清算等制度。特别是对房地产开发项目中每一个商住小区、每一栋楼、每一套住房及铺面，根据每一个小区的平面图设置了房地产销售明细帐、发票开具明细帐，及时掌握房地产开发的税源情况。形成了“以行业管理为主、按项目进行监控、房源控制税源、管理增加税收”的基本思路，积累了房地产税收精细化管理的有效经验，找到了潜在税源向现实税收转化的最佳着力点，有力地提升了房地产行业税收管理的效能和水平。在税收征收过程中，坚持“一个窗口服务，一条龙征收管理”的工作理念，把服务贯穿于税收征管全过程。在县局办税服务厅设立建筑房地产税收办税窗口，统一办理纳税申报、税款征收、发票开具等事宜，对要求纳税人报送的各种报表、涉税资料，实行一次性告知服务。

三、形成合力，加强二手房税收征管

为了加强和规范我县二手房交易市场的税收征收管理，促进房地产市场健康有序发展，2006年我局草拟的以产权交易为基础，源头控管，堵塞漏洞，建立“先税后证”的《县二手房税收一体化管理办法》得到了县委、政府的高度重视，并以县政府的文件印发全县执行。根据该办法，我局与县房地产交易中心签订了《二手房交易税源控管协议》，对涉及二手房交易的纳税人，由房地产交易中心向纳税人发放《个人转让房屋征免税认定表》，同时房地产交易中心确定房屋取得的时间，评估房屋交易金额，纳税人按要求填写《个人转让房屋征免税认定表》后，将此表及房屋交易涉及的相关资料，如身份证、房产证复印件、转让合同及原购房合同、发票等有效证明到我局在县办证中心设立的二手房税收征收窗口办理征免税手续，征收窗口工作人员根据纳税人提交的《个人转让房屋征免税认定表》及相关资料，审核确定房屋交易环节应缴纳的地方各税，并实行“一窗式”征收，纳税人足额缴纳税款后，凭《个人转让房屋征免税认定表》及完税凭证到房地产交易中心办理产权过户登记手续。

通过对二手房交易税收的一体化管理，“一窗式”征收，既简化了二手房交易税收的办税程序，方便了纳税人，提高了办事效率，又改变了以往二手房交易税收征收过程中税务机关上门追缴的被动局面，有效防止了税收流失，堵塞了征管漏洞。自2006年10月二手房交易一体化管理以来，截至目前我局共征收二手房交易税收99.8万元，其中2006年在不足三个月的时间征收二手房交易税收10.5万元，2007年征收二手房交易税收60.4万元，今年上半年征收二手房交易税收25.3万元。