资产经营管理发展的经验交流材料

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物业资产即不动产是世界财富的一个重要组成部分，不动产占到全部财富的40%～50%，全球500强账面价值中总资产的1/3是不动产，不动产被称作是世界上最大的生意，不动产的建设、买卖和租赁以及对自有住房者所带来的收益占了富裕国家国内生产总值的15%左右。不动产经营是企业包括非营利组织经营管理的重要组成部分，但是我国企业不动产经营水平很低，尚未形成不动产经营的理念。

不动产的数量和价值在发展中的中国将高速增长，谁来经营管理这些巨额资产?谁来赚取巨额的经营管理利润?在日本，绝大部分不动产和商业地产不是由土地所有者管理，而是由专业的不动产管理公司管理;目前，在国内投资的外商企业，大多聘请了专业经营管理公司作为管理顾问，通过物业策划满足物业保值增值需求。随着国内物业资产业主的观念在迅速向国际接轨，很多先知先觉的商业管理公司、后勤管理单位、房产开发商都在积极尝试进行物业资产尤其是商业地产的经营管理，以分享这个巨大的蛋糕。

现代物业管理产生的根本原因在于现代建筑物管理的综合性和复杂性，产权的多元化、相邻关系的复杂性、人们需求的差异性、对财富追求的愿望、对生活品质的追求，都对专业化分工提出了强烈的要求，物业管理的专业组织-物业管理公司应运而生。

如果物业管理公司只提供物业服务，能满足一般性质的生活、工作需求，但远远不能达到物业资产的投资目的。对于物业管理公司来说，如果只收取物业管理费，营业收入有限，而人力成本越来越高，利润空间会越来越薄;商用物业的租金收入规模往往是物业管理费的十倍甚至是几十倍，无论是与业主分成、还是给业主固定回报，只要进行高效的经营管理，就能十倍甚至百倍的扩展利润空间。

一般物业管理公司仅仅将自己放在“保姆”、“管家”的位置，未能很好地引导业主建立资产统筹管理的概念，精力、财力放在对业主和租户感受的服务上，而放在为业主资产管理策划的精力、财力远远不够。

大部分业主尚未建立资产经营的概念，也未体会到资产统筹经营的实惠，当然更谈不上为资产保值增值投资买单。物业服务合同的短期性、不确定性也使物业管理企业的经营行为极容易发生短期行为，大部分物业管理公司成长期较短，经营能力存在很大差距。

在收益性物业的运作中，由于部分业主尚未认清投资物业的责任和义务，较看重现实利益的获取，不以积极行动来经营个人产业，物业管理企业则对资产所有人的资产的经营管理袖手旁观。一旦资产价值贬值，人们便对产权式商场、产权式酒店、产权式公寓的运作模式提出质疑。

无论是业主还是物业管理公司都应该清楚地认识到，业主应与物业管理公司共同考虑业主资产的保值增值，资产的经营管理，而物业管理公司应更多地注重与业主之间的互动，从专业角度指导业主，使自己真正成为资产的经营管理者。

优秀的物业资产经营，不仅可以弥补资产的无形损耗、更新需要，还可以保持并提高投资收益。优秀的资产经营管理只能由优秀的资产经营管理公司提供。

物业管理公司有与业主、租户最短距离的先天优势，如果加上资产经营能力，可以成为业主经营资产的最佳合作伙伴。在美国，物业经理人被分为三类：一类是楼宇经理，负责楼宇的日常管理工作(可理解为日常的物业服务者);二类是物业经理，负责联系商、物业招租工作(可理解为经营业主现有资产的经营者);三类是资产经理，负责物业战略发展规划，进行市场调研，进行完整的资产经营管理策划运营。

物业管理公司要积极向经营化发展，教育业主，并提升自身的经营能力，才能在未来巨大的物业资产经营管理利润中占据有利的位置。

信息化是帮助传统物业管理公司规范化、精细化、规模化、经营化发展的最有效手段，信息化的核心是软件，国内物业管理行业应用的软件已经发展到了第五代。

第一代软件主要功能是收费，完全是记录型，替代手工记账，和业务流程无关;

第二代软件增加了工程、客户服务、保安消防和清洁绿化等业务功能和流程，使得物业公司的基本业务流程都可以在软件中运行，实现了规范化;

第三代软件增加了企业集团化管理的功能，可以监控各分公司和管理处的业务，有效帮助物业管理公司规模化发展;

第四代软件增加了大量计划、预算、测量、统计分析、绩效考核和决策支持的功能，帮助物业管理公司实现精细化、决策数字化的管理;

最新的发展方向是经营化，倡导者是上海微音软件，他们在上海美罗城、上海证券大厦、北京银泰中心、工人体育场等大量商用物业信息化实践中，逐渐把经营性物业管理信息化工作分为经营性资产管理、招商租赁管理、客户服务管理、物业管理和财务管理五大部分。

其中经营性资产管理是容易被忽略，却是至关重要的。经营性资产包括办公室、商铺、公寓、仓库、车位、广告位、厂房、设备、车辆等可以出租获取收益的资产，这是商业地产盈利的最主要的资本。好的软件可以帮助管理者随时随地掌控各种经营资产的详细信息、占有和使用状况、收费状况，并做全面的资产分布、使用效率、租金水平、及时收缴率的统计分析，包括与上年、上月实际数字的对比和与预算的对比。通过对信息的完整记录并统计分析和严格的流程，可以有效的提高经营性资产的使用效率，美罗大厦使用软件后，资产使用率、租金水平和及时收缴率连年提高，已经是上海最繁华的商业区徐家汇的经营效益最好的商业地产之一。

招商租赁管理也是商业地产管理的核心，软件可以把策划、开发、销售、招租、客户服务和物业管理等不同阶段的租户信息、合同信息和客户服务信息完整纪录，并根据权限在各部门中共享。新楼盘招商时，可以迅速向积累的租户宣传，加快招商速度。软件还能够根据缴费及时率、违章经营等信息，全面分析租户的价值，在持续积累的租户中选择优质租户、淘汰劣质租户，以提高入住率、提高租金水平。在新项目的招商中，凭借齐全的高质量租户信息，能够迅速完成招商工作。

软件其他的功能如营业分成管理、会员卡管理、业主回报管理等等，涵盖了商业地产的方方面面，有效的把商业地产的经营管理规范化，最大程度的获取经营利润。

随着行业越来越成熟，不能做到规范化、精细化、规模化的物业管理公司将被淘汰，不能做到经营化的物业管理公司将无法持续盈利。