试论我国的不动产登记制度

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我国现行的不动产登记制度，介于托伦斯登记制度与权利登记制度之间。1一方面，不动产登记实行登记要件主义，登记是不动产权属变动的生效要件，实行登记的强制主义。另一方面，我国实行不动产登记发证制度。在登记要件主义法制下，登记应具有绝对的效力，应当赋予登记以公信力。我国一方面采行登记要件主义，但对于登记公信力却未明文规定，且根据现行立法也不能推导出我国已承认登记公信力。因而，现有的制度基本上忽略登记应有的私法上得公示功能。

目前，我国法律对需要进行登记的物权范围规定得并不明确，现有的规定并未涵盖所有的物权种类，这就意味着有些物权不经法定登记方式也可获得。目前，我国不动产登记种类不健全，在不动产登记的种类中缺少预告登记、顺位登记等重要制度，不能满足市场经济发展得要求。

登记机关不统一也是我国不动产登记制度的重大缺陷。由于长期以来形成不同的财产分属不同的部门管理，因此，不同的行政机关负责对不同的不动产进行管理，最终形成了多个登记机关都有权从事不动产登记的现象。登记程序的不统一，使各登记机关各行其是，当事人无所适从，严重损害了登记作为法律行为确认的统一性和权威性。

不动产登记信息缺乏公开化，只有将不动产登记信息公开，才能使不动产登记起到真正公示的效用，才能促进不动产交易的安全和高效。

如上所述，目前我国的不动产物权登记制度存在诸多缺陷，已不能满足不动产市场的发展对登记职能的要求，亟待完善。笔者以为，应从以下几个方面对我国不动产物权登记制度予以立法完善：

1.统一不动产物权登记的法律依据，结束我国目前不动产登记法律散乱、矛盾的情形，进而消除目前“政出多门”、“各自为政”的不正常现象。在不动产登记法中明确规定不动产物权的登记范围，登记机关的组成、登记工作人员的资格、登记程序、不动产登记簿的管理以及不动产登记信息的利用等，从程序上完善不动产物权登记制度。制订统一的不动产登记法律，对于建立统一的不动产交易市场，促进我国市场经济的健康发展意义深远的。

2.统一不动产物权登记机关。统一不动产登记机关对不动产交易有着极大的促进作用，有利于不动产交易的快捷和安全，不动产登记机关统一后将不会出现一物交易多方登记的现象。未来的不动产登记机关在机构设置时，应以土地管理机关为主，辅之以房屋产权产籍管理部门，在国务院之下成立国家不动产登记总署，在县以上各级行政区域成立类似于现在各地行政服务中心的不动产登记专门机关，对各种类型的不动产进行统一登记。不动产登记机关实行垂直领导，以加强领导，统一不动产登记市场，达到不动产登记信息的共享。不动产登记实行在不动产所在地的县级不动产登记机关进行登记的原则。跨越两个行政区域的不动产，由不动产跨越的两个行政区域的共同上级管理机关指定由其中的一个登记机关进行登记。不动产登记机关不干预原各个行政职能部门的行政审批权力，如不动产权利的设定、变动、消灭须经审批的，先由各个管理机关批准，然后由不动产登记机关统一登记。

3.明确登记的物权制度属性。正确区分不动产物权移转合同的生效要件和物权变动的生效要件。如前所述，登记只是不动产物权变动的生效要件，而不是不动产物权移转合同的生效要件。对于依法生效的不动产移转合同，不登记则不生物权变动的效力，同时也不能对抗善意第三人。

4.在登记的效力上，区别不动产物权变动的原因，规定不同的效力。我国现行法律对依法律行为和非依法律行为产生的所有权变动未予以区分，对因生产、继承、征收、强制执行，法院判决等原因发生的所有权变动，也需登记而生效。

5.应承认登记的公信力。登记公信力与登记要件主义之间在体系上是密切联系在一起的，实行登记要件主义，就应当承认登记公信力。只有在肯定登记公信力的前提下，方能更好地推进登记制度的完善。

6.登记机关对不动产物权登记申请，实行实质审查主义。除前文所详述的采行实质审查主义的优点外，由于法律赋予的登记的公信力难免会牺牲真正权利人的利益。为避免公信力的此一弊害，确保真实的权利，就必须使登记与真实的权利状态保持一致，为达这一目标，应实行实质审查制度。

7.完善的不动产登记类型。未来制订的物权法和不动产登记法应当包括各种登记类型。如规定实体权利登记和程序权利登记（不动产权利的顺位登记）；所有权登记和他项权利登记（所有权之外的一切权利均为他项权利）；终局登记（包含总登记、变动登记、更正登记、回复登记、涂销登记）和预告登记。

8.统一不动产登记的程序与不动产登记的权属证书。立法时可以在物权法中对此问题做以概括规定，不动产登记法规定具体的登记程序要尽可能简化、快捷。为简化登记薄的繁琐性，建议只规定两种登记簿即土地登记簿和土地定着物登记簿。在制发登记证件时，规定不动产登记机关制发全国统一的不动产权属登记证。不动产权属证书不统一，不但会加重权利人的经济负担，加重市场规范的矛盾，而且还会加剧了动产管理机关之间的争执。故不动产的权属证书必须统一，这一点在物权法和不动产登记法中应明确规定。

9.建立不动产错误登记赔偿制度。不动产登记机关在不动产登记中难免因工作失误而致登记错误，从而导致善意第三人因信赖登记而遭到损失。笔者认为，当因登记机关的原因发生错误登记或漏登以后，只要不动产权利人证明因为登记错误而受到损害的，在向不动产登记机关提供相关证明文件后，即可获得相应的赔偿，如果登记机关拒绝赔偿的，权利人可以向人民法院提起诉讼。

10.建立不动产登记信息的公开查阅制度。可仿《瑞士民法典》第970条之规定，合理兼顾登记名义人与相关利益人利益，区分不同登记权利人公示内容不一样。即（1）任何人均有权获悉，在不动产登记簿上登记为不动产所有权人为何人；（2）经初步证据证明为有利益关系者，有权请求查阅不动产登记簿或请求就此制作内容摘要。对于不动产的所有权权属状况任何人可查阅，而对他项物权状况则必须限制利益关系人方可查阅，以维护他项物权人财产信息的保密性。为了保障登记信息的公开性，在当今信息时代，对于不动产登记簿中所登记的内容，也应该建立相应的电子文档，以便及时准确和全面地为交易市场提供有关不动产登记信息。