新区开发建设交流材料

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突破性建设宜居城市，是市委、市政府加快推进“两市一极”建设、促进跨越式发展、实现“十二五”规划目标、造福全市人民的重大战略举措，根据市委四届八次全体（扩大）会议、市四届五次人代会和政协会、全市三级干部会议以及《市委常委会2012年工作要点》关于加快推进新区和新区开发建设的一系列指示意见和要求，我们在多方调研的基础上，就新区开发建设提出如下构想：

一、进一步解放思想，用市场的办法开发建设新区

新区地理条件好，区位优势明显，且在城市建设上是一块“净地”，具有拓展城市空间、增强城市承载能力、提升城市形象的优越条件。因此，必须进一步解放思想，更新观念，在坚持规划建设管理并重、强化政府依法管理的基础上，引入市场机制，学会用市场的办法经营城市，树立经营城市的理念。必须在学习借鉴外地经验、依据新区地形地貌特征、充分体现历史文化、地域风情和经济社会发展水平的基础上，创新理念，科学定位，高起点规划、高水平开发、高强度投入、高标准建设，坚持“以人为本，生态宜居”的目标，因地制宜，合理布局，着力把新区打造成功能完善、宜居宜业、环境优美的生态新区，使新区成为未来的独具魅力、彰显特色的一张城市名片，进一步增强宜居城市的辐射力、影响力、竞争力。

二、坚持高起点高标准，科学编制新区规划

新区位于主城区西南部，规划范围东至谦泰吉路，南至长江、西至水圣路、北至迎宾大道，面积为1.67平方公里，折合约2505亩。新区城市设计、环境综合整治规划、公园修建性详细规划已由上海市城市规划设计研究院编制完成，已经市规委会审查，即将依法上报审批。在新区设计中，努力做到：

1、用科学的设计理念指导规划

（1）创建多元、和谐的复合功能公共活动中心区

随着媒体时代的到来，未来行政建筑尺度将逐渐转变为遍布辖区的专业功能模块，依赖于虚拟信息网络系统的联系，权力不再体现在对空间的扩张，而将更多的体现在对社会公共关系的协调与处理。因此行政中心功能不再单一停留在行政办公功能上，而应植入复合的公共活动场所加以整合，提高中心公共空间对广大市民的吸引力。

（2）营造全方位、多层次的公共活动场所。

功能的复合、广场的开放，生态化、人性化元素的应用，极大提高空间的可参与性，布置会展中心、文化中心等公共建筑，打破冰冷的空间氛围，营造“生活、工作、娱乐”全面发展的环境，塑造城市新形象。

（3）构筑连续优美的景观网络

规划以公园为源、以董和公园为内核向基地渗透，形成网络化的绿色空间开敞体系，实现景观空间的共享，提供优美的轮廓线及景观。

（4）完善舒适便捷的交通系统

遵循公交优先、完善车行和步行线路设计，提高区域的可达性，完善静态交通体系布局。

2、用高标准的设计准则指导规划

（1）建筑设计准则

从建筑的尺度、形式、材料、色彩、交通组织等设计要素入手，确定共同遵守的准则，以保证建筑的相互协调，强化地区总体特征。

（2）街道景观设计准则

将街道作为重要的公共活动空间，通过规定的道路断面、沿街建筑、地面铺设、绿化种植、道路照明等设计准则，创造舒适宜人、特色鲜明的高品质街道景观。

（3）绿化设计准则

对由道路及沿线绿化、开敞绿地、住宅组团绿地、城市公园等组成的绿地系统提出相应的设计要求，创造良好的绿化环境。

（4）水体设计准则

确定景观河道、水广场等水体系统，提出相应的设计要求，充分体现新区的景观特色。

3、准确确定新区功能定位

打造具有时代特征，富有地方特色，展示城市风采的城市新区。

4、系统完善新区功能结构

整个新区功能结构为三心三轴八片区。

（1）三心：行政中心、城市绿心、体育中心

行政中心：由市委、市政府等一系列政府管理部门组成的行政办公区及相关商务办公区。

城市绿心：以董和公园为载体的城市公园。

体育中心：市级体育活动中心。

（2）三轴：公共活动轴、生态绿化轴

公共活动轴：沿江大道布置的文化演艺中心及会展中心所形成的公共活动主轴和团结路沿线为社区服务的公共活动次轴。

（3）8片区：行政综合区、商业文化娱乐综合区、生态绿化区、体育休闲区、居住区（东干渠以西1个片区；东干渠以东、团结路以北、董和公园东西两侧各1个片区）、商务办公区

行政综合区：包括政府办公区、会展中心和文化中心。行政办公区位于沿江大道至团结路以北约80米处，是规划的行政管理核心，用地面积9.53公顷、折合143亩。该区域建筑物沿南北向对称布局，以中式园林式绿化庭院布局。主要建筑物包括政府办公大楼、各部门办公大楼，中央轴线设置市民广场，与公园遥相呼应，共同营造公共系列空间。

文化会展位于行政办公区前东西两侧，是市民活动的场所，用地面积5.71公顷、折合86亩。用现代手法展示最具特色的建筑界面。规划延续了行政办公区纵向对称的布局模式，对称的布置文化中心和会展中心。

商业文化娱乐综合区：本区域位于谦泰吉路以西、董和公园以东，用地面积7.47公顷、拆合112亩。区内设置星级宾馆、企业总部、公寓式酒店、购物、娱乐等建筑群。

生态绿化区：本区域为规划的董和公园，用地面积31.8公顷、折合477亩。作为市最大的城市公园将面北向的绿地和水有机串联为一体，园内建设具有特色的古建筑群，提供商务、会议、培训等活动。

体育休闲区：本区域用地面积11.9公顷、折合179亩。为规划的市级体育中心，用于举办中小型运动赛事及演出。

居住区：本区域以东干渠为界分为两类，合计用地面积57.33公顷、折合860亩，东干渠以西为多层、小高层、高层住宅区，用地面积39.07公顷、折合586亩；东干渠以东为高层住宅区，用地面积18.27公顷、折合274亩。其中东干渠以西近沿江大道为仿古商业街，区内由错落有致、高低起伏、曲径延伸的一至二层建筑群组成。结合社区配套公共设施，在团结路沿线布置社区医院、中学、小学、居委会、派出所等设施。

商务办公区：本域区位于团结路以北、东干渠以东、董和公园以西，用地面积5.59公顷、折合84亩。区内建设中高档商务办公楼。

以上用地面积不包括东干渠及防护绿地136亩、道路用地428亩。

5、节点设计

这里指行政文化中心的节点设计。

空间布局：为彰显行政核心区的政治地位和社会影响力，应用中心轴线开敞式空间布局，使行政大楼显得雄伟庄严。在中心景观轴线上，设置下沉广场、喷泉、绿化等，在轴线两侧布置市属办公、文化中心、会展中心等功能建筑。

景观设计：大台阶形成系列广场，硬质广场是该区域为人们提供集会、交流的主要场所，造型新颖的绿化中种植色彩丰富、具有本地特色的植物，形成丰富的景观层次。

三、坚持高质量高速度，强力推进新区开发建设

新区建设是一项浩大的系统工程，需要巨大的资金投入，我们要创新思路，真正把市委蔚书记关于“经营城市”的理念充分地贯彻到开发建设新区的各项工作中去，坚持“政府主导、市场运作、基础先行、项目带动”的原则，遵行“规划为纲、全面启动、分步实施、重点推进、远近结合、滚动发展”的工作思路，有计划分阶段地推进各项建设，这样才能加快新区开发建设的步伐。

1、科学指导，合理确定开发建设的基本原则。

（1）规划先行的原则。新区开发必须始终坚持按最终审定的规划设计付诸实施，切忌轻易变动。城市规划是从全局利益、长远利益出发的，批准的城市规划具有科学性、前瞻性和权威性，不得擅自改变。因此，新区的规划设计方案一经批准便具有法律效力，各项建设用地和建设工程，必须符合规划设计要求，任何单位和个人无权擅自改变。

（2）分期建设的原则。整个开发建设时间3—5年，建议分两期建设。第一期开发建设谦泰吉路以西至东干渠以东片区，争取2—3年建设到位。这一片不含道路和东干渠绿地，可用于建设用地1176亩，其中行政中心及部分市直部门办公用地229亩，居住用地274亩，董和公园477亩（其中水面130亩），酒店、宾馆、商业门面、商务办公和写字楼等196亩（其中企业总部预留50亩）。以上可用于商业开发的470亩。

（3）保护民利的原则。

（4）滚动发展的原则。

（5）质量第一的原则。

（6）功能配套的原则。

（7）廉洁高效的原则。

（8）安全稳定的原则。

（9）积极稳妥的原则。

（10）整体推进的原则。

2、以地生财，多渠道筹集开发建设资金。

城市建设需要投入大量的资金，对城市建设实行市场化运作，实现资金投入资本化，是先进地区经营城市的经验之道。在财政直接投入十分有限的情况下，按照经营城市的理念，走政府主导、统一规划、市场运作之路，充分利用土地资源、做活土地文章，多渠道、多形式筹措开发建设资金，其中主要的资金来源渠道靠拍卖土地。据初步估算，整个新区可用于商业开发的土地1056亩，其中第一期建设中可用于商业开发的土地470亩，若按每亩150万元价格计算，可收益7.05亿元。一是据土地部门初步估算共计用于征地搬迁费用需要1.4亿元左右，其中征地费用（含工作费用）6339万元；搬迁补偿费用（含居民点征地建设费用）7220万元。二是据规划部门初步估算用于行政中心建设资金需要2亿元左右（82800㎡×2500元/㎡=2.07亿元）。三是据市政局初步估算用于第一期道路、排水等基础设施建设资金需要0.5亿元左右。四是据园林绿化部门初步估算，用于董和公园建设和东干渠以东片其他园林绿化资金需要1亿元左右。五是余下的2亿元左右还可用于老城区改造。

3、精心谋划，分步实施开发建设。

第一期开发建设大约2—3年，在工作步骤上，可以分五步进行实施。

（1）第一步，率先进行征地搬迁，同步进行道路、排水等基础设施和公共设施的设计工作，时间安排2012年4月至7月。

据土地部门调查，需要搬迁的共计262户，其中砖混结构177户，砖木结构71户，个体私营企业14户。由此可见，这一步搬迁工作是最为艰难的。在某种程度上，征地搬迁的进度决定着新区开发的速度。所以，建议市委、市政府成立以市级领导牵头、有关方面参加的精干的搬迁工作专班，大战一百天，完成搬迁工作任务，为新区早日开工建设奠定基础。同时，抓紧搞好安置房的建设。据规划部门测算，东明电业西侧地块7.6亩，可建安置房15500平方米，其中商业1200㎡、住宅14300㎡，可提供120套住房。余家溪居民点南侧地块16.7亩，可建8层、11层、17层商住综合楼各1栋，总建筑面积40000㎡，可提供228套住房。以上两个安置点可以满足搬迁户住房的需要。

（2）第二步，拍卖土地，本着公开、公平、公正的原则进行招投标，依法依规确定开发建设业主。时间安排2012年4月至7月，与第一步同步进行。

在具体开发建设过程中，要创新开发模式，重视引进大集团、大财团参与新区开发建设。在招标的方式上，既可以分块分片区进行招标，也可以采取捆绑开发、整体“打包”的方式进行招标，哪种方式有利于新区开发建设，就选择哪种方式。

（3）第三步，做好准备，争取早日启动行政中心和董和公园建设，同步配套道路、排水等基础设施建设。时间安排2012年8月至2013年7月。

在做好各项准备工作的基础上，争取在今年8月份以前启动行政中心和董和公园的建设，这样便可以使广大市民看到新区建设的希望。基础设施建设争取在1年内完成，行政中心和董和公园争取两年完成。

（4）第四步，整体推进，适时进行商业开发和公共设施建设，配套完善功能。时间安排2012年至2013年。

在商业开发方面，包括商品房、酒店、宾馆、商务办公和写字楼、商业门路以及部分企业总部等方面的建设，争取在两年内建成。在公共设施建设方面，随着基础设施建设一并考虑，有些方面要同步建设，如给排水等，有些方面可考虑基础设施建成后施工，争取在2012年底前完成。

（5）第五步，生态优生，切实搞好新区绿化建设。时间安排2012年3月至2013年12月底。

在绿化建设上，首先应遵循的原则是以人为本，生态优先。坚持自然融于城市、城市归于自然的理念，凸现人与自然的和谐，精心构建“天更蓝、地更绿、水更清、城更美、居更佳”的城市环境。鉴于新区地理位置的特殊性（沿江—长江，沿水—东干渠，沿湖—董和公园和白鸭寺湖），决定该区绿化建设要优先滨水地区的绿化建设。沿江大道以南的公园绿化建设，按照搬迁一处绿化一处的原则，正在抓紧进行之中，今年内确保公园新区绿化和核心区提档升级绿化到位。董和公园在搬迁工作进行期间，绿化工作人员要先行踏勘地形，按照规划设计要求，拿出详细的具体绿化方案，在2012年春季前后，先行绿化一批，随着公园内基础设施的建设逐步推进。东干渠两边的绿化等搬迁完和地形整理后再建设。道路和广场的绿化建设，在道路和广场建设完毕后进行。对于绿化树种的选择，要适地适树，注重生态，兼顾景观。

在绿化资金的投入上，坚持以政府投入为主的同时，多吸收社会资金的投入。在社会资金的投入中，企业、单位以捐赠大树、片林为主，个人以捐赠小树、营造纪念林为主。同时向市民普及绿化知识，提高广大市民爱绿护绿建绿的积极性，共同美化环境。

四、加强组织领导，确保新区开发建设顺利推进。

新区建设是打造宜居城市的重头戏，可以说在城市建设史上具有里程碑意义。由于新区建设投入巨大、难度较大、情况复杂、涉及面广，加之建设周期较长，所以加强组织领导，是确保该项系统工程顺利推进、加速推进的关键。建议成立以市委、市政府主要领导亲自任指挥长、有关市级领导任副指挥长、有关部门负责人为成员的开发建设指挥部，实行统一指挥、统一组织、统一规划、统一协调、统一行动。同时从各个方面抽调精兵强将，与原单位工作相对脱钩，组建各种工作专班，包括项目协调专班，征地搬迁专班、规划设计专班、质量监理专班、园林绿化专班、安全维稳专班、现场管理专班、财务审计专班、纪检监察专班、宣传材料专班等。对每个专班的职责任务要明确，并建立严格的岗位责任制，确保新区建设快速顺利推进，以实现建设“两市一极”的宏伟目标。