税务局房屋租赁交流材料

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随着民营经济的发展，振兴东北老工业基地和下岗再就业优惠政策的实施，越来越多的人开始经商、办实体，促使房屋租赁呈兴旺火爆之势，而且涉及税种较多，营业税、城建税、教育费附加、房产税、土地使用税、个人所得税、签合同的还涉及印花税、企业出租的还涉及企业所得税。但由于房屋租赁业点多、面广、分散、隐蔽，给税收征管工作带来许多困难，成为我们地税部门的一个征收难点，本文拟就房屋租赁业的现状、存在问题及如何解决谈几点粗浅的看法。

一、房屋租赁业的现状

在房屋租赁经营活动中，出租成份复杂，形式多样。归纳起来大致有以下几种情况：

（一）公产闲置房出租

一是将房屋租出用于经营（这些大多是临街房）。出租的原因有的是因为搬迁新居后将原有的旧房出租用来谋利；有的是因为房屋的地理位置好，可用于经营，故将其旧房出租而另租房居住。由于这些房主大多是下岗职工或单位效益不佳，长期不开工资的人员，他们靠出租房屋来赚钱谋生，虽然这些房东容易找到，但税款征收难度很大。

二是将闲置房出租给他人用于居住。这种情况的房屋大多数是城市未改造城区的旧房和部分闲置楼房。多集中在居民区难以发现，无法区分是有租使用还是无租借用，一旦发现，税款相对容易收取，因为这种情况大多是有职有权者多占的住房，害怕因小失大而招来麻烦。

以上两种租赁方式一般无合同，多是口头协议，税务部门对其征税时，计税依据不易确定。

（二）有产权证明的房屋出租

这类房屋多数是社会上一些先富起来的私人购买的城建改造后的营业用房，在城区主要分布在主干道的临街两侧。房屋投资较大，房主每年收取的租金较高，应交纳的税款也很大。由于税款较高，造成这部分出租者千方百计利用各种手段偷逃税款，表现形式大致有以下几个方面：

1、以房屋装修抵顶房租。将新房未装修出租，出租方提出一些要求，由承租方对房屋进行装修，在规定的年限内使用不用交房租，其实质是装修款抵顶房租。

2、名为联营，实则出租。如一些商店，出租人与承租人签定合同，名义上是组成联营公司，而实际不管联营企业是否赢利，每年均收取固定利润。

3、以土地使用权换取房屋所有权变相收取租金。如：一方出土地，一方出资金合作建房，在合同期限内不收取土地使用费，出资方“无偿”使用所建房屋，合同期满后，出资方将房屋“无偿”归还另一方。按照税法有关规定，双方均有纳税义务，但实际执行中纳税人常以自盖自用为由偷逃税款。

4、名自营，实出租。如某些商店承租他人房屋经营，在检查中为偷逃税款，租赁双方私下串通，假称自营，因为自营所交的房产税要比房屋出租所交的房产税低得多。

5、转手出租，即个人或集体把自己的房屋或从别处租用的房屋多次倒手出租，我们在对其进行纳税检查时，则按最后一次租赁费金额征税，转手出租者的利益由于税务机关无法掌握而没有纳税。

6、名为收取管理费，实为房屋出租。在大学校园和封闭的小区内有很多的小型服务企业，如干洗店、书店、小型超市等，只向有关管理部门和物业公司交纳所谓的管理费，无论企业经营的好坏都收取固定的费用，我个人认为按照有关规定收取固定利润的就应是房屋出租，而企业却只交纳了营业税金及其附加，没有缴纳按租金收入计算的房产税。

（三）违章临时建筑出租

这类房屋多数分布在城市未改造的旧街或小巷，既无产权证明，又没有合法的租赁合同，所以计税依据更难确定，征收起来更加困难。

二、税收管理中存在的问题及原因

由于房屋租赁者成分复杂，其中个人占多数，租赁方式五花八门，租赁收入多为白条结算，口头交易也不少，使我们难以掌握具体的租赁性质和收入金额，造成这种局面主要有以下原因：

（一）房屋租赁经常变化，随时性强，不易撑握，征税成本加大，造成各级税务机关重大税轻小税，所以基本上没有征收到位，即使是征收了，税款也寥寥无几，额度不大。

（二）房屋租赁业没有统一的管理部门。目前，各类经济形式都有统一的管理部门，或工商、公安，或其它职能部门，但个人房屋租赁既不需要在工商局办理营业执照，又不需要在房管部门或其他职能部门注册登记，属隐性交易市场。因此造成税务机关底数不清，管理困难。

（三）计税依据不足。从我们目前管理的情况来看，房屋租赁业中的房屋产权、租赁形式、租金收取、租金数额等形式多种多样，合法依据较少，或有依据也不出示，所以难以确定计税依据。

（四）对税源重视不够。近年来，我们既搞过出租房屋税收专项检查，也对出租房屋进行过税源普查，由于房屋出租税收的复杂性和多变性，致使基层对此税源重视不够，使普查和检查流于形式，从而人为的造成税款流失。

（五）执法上存在畏难情绪和人情因素。由于房屋出租者多数是个人和行政事业单位，关系复杂，税务部门一旦对其进行检查，说情者往往纷至沓来，甚至地方政府也出面干预我们的正常执法。

（六）政策配套不力。按规定，出租房屋应该到房管部门登记备案，租房者如果是外来人口还应到公安部门办理暂住登记。但由于各种原因这些都未得到有效实施，对出租房屋各部门无人过问，也就无法准确掌握其出租情况。

（七）收入确认不一。对于承租人未支付租金，出租人未收到租金的收入确认时间不统一，有的认定已发生纳税义务，有的认为未发生纳税义务，从而造成征管不统一，管理不一致。还有的如在合同中含水费、电费，电梯费等，有的认为应作为租金收入而发生纳税义务，有的认为不应作为租金收入未发生纳税义务，从而也不统一。

三、加强税收征收管理的对策

为解决房屋租赁业税收征管中存在的问题，堵塞征管漏洞，将其纳入规范化管理的轨道，建议从以下几个方面切实加强管理：

（一）加强宣传，增强公民纳税意识。要想公民守法，首先必须使其懂法，所以税法宣传要经常化，制度化，采取多种形式，不拘一格，大张旗鼓地宣传。宣传要注重实效，不搞花架子，要让那些出租房屋者知道自己是出租房屋的纳税人及其应缴纳的税种，更要让承租者明白自己虽然不是出租房屋纳税人，但有义务协助和配合税务机关查清产权人或者出租人的纳税情况。通过宣传以增强公民的纳税意识，使公民能自觉主动申报纳税。

（二）切实搞好税源基础工作。长期以来，由于对出租房屋底数不清，导致税款流失，所以，要想堵塞漏洞，必须夯实基础。特别是对临街的门市房要及时搞清承租人和出租人，以及同类房屋的每平方米的大致出租单价，做到底数清楚，便于工作。

（三）完善营业用房租赁评估制度，合理确定计税依据。根据国家有关营业用房价格管理的规定，会同房地产管理部门和土地管理部门，将我区的营业用房进行评估，或者按照土地等级确定同地段同类型房屋的出租单价，从而为加强出租房屋税收管理提供依据。便于在今后的工作中如果纳税人不能提供租金收入或者提供租金收入不实的，我们将严格按照此规定，合理确定其租金收入，以准确计算、征收其房屋出租的有关税款。

（四）加大检查力度，以查促管。房屋租赁税收征收管理难点之一就是隐蔽性强和各种人情关系的干扰，所以，我们要加大检查力度，要采用多样的检查形式，如走访调查和暗访相结合等等，对出租房屋应缴的各项税收进行定期不定期的检查，并加大处罚力度。在扎实搞好税源普查的基础上，每年进行一次房屋租赁税收专项检查，一级检查一级，决不走过场，达到以查促管的目的。

（五）实行源头控制，全面委托承租方代扣出租方的有关税款，支付手续费，这样不仅可以降低征收成本，而且既可以增加税收收入，又堵塞了漏洞。

（六）对于个人出租房屋的，在适当支付手续费的前提下委托社区居委会进行征收，因为他们比较熟悉情况，这样管理起来亦比较方便，而且可行。

（七）实行专业化管理。对某些特殊的税种或特殊行业实行专业化管理，是新形式下征管工作的需要，使一部分税务人员可以集中精力从事专业工作，提高管理水平。实行专业化管理此项工作，建立数据库，摸清应税收入，健全资料档案，为全面加强房屋租赁业的税收管理奠定基础。

（八）加强部门配合，搞好出租房屋税收管理。房屋出租涉及面广，成分复杂，由我们地税部门一家征收难度很大，所以应取得政府和街道办事处的配合，充分利用社区居委会熟悉情况的优势，共同进行清理，房屋租赁业税收一定能够得到顺利征收。同时，加强同公安、公证等部门的配合，从根本上制止在房屋租赁领域里的偷税行为，把该收的税收上来。

（九）发挥媒体的舆论作用，对偷税数额较大的纳税人坚决进行行政处罚和曝光，起到打击一个震慑一方的作用。

以上就房屋租赁活动中的纳税问题谈了点不成熟的看法，有待在今后的具体工作中进一步探讨、完善。