利用现代科技手段 推进经营性用地市场规范化建设

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*年初，我们牵头组织财政、审计、国土、规划、房产等有关部门对全市十二年来的土地出让金和城市基础设施配套费开展专项清查。经过近二年的努力，查出应补缴土地出让金和城市基础设施配套费6.73亿元（不包括这几年招拍挂出让的）。现已追缴4.91亿元，占应追缴数的73%，其中市本级的应补缴1.81亿元，已追缴8900万元。据不完全统计，仅市本级近两年来追缴和挽回的经济损失就达3.5亿元。我们认为，地价款和配套费漏缴主要是由于经营性用地前些年实行协议出让和相关职能部门职责不清、衔接不够、监管力度不强及一些政策规定滞后等等因素造成的。为堵塞漏洞，推进经营性用地市场的规范化建设，我们着力做好下半篇文章，在科技促建方面，有效地运用了现代信息技术，促使土地交易行为的公开、透明；同时，建章立制，促使相关职能部门规范运作，为进一步构筑起科技防腐屏障奠定坚实的基础。

一、凭借招投标统一平台，运用现代信息网络，进一步规范经营性用地招拍挂出让行为

为打破经营性土地招拍挂出让前期准备、政策制定、组织实施等工作由国土资源部门“一手操办”的工作格局，防止权力过于集中和专业化分工不够导致某些疏漏或空档而产生腐败。我市于*年7月建立了招投标统一平台，将经营性用地招拍挂出让的组织实施工作交由招投标中心负责，利用现代科技手段，强力推进土地出让工作的规范化、透明化和程序化，取得了很好的效果。主要做法是：

（一）运用计算机网络等现代科技手段，促进土地出让信息的公开透明。我们依靠网络建设对土地招拍挂出让的公开公平公正提供了强有力的网际网络平台支持：通过温州招投标信息网上的电子显示栏及时滚动即将出让土地的信息（包括出让地块坐落位置、面积、土地用途、出让年限等等）、参加的竞投单位和出让结果（包括中标单位、中标价格等等）；通过中国地产投资网动态土地出让信息；通过在招投标大厅设置大型电子显示屏24小时不间断出让公告；通过温州日报等主流媒体刊登土地出让信息；通过信函、电子邮件定期将每家地块的详细资料发送给市内外350多家房地产开发公司和潜在投标人。此外，还经常性地利用在线对话、电子信箱等网络工具，指定专人直接和有关开发商、潜在投标人对话沟通，详细向他们介绍有关信息，解答他们提出的疑问，让他们尽可能多地了解到土地政策和土地市场信息。据温州巨龙、万康等房开公司的负责人反映，现在的土地出让公告如果单在报纸等传统媒体上刊登，就会让人因忙于事务而往往错过，借用上网、电子信箱等网络技术不间断信息，使他们不受时间、地域等外在因素影响及时了解有关情况，以便进行实地调研、准备资料、调集资金等前期工作，参与土地招拍挂。原参加温州大学操场地块投标的一家单位----温州欣华房地产公司，该公司过去一直在苏州、上海等地投资，当看到网上公布的地块信息后，公司老总当即打电话联系，并上网下载投标的资料，最后，准时参加竞标并中标。所以，从更大的意义上讲，现代信息技术解决了因信息不对称和信息不共享导致公权私用、公共权力的行使偏离正常轨道所产生消极腐败现象。

（二）运用计算机网络，强化规范，提高效率。我们通过招投标统一平台对涉及土地使用权出让工作的有关事项全部实行网络化管理和操作，包括投标报名、资格预审、招标文件下载与上传、答疑、中标公示及中标通知书的签发等程序通过网络实现；在温州招投标网上建立专门对话框，对土地出让项目推行全程导办式服务制度，即对进入招投标统一平台后中标的企业和项目，指定中层以上干部专人定点联系，实行特别服务，全程导办、统一协调处理，直到进场开工为止。同时对开发商应履行的义务进行督促，及时按合同上缴土地款和其他规费。运用计算机网络之后，国土、建设等职能部门还可采用网上查询、信息互动等方式对整个土地使用权的出让实行全程监管。大力依托现代信息化网络管理的手段不仅大大缩短了土地使用权受让方在招投标过程中的“登门造访”的次数，提高了办事效率，为受让方提供了便利、快捷的“绿色服务通道”，又使办事公开透明，办事环节有据可查，便于群众监督，有利于廉政建设。房地产开发商普遍反映，政府土地出让过程及结果通过网络运作，节约了人力物力。

（三）运用计算机网络，实现对土地出让工作的实时监控。招投标中心的负责人通过计算机网络，在自己的办公室里凭借自己的身份密码登录所有岗位和人员的操作界面，查看其工作情况，并根据工作人员在网络中留下的活动记录，随时了解其工作中出现的差错。另外，主管人员通过在服务大厅、招投标评标、开标及拍卖大厅等场所设置视频监控点，进行视频图象监控，对办理人员工作作风、服务态度和办事效率进行有效监督，及时纠错。此外，投标人也可以通过上网查询项目办理的动态情况，对工作人员在办理过程中的行为进行监督，并通过信箱投诉等方式反映工作人员的违法违纪行为。因此，在土地招拍挂出让过程中，计算机网络技术的运用将上级对下级、外部对内部的监督结合在一起，实现了监控与权力行使的即时、同步进行。

二、建章立制，为进一步构筑起科技防腐屏障奠定基础

随着城市投资建设的不断深入，商品性房地产市场中的一些问题逐渐暴露出来，如经营性用地协议出让的弊端、职能部门的责任意识不强等等，社会各界反响很大。在招投标网上的“联系我们”对话框栏中，大家为此提了许多很好的建议。我们再结合这次专项清查，深入调研后，先后以市政府名义有针对性的出台了《关于加强经营性开发项目用地规划管理通知》和《关于进一步加强经营性开发项目土地有偿出让收入管理的通知》，主要内容有：

（一）解决法律盲点，从严处理超容积率建设行为，避免国有土地资产流失。由于法律法规对经营性用地超容积率建设如何征收出让金没有明确规定，以至很多开发商在开发过程中经常发生超容积率建设，造成了大量国有资产的流失。还有个别干部利用法律漏洞，随意减免这类出让金，并从中收受贿赂，从而走上了犯罪道路。针对这个问题，我们认为在1999年有国土、财政、规划等部门起划并上报市政府颁发的《关于加强国有土地使用权有偿出让收入征收管理的通知》，虽然首次对经营性用地超建筑面积如何收取地价款（或出让金）及配套费问题作了明确规定，即按照超建筑面积的不同档位确定收费标准进行收费。在当时的历史条件下为防止国有土地资产流失发挥了重要作用。但是这个文件现在已不合时宜。*年，我们根据国务院、省政府的规定，再次起草了《关于加强经营性开发项目用地规划管理通知》，并以市政府名义颁布。该文件对超建筑面积如何收取地价款作了更加严格、规范的规定，如超过原建筑面积的3%以内，按中标楼地地价的全额收取；3%以上的，一律按中标楼面地价的2倍收取。新文件颁发以来，全市已收取超面积地价款近1亿元，有效地防止了腐败现象的发生。我们还组织协调国土、规划、房管、建设等部门联合制定了统一的超面积计算口径标准，以规范自身的行为，加大透明力度。此外，在最近刚刚由市政府名义出台的《关于进一步加强经营性开发项目土地有偿出让收入管理的通知》中规定，对地块的超面积建筑，要求有关职能部门应及时进行反馈。

（二）职能部门分工方面。规划部门做好地块招标、拍卖、挂牌出让之前的规划方案的设计前期工作，明确有关地块出让的规划指标，并使规划指标的确定具有一定的刚性，尽量减少弹性；国土资源部门会同有关拆迁单位共同做好地块出让前的“三通一平”和砌建围墙及草拟土地使用权出让标书、须知等工作，而且做到草拟的出让标书、须知等招拍挂出让文件及时与有关部门沟通，使地块出让之后能按招拍挂出让文件的要求实施。

（三）办理程序方面。国土资源部门与房地产开发企业签订出让合同，办理供地手续，并颁发《土地使用权》后，规划部门再办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，建设部门颁发施工许可证，房管部门颁发预售许可证。房地产项目竣工后，必须由具有相应房产测绘资质的测绘单位对建筑面积进行实地测量，如发现该地块仍有超出原合同规定建筑面积的，经规划部门确认后，应及时出具工作联系单给国土资源部门，由国土资源部门按规定测算收取超面积地价款后，规划部门方可办理建筑面积变更登记手续，房管、国土资源部门方可予以办理商品房初始登记、土地使用权分割登记到户手续；超出原规划审批面积3%以上的，规划部门应上报批准。

招投标出让工作中引入信息网络技术管理，运用了信息技术所具有的公开性、严密性、程序性等特点。这些特点与预防腐败的制度设计相结合，强化了对人的全面控制，达到了规范权力，预防和减少腐败发生。同时，由于引入信息网络技术，会极大地推进工作进度，而现有的许多工作任务的完成，要整合各职能部门的力量。现在相应制度措施的出台不仅在传统意义上加强各部门的联系，形成环环相扣，杜绝和防范工作上的漏洞；更为酝酿进一步构筑科技防腐屏障奠定坚实的基础。我们设想：运用计算机程序的设置，对相关职能部门的权力进行科学分解和合理配置，实行授权分级管理和不同职能与职权的分线运行，加强对同一业务不同岗位、同一流程不同环节的相互牵制和制约，变过去一个部门或一个人说了算，为现在的一级有一级的职能职权，让有情的人脑服从于无情的电脑，使权力的运行形成一个工作流程。如我们可以着手通过建设相应的局域网，开发相应的应用系统，一方面可以实现信息的互连互通和共享；另一方面，使权力在横向上受其他部门的监督和制约，在纵向上须经过若干程序、步骤和环节，各个环节之间既相互独立，又相互制约、相互牵制，形成权力约束机制。这样，单人违规操作、“做手脚”的难度大大增加，避免了因权力过分集中而出现权钱交易“一卡通”的现象，减少甚至消除了贪占的机会。

虽然，现阶段，我们利用一些科技手段已把一系列土地出让的措施制度放到了阳光之下，公开、公平、透明、让价高者得。不仅有效地保护了国有资产并实现土地价值的最大化，还从源头上减少了腐败。但是，由于这是一项全新的工作，在运用上还只是零星的、片断的，仍存在着一些问题，在以后的工作中尚需不断完善。如运用信息技术的严密性在网上进行地块出让招投标活动，将有关专家制定的评分标准预先在计算机上设定好，由计算机为各位竞投者的综合条件打分，使综合条件最优者自动中标，以更大限度地发挥计算机的功效，减少人为因素对招投标活动的干扰，使招投标过程的公正性和结果的公平性可以得到最大程度的保证。

三、下一步运用信息网络，预防和解决经营性用地腐败问题的几点计划

（一）继续扩大招拍挂供地范围，促进土地优化配置。根据国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》文件的要求，利用网络广泛征求建议，加快推进工业用地、加油站用地等市场化运作，特别是工业用地，先在有条件的地方开展试点工作，并加大标准厂房建设力度，采用租赁供地，改变单一的出让供地方式，优化土地配置，防止出现批“人情地”等腐败行为。目前，市政府已将制定《工业用地招拍挂出让管理办法》、《标准厂房建设管理实施办法》列入议事日程，并拟召开座谈会广泛征求意见，争取今年予以出台。

（二）继续提高供地透明度，着力依托现代科技信息化网络管理的手段，自觉接受社会监督。进一步推进可供土地的信息披露制度，完善供地公示制度，将公示范围从现行的工业用地扩大到所有用地，更加提高工作透明度。同时，进一步健全净地出让制度，包括地上、空中、地下三个方面都要做到在交地方面无问题，做到地块的所有相关资料可以通过网络查询得知，避免出让后才发现问题导致拖欠出让金和无法交地。