住宅小区物业管理工作方案

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为全面贯彻落实市委第四巡察组反馈整改问题，深入贯彻落实县委、县政府《关于印发县深化住宅小区物业管理工作实施方案的通知》的工作部署，结合镇实际，特制定本实施方案。

一、指导思想

深入开展“五深化三落实三加强”活动，深化住宅小区物业管理工作，以党建引领、精细管理、分级服务、规范自治等方面为重点，进一步提高物业管理工作水平，不断提高物业企业服务水平，满足小区居民对美好生活的迫切需求。

二、工作目标

按照“抓巩固、攻难点、补短板、强弱项”的总体目标，围绕绿色发展要求，以深化管理为主线，在全面提高物业管理水平的同时，打造一批安全、优美、有序、自治、和谐的“五类示范”小区，充分发挥模范带头作用，引领全镇物业管理水平和小区人居环境“双提升”。

三、工作任务

（一）抓巩固，以巡查促巩固

1.持续巩固“三位一体”工作机制。强化村居物管站人员配备，加大对物业管理重视程度；强化业主委员会工作职能，引导业主自治，组织开展业主委员会工作培训，提高业委会履职能力；强化物业服务企业从业资格和从业人员素质，提高物业服务水平；巩固“三位一体”工作机制，明确责任，发挥各自的优势，密切配合，形成合力，切实将物业服务纳入社区建设和管理体系。

2.持续巩固小区管理考核激励奖惩机制。以日常村居包片干部周巡查考核为抓手，充分调动物业服务企业工作积极性，引导物业行业由原来的“做好”提升到“做精”，由“维持运转”提升到“树立品牌”；考核设立小区物业保证金制度，按开发类和安置类小区分类考核，同时予以奖惩。深化行业监管，进一步加强物业服务企业和服务项目考评，制定具体、精准的考核办法，将所有在手项目的物业服务企业和所服务的开发类、安置类项目全部纳入考核范围，将物业服务内容、服务标准、收支情况“三公开”列为考核的重点内容之一纳入考核项目，落实考核结果公开制。

3.持续巩固基础设施维护投入机制。强化安置小区基础设施日常管护维修工作，对群众反映强烈的零星维修由村居主导，对小区停车、监控、道路等基础设施逐步完善，从硬件上改善小区整体环境，进一步增加居民的获得感和幸福感。

4.持续巩固业主投诉处理回应机制。畅通投诉渠道，公示公开镇物业办、村居物管站、物业企业联系电话，建立工作台账，对业主反映的问题进行登记并及时办理回复，提高业主满意率，确保小问题在社区、物业层面得到解决，规范物业企业服务。

（二）攻难点，以攻坚促规范

1.攻克小区违法乱象多的难点。一是私拉乱接整治，加强安全用电宣传，提高业主安全意识和自律意识，引导电瓶车规范停放和有序充电。配合供电公司进行联合行动，同时加大对安置小区充电棚的建设，优化充电棚设置；二是违章搭建整治，在小区内公布镇物业办、社区（村）物管站受理电话，根据业主和物业服务企业反映的问题，属矛盾纠纷类的由社区（村）、镇负责受理调处，属违法、违规类的，按相关要求，移交相关职能部门办理。

2.攻克小区安全管理差的难点。一是开展消防隐患整治，指导并督促物业服务企业建立健全消防安全管理制度，落实消防安全管理责任，进一步做好消防通道清理工作，配合县消防救援大队等执法部门开展集中整治行动；二是开展电梯安全整治，加大住宅小区电梯安全宣传力度，进一步落实使用单位和维保单位安全主体责任，积极配合县市场监管局等执法部门开展执法检查；三是深化车库管理，加强整治后地下车库规范使用，建立健全管理制度和台账，指导物业服务企业和业主委员会制定地下车库使用管理具体办法，督促物业服务企业加强管理和宣传引导，遏制车辆乱停放。

3.攻克安置小区停车管理乱的难点。出台安置小区停车收费管理暂行办法，为管理停车秩序、改善停车环境、消除安全隐患、管理公共资源，将尚未实施停车收费管理的14个安置小区分2批实施，通过实施车位改造、监控招标、门岗增设和停车收费宣传，全面实现停车收费管理。

4.攻克安置小区物业费率低的难点。加强业主权利义务教育，规范企业收费和业主交费行为，引导业主按时足额交费，进一步完善干部职工带头交纳物业费。探索出台城市生活垃圾处理费征收办法，对不同类型的住宅小区、商铺收缴不同标准的垃圾处理费，所缴费用尝试采取捆绑方式征收，依据对物业服务管理考核情况，采取统管代付的形式支付物业服务企业相关费用，提高企业入驻积极性和稳定性。

（三）补短板，以包区促引领

1.探索解决管理层级少、力量不足的短板。根据小区管理的不同情况，实行一个小区有一个社区干部联系，跟踪协调，跟进服务，确保小问题在社区、物业层面得到解决，大问题第一时间掌握。所有小区按住宅的单幢或单元设立楼幢长。通过自荐和业主代表推荐的方式，将有责任心、有热情、有公信力和肯讲敢担当的业主选拨担任楼幢长，协助业主委员会和社区（村）开展工作，协调处理矛盾纠纷。

2.探索解决物业行业自律和监管处罚手段不足的短板。目前镇对于物业公司只有激励机制没有制约机制，导致对于部分管理水平底下的物业公司无任何抓手，充分发挥物业协会作用，制定行业自律规范，加强物业行业自身管理。逐步引导小区设立监管账户，收支明晰，收费公开，支出可寻。

3.补齐小区配套社区用房功能作用不足的短板。目前物业配备用房未发挥服务业主的作用，逐步将出租或挪作他用的物业用房进行回收，为物业管理和业主休闲提供必要场所。

4．补齐小区业主委会组织建设不足的短板。继续对符合成立业主委员会条件的小区，引导业主申请成立业主委员会，规范业主大会召开、业主委员会选举工作。加大对业主委员会工作规范的指导和监督，进一步提升业主委员会成员的素质和能力，对凝聚力不强、工作不作为的业主委员会进行改选，对应成立而未成立的小区特别是单位类小区及时成立业主委员会。探索建立小区业主委员会党支部，由联系村居干部任党支部书记，发挥业主委员会党员的积极作用，创新推动小区管理，促进物业服务企业的规范化运行。

（四）强弱项，以考核促提升

1.强化老旧小区改造管理。争取上级项目资金，积极开展老旧小区改造，2020年，计划对2000年前建成的8个老旧小区（财政税务局宿舍、防疫站妇幼保健所宿舍、中医院宿舍、政法小区、荆江西路ABCD楼、城中城小区、政府宿舍大院、环城南路789号楼）和迎宾新都、松苑小区、滨湖花园3个安置小区实施改造。为切合群众需要，在清单编制期间，应广泛征求小区业主意见，将群众反映强烈或共同关心的问题纳入改造范围，提高业主满意度。每月一调度，及时掌握工程进度和质量。

2.强化单位自建小区管理。目前我镇小区物业管理难度较大、矛盾较多，尤其是老旧小区、零散小区尤为明显。可以探索实行居民自治，成立自治小组、志愿服务队伍、结对共建单位的形式探索完善小区物业管理新模式；探索由社区牵头成立公益性物业服务企业，充分发挥社区建设和小区物业管理深度融合优势，破解小区物业管理难题；引导单位（包括非公单位）同属地社区建立共建关系，认领小区问题清单，运用各单位的人力、物力和财力资源为小区坚决实际性问题。

3.强化群众满意度低的问题管理。实行安置类镇物业办每月考核、开发类小区村居物管站每月考核制度，将小区垃圾卫生、乱堆放、绿化管护、僵尸车清理等群众满意度较低的问题和薄弱点纳入重点监管区域，让小区面貌真正实现整体性提升。

4.强化小区智能化建设管理。通过总结疫情防控的一些经验，为提升小区管理的智能化水平，与推动新型智慧社区建设奠定基础，谋划小区智慧化改造，通过门岗管理、车辆管理、楼栋管理，实现小区管理可视化、平台化、智能化。

四、工作措施

1.一区一干部

建立一个小区一名村居干部联系制度，社区主导物业管理与小区业主自治相结合。落实社区干部作为本辖区小区物业管理第一责任人，充分调动业主参与物业管理的积极性，形成社区业主双管齐下的良好局面，共同推动物业管理工作。

2.一周一巡查

每个包区村居干部每周不少于三次，针对联系小区日常管理中环境卫生、乱堆乱放、车辆管理、消防安全、违章搭建等开展巡查，填写巡查记录单，对发现的问题抄告物业公司并跟踪反馈，确保小问题在小区内及时解决，大问题第一时间掌握。每周召开一次村居物业联席会，通报包区干部巡查情况、物业企业整改情况、业委会工作开展情况。

3.一月一考核

实行小区保证金制度，安置类小区由镇物业办每月考核、开发类小区由村居物管站每月考核，将小区环境、公共秩序、设施设备、垃圾卫生、安全消防、公示公开等重点考核，深化小区管理。制定开发类小区考核制度，让村居物管站考核有依据、有力量、有抓手。

4.一季一攻坚

每季度组织开展专项整治行动，对难度大、积存久、呼声高的停车管理、物业费收缴、违法违规等难题开展攻坚行动。营造攻坚整治氛围，坚决破除小区管理中的顽疾，从而推动小区管理正常化。

五、实施步骤

（一）动员部署阶段（2020年4月20日—2020年4月30日）。逐级动员，广泛发动。根据实施意见制定工作方案，明确工作任务、目标和完成时间，编制问题、措施和责任清单。

（二）深化推进阶段（2020年5月1日—2020年9月30日）。细化各项工作部署，做好统筹安排，村居明确专人，跟踪调度。

（三）补缺提升阶段（2020年10月1日—2020年11月30日）。对开展的各项工作自查补缺，分析存在问题，完善整改提升措施，确保深化整治工作扎实有效。

（四）常态长效阶段（2020年12月1日—2020年12月31日）。进一步总结和完善工作成果，推进物业管理工作调度、矛盾纠纷调解、设施设备维保、“三位一体”等各项制度常态化落实。

六、工作要求

（一）加强领导、统一思想。各村居、镇直部门要充分认识深化住宅小区物业管理的重要意义，及时组织动员，广泛宣传发动，凝聚共识。要切实强化组织领导，明确任务，落实工作措施，强化协调联动，真正形成上下联动、条块协作、合力推进的工作局面。要根据工作方案，整合精干力量，精心组织实施，确保各项工作顺利开展，高效推进。

（二）部门联动，依法管理。各村居、镇直部门要按照实施意见要求，认真履行监管职责，对交办的业主投诉和举报在第一时间受理或移交县相关部门，及时办结，切实做到齐抓共管、同频共振。通过严管重罚的刚性措施，保持高压态势，不断促进居民养成文明习惯。

（三）加大宣传，营造氛围。各村居、物业企业要结合弘扬社会主义核心价值观、普法教育等工作，大力开展“法律法规进小区”活动，普及物业管理有关法律法规知识，增强居民守法意识、文明意识。要充分发挥业主委员会、小区楼幢长等作用，综合运用各类媒体，开辟专栏专版及时报道工作动态，深入挖掘小区物业管理和服务中涌现的先进典型和创新举措，加大对小区“脏乱差”突出问题的曝光力度，营造全社会关心小区人居环境、支持小区物业管理的良好氛围。

（四）强化督查，跟踪问效。镇物业办对深化小区物业管理工作开展情况进行阶段性督查和不定期检查，对督查中发现的问题，建立问题清单制度，对工作不力的单位和个人，进行跟踪问效和通报。各村居、镇直部门要及时总结提炼、宣传推广好的经验做法，形成一批可复制、可推广的示范典型，促进小区物业管理整体水平不断提升。