房地产税务征收总体方案

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一、指点思维

以科学开展观为指点，以进步税法服从度为目的，法治、公道、文明、效率的准则，从研讨房地产估价技能伎俩动手，树立健全存量房买卖申报价钱评价机制，标准存量房买卖税收征管，防备存量房买卖“阴阳合同”所构成的税收风险，发明依法治税、公道税负的优越情况，探究房地产税制变革新思绪及税收征管新形式。

二、任务义务和目的

（一）树立评价模子。依照房地产估价技能的准则和办法，应用房产、地盘等治理部分信息材料，树立掩盖市区和一切县城城区（包括县级市市区）的存量房买卖价钱申报评价技能规范及模子。

（二）验收评价系统。应用全市一致的评税软件对征税人申报的买卖价钱进行批量评价，在对评价值科学测试、验证的根底上，经过省地税局技能小组组织评定验收，确保评价后果的公道性和精确性。

（三）按时上线运转。包管我市存量房征税评价软件2012年7月1日前正式上线运转。系统运转后，在存量房买卖环节直接调取评税系统的评税价钱，对买卖价钱分明偏低，又无合理来由的，依照评价值核算纳税，完成对存量房买卖环节税收控管。

（四）树立争议处理机制。结合价钱治理部分，制订存量房买卖计税价钱认定方法，明白存量房申报价钱与评价值争议处理路子，保证存量房评价系统顺畅运转。

三、估价内容

（一）使用房地产估价技能增强存量房买卖税收征督工作履行局限为市市区和所辖县城城区（包括县级市市区）。

（二）存量房买卖申报价钱评价的对象是进行买卖的存量房地产，以房屋为主，逐渐探究对其他类房地产进行估价。

（三）评价时点为2011年9月30日。

四、任务步调

使用房地产估价技能评价存量房买卖价钱任务在市当局的一致指导下分三个阶段进行。

（一）预备阶段（11月1日—11月15日）

1、制订任务方案。制订《市使用房地产评价技能增强存量房买卖税收征督工作施行方案》。各县（市、区）连系各自实践，制订契合当地区详细状况的使用房地产估价技能增强存量房买卖税收征督工作落实方案，在市使用房地产估价技能增强存量房买卖税收征督工作指导小组一致指导下展开任务。

2、展开发动、培训和查询任务。召开使用房地产评价技能增强存量房买卖税收征督工作发动会议，传达省当局、国度税务总局、省地税局、市当局有关文件精力，对有关人员进行房地产评价常识培训。组织人员查询剖析当地区房地产市场及其房地产价钱的要素状况，包罗：房地产散布的特点与规则；房地产价钱在分歧地域间出现差别性的缘由；影响价钱的各类要素；上年度二手房契税申报均价和实践成交均价的差距；上年度契税、房地产一体化治理形式及收入状况；上年度一手房、二手房买卖总量（总额、总面积、总套数）等。

3、延聘房地产评价专家、评价师、专职从业人员构成存量房买卖价钱申报评价任务专家组，担任指点评税任务。

4、确定命据采集单元。成立招招标小组，约请相关中介机构参加招标，确定命据采集协作单元。

5、拔取试点，模仿采集。约请专家，拔取5个房子类型比拟完全的房屋小区作为分区，实地勘探，确定规范房并进行模仿数据采集。

（二）施行阶段（2011年11月16日-2012年3月30日）

1、采集相关数据，树立数据库。

（1）数据采集培训。依照省地税局一致的数据采集方案，组织数据采集人员集中进修，一致采集规范、要求、时限，做好数据采集预备任务。

（2）施行数据采集。依照数据采集方案的要求，中标中介机构组织相关人员展开查询，具体采集全市房屋小区房产信息，分区获取存量房买卖申报价钱评价所需各项根底数据，由税务机关审核确认规范房价钱。

（3）获取数据材料。向房产、疆土、住建等部分提出数据需求，获取房地产的根底数据，知足存量房买卖申报价钱评价的需求。

数据起原：

①发改部分担任供应各类房子买卖计税价钱。

②财务部分供应2007年1月1日以来交纳契税的房地产相关数据。

③疆土部分供应地舆信息系统（GIS）、工业、贸易、房屋及其他地盘基准价钱、批改系数、地盘级别图、基准地价图、基准地价表以及地盘级别与基准地价更新调整状况阐明等。

④住建部分供应各房屋小区状况、分幅分丘分户图、房屋价钱指数、分类房产建安造价规范及造价指数、建立工程费用等。供应增量房、存量房房子类型、买卖价钱、买卖工夫等材料（内容包罗房产证号、地号、丘号、楼幢号、小区称号、坐落地址、修建构造、房子总层数、地点层数、修建面积、主卧朝向、建成年份、买卖类型、买卖评价价钱、办证工夫、房子用处等）；地号划分平面电子地图；地号丘号与房屋小区的对应表；房子租赁面积、坐落地址、图片等。

⑤规划部分供应城区（县城）规划图；房屋小区、商用房具体散布图等。

⑥民政部分供应城区地图、县（市）政区图。

⑦计算部分供应分县（市）区房屋（增量房、存量房、商品房及经济合用房）每月价钱指数。

2、完成技能、软件设置

（1）制订技能细则。依照省地税局技能方案，确定全市数据项和数据采集规范。依照省地税局技能小组的要求，连系当地评价机构，对评价模子触及的调整参数等进行当地化设置，在评价区位划分、规范存量房设立、可比实例库树立、批改系数确定的根底上，制订科学和可行的技能细则。并约请专家对我市的技能规范和营业需求进行论证，确保其科学性、威望性、可操作性。

（2）调整软件设置。依据划分片区和分区的规范存量房、可比实例库和规范存量房基准价钱，以及剖析评税所需的各项参数和数学模子，提出软件当地化的技能规范和营业需求。与软件公司一起对评价系统进行当地化调整，设定地舆代码、价钱调整公共参数、特性参数等。

3、数据审核、录入及操作人员培训

（1）项目组组织人员分区域对采集数据进行集中审核，完成初审后按期向项目组交代数据采集材料；项目组对初审数据进行复审，确认精确后录入核算机。

（2）对前台操作人员进行系统上线前的操作培训任务。

（三）查验阶段（2012年3月30日—2012年7月1日）

1、软件试运转

（1）调试系统各项设置，包管系统顺畅运转。

（2）评价后果剖析。拔取存量房实践买卖案例，应用评价系统进行评价，将评价后果与存量房实践买卖价钱进行比对、剖析，找出价钱差别缘由。

（3）完美技能规范。依据剖析后果和搜集试运转阶段存在的相关问题，组织技能人员、专家评论，修订技能规范和营业需求，不时优化评价系统。

（4）再评价、完美。依据完美后的技能规范，再拔取存量房实践买卖案例，应用评价系统进行评价，将评价后果与存量房实践买卖价钱进行比对、剖析，进一步修订技能规范和营业需求，直至评价后果与实践买卖价钱差别知足设计需求。

2、迎接验收

（1）请求验收。评价后果与实践买卖价钱查验误差到达可控局限且系统运转不变，请求省地税局技能小组组织评定验收。

（2）确定指点系数。依据系统评价数值与实践买卖价钱差别，寻求省地税局技能小组和专家定见，确定我市征税指点系数，报省地税局核定。

（3）当局布告。向各县（市、区）当局传递任务效果，市当局下告，对使用房地产估价技能增强存量房买卖税收征督工作进行明白，营建任务气氛，推进评价任务展开。

（4）树立保证机制。由市开展变革委员会和市地税部分制订存量房买卖计税价钱认定方法，明白存量房申报价钱与评价值争议处理路子；制订系统信息缺掉处置方法，保证存量房评价系统顺畅运转。

3、上线运转

自2012年7月1日起正式上线运转。系统正式运转后，在存量房买卖环节直接调取评税系统的评税价钱，对买卖价钱分明偏低，又无合理来由的，依照评价值进行纳税，并树立存量房买卖价钱申报评价机制，完成对存量房买卖环节税收控管。

五、保证办法

为包管我市使用房地产估价技能增强存量房买卖税收征督工作顺畅展开，市当局成立市使用房地产估价技能增强存量房买卖税收征督工作指导小组。

指导小组任务职责：落实人员、树立组织、明白职责，具体指点存量房买卖价钱申报评价各项任务；确定任务方案、制定详细的信息传递准则，标准存量房买卖价钱申报评价任务；担任协调各相关部分，保证存量房买卖价钱申报评价任务数据获得实时、真实、有用；积极协调评价资金，为评价任务顺畅展开供应保证。指导小组办公室的详细职责是：统筹协调各成员单元之间的协作事项，担任供应详细任务需求，拟定各阶段详细施行方案并组织施行等日常详细任务。

六、任务要求

（一）进步看法，增强指导。存量房征税评价任务就是运用评税技能来审定房地产买卖价钱，中心是使用房地产批量估价技能树立存量房买卖价钱申报评价机制，增强存量房流转环节税收治理，梗塞税收破绽，添加财务收入。各成员单元、尤其是各级地税部分要充沛看法到这项任务的主要意义，执行“一把手”担任制，把使用房地产估价技能增强存量房买卖税收征督工作归入年度重点任务，层层细化分化，执行目的治理，明白责任、明白规范，扎扎实实推进评税任务，为房地产税制变革供应根据，为当地财务收入增进供应保证。

（二）明白职责，亲密共同。展开使用房地产评价技能增强存量房买卖税收征管是一项综合性很强的任务。需求当局各相关部分严密共同，积极参加，发改、财务、地税、住建、疆土、规划等部分供应很多的数据支撑。要树立部分信息共享机制，削减数据整合和处置中的技能妨碍，进步信息共享和协调联动程度，然后促使我市的房地产买卖计税价钱审定任务得以顺畅展开。

（三）充沛预备，狠抓落实。使用房地产评价技能增强存量房买卖税收征督工作义务重，任务量大，需求投入很多的人力、物力，各级财务部分要实时调查评价任务经费需求，并实时布置拨付所需经费，以确保评价任务的顺畅进行。各级地税机关在任务中要起主导效果，装备好响应的人员，落实好资金、技能伎俩和硬件设备。还，增强对相关人员的营业培训，经过向书本进修、延聘专家讲课等方法，进修相关房地产评价方面的理论和技艺。落实责任制，抓紧、抓实各项任务，确保任务按时、保质、保量完成。

（四）增强交流，实时反应。各成员单元、各级地税机关关于任务中呈现的新状况、新问题要仔细剖析和研讨，实时将任务的发展状况及需求处理的问题报送使用房地产估价技能增强存量房买卖税收征督工作指导小组。要实时对任务进行小结，总结任务中获得的效果和缺乏，为下一步任务义务供应指点。