城区房屋出租税收委托管治方案

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第一条为进一步加强城区房屋出租行为的税收征管，提升税收协控联管工作水平，使个体税收社会化管理工作健康有序开展，促进经济增长，根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《征管法》）、《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》（以下简称《征管法实施细则》）、公安部等六部局《关于进一步加强和改进出租房屋管理工作有关问题的通知》（公通字〔〕号）文件要求，结合我市实际，制定本办法。

第二条市地税局是全市城区房屋出租税收征管的主体，市地税二分局具体负责，按照“政府主导、税务主管、委托代征、协控联管、绩效共建、信息共享”的管理原则，委托庆云山街道办事处和琼湖街道办事处代征各自辖区范围内的城区房屋出租、房屋自营、房屋装修税收工作。

第三条房屋所有权人（单位或个人）为出租房屋应税行为的纳税义务人，是纳税主体。无法确认房屋所有权人的出租房屋由实际取得租金的出租人代为履行纳税义务。因承租人原因无法与房屋所有权人取得联系的，由承租人代为缴纳相关税费。

第四条下列行为为房屋出租行为：

（一）将自有房屋出租给承租人，由出租人向承租人收取租金或者获取其他经济利益。

（二）承租人将租入的房屋再出租的转租行为。

（三）以房屋产权投资入股不承担经营风险，从被投资方取得固定收入的。

（四）以承包、租赁经营或以其他名义提供房屋使用权，并取得固定收入的。

第五条根据属地征收的原则，所有在城区范围内的房屋出租户都属于本办法委托代征的范围，房屋出租税收代征范围包括：

（一）非住宅出租房屋，包括商业用房、产权商铺、写字楼和厂房、仓库、车库等非住宅房屋。

（二）住宅出租房屋。

第六条委托代征税种包括：房产税、营业税、土地使用税、个人所得税、印花税、城建税、教育费附加等。

第七条委托代征的期限以地税部门与街道办事处签订的“委托代征税款协议书”为准，一般期限为一年，每年签订一次。

第八条房屋出租税收根据简并征收的原则按以下征收标准执行：

（一）个人出租住房，不分地区与用途，月租金收入1000元以下(含1000元)，按4%的综合征收率征收；月租金收入1000元以上，按6%的综合征收率征收。

（二）个人出租非住房，月租金收入1000元以下(含1000元)，按6%的综合征收率征收；月租金收入1000元以上者，按12%的综合征收率征收。

（三）对单位取得的房产租金收入依税法规定按实征收。

第九条计税租金收入的确定以签订的房屋租赁合同、协议租金收入额为计税依据。租赁合同、协议租金收入额低于租金最低标准的，按租金最低标准确定的租金收入为计税依据。

第十条纳税人有下列情形的，税务机关可以核定其应纳税额：

（一）纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

（二）房屋出租人未按照规定的期限办理纳税申报，经主管税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的。

（三）房屋所有人将自有房屋以无偿使用的名义交给其他个人或单位用于居住或从事生产经营的。

（四）拒不向主管税务机关提供房屋租赁合同、协议等纳税资料的。

第十一条核定征收计税价格、租金最低标准的确定及应纳税额的计算：

（一）按照《征管法》规定，对列入核定征收范围的，按照相同地段、相同类别租金标准确定计税价格。对无标准参照的，按租金最低标准确定计税价格。不同区域、不同地段的房屋租金最低标准由主管地税机关参照有关部门相关规定确定，并根据地价变动情况，每年做出调整。

核定月租金收入计算公式为：

月租金收入=每平方米月租金标准×房屋使用面积

（二）出租房屋应纳税额的计算：

应纳税额=租金收入×综合征收率（或法定税率）

第十二条房屋出租税款征收根据纳税人实际情况，征收期限可实行简并征期，按年一次性征收或分次征收。

第十三条街道办事处应采取以下代征方式征收税款：

（一）代征人员排查登记，对辖区内的出租房屋逐街、逐户、逐间进行登记造册，摸清税源底子。

（二）房屋出租税收的纳税义务发生时间，为出租人收讫房屋租金收入或取得索取收入凭据的当天。

（三）出租人应自发生出租行为之日起日内，到房屋所在地的街道办事处办理出租房屋的申报登记，并提供以下申报资料（原件及复印件，原件经核对后退还出租人）：房屋租赁合同、房屋所有权证、土地使用权证或者其他合法权属证明（房屋转租的，提供承租时签定的租赁合同）；出租人的身份证、护照或其他合法证件；税务机关要求的其他相关纳税资料。

（四）代征人员审核其资料是否齐全，内容是否一致，确认无误后确定应征税款，由代征人员开票征收的方式进行代征。

（五）申报登记后，出租人变更租金或终止租赁行为，应在变更租金或终止租赁行为30日内，到街道办事处办理变更登记手续。

（六）出租人在完税后应将完税凭证保留年，作为房屋出租已完税的依据。

第十四条街道办事处应按照规定做好完税证的管理工作：

（一）街道办事处必须使用地税部门提供的《完税证》代征税款，不得以其他票据代替。开错作废的《完税证》要加盖《作废》戳记，同时要根据《税收票证管理办法》的有关要求，专门指定一名会计人员，负责《完税证》的领用、保管和票款结报。会计人员要按规定到市地税局领取并保管《完税证》，指导代征人员正确填写，并于每日下班前统一存放保险柜内，严禁私自携带外出。建立票据管理制度，送主管税务机关备案，确保票据安全。

（二）街道办事处每月15日前要与市地税局结算上月《完税证》使用情况，办理票证缴销手续，将税款及时缴入国库。

（三）市地税二分局负责对街道办事处代征税款工作进行政策业务辅导、《完税证》的使用实施日常监督、检查等，每季度至少检查一次《完税证》领、用、存情况。

第十五条房屋出租的纳税人在街道办事处缴清税款后，确需向承租人提供发票的，主管税务机关应予开具。代开发票的程序是：纳税人到街道办事处领取《代开发票申请表》，按表内项目要求填写，经街道办事处代征人员在税款栏内按税种填写已纳各税，加盖“街道办事处委托代征税款专用章”及经办人章后，携带《完税证》原件及复印件、房屋所有权证、土地使用权证原件及复印件、房屋出租合同原件及复印件、房屋产权人（经办人）身份证复印件，经市地税二分局审核后到市地税局办税服务厅窗口办理。市地税局办税服务厅窗口人员开具发票后要在《完税证》原件上加盖“发票已开具专用章”，留存《代开发票申请表》、《完税证》复印件、房屋产权证明复印件、房屋出租合同复印件和房屋产权人（经办人）身份证复印件。

第十六条街道办事处应按照如下规定建立档案，加强代征工作的管理：

（一）代征人员有义务将代征税款过程中发现的问题，及时向上级部门和税务机关报告。

（二）代征人员应按税务机关规定，及时向主管税务机关申报并解缴全部代征税款。街道办事处要在银行设立“委托代征税款专用账户”，税款征收后要按期分税种打印《税收汇总缴款书》缴入国库。

（三）税务机关定期对街道办事处档案管理情况进行检查指导，使档案管理规范化，街道办事处应依法接受税务机关对代征税款工作的监督检查。

（四）街道办事处对纳税人登记、申报、征税、缴库等环节的资料要及时整理、逐户建档，帐表册要实行纸制资料和电子档案双重管理，妥善保管，严禁丢失。

第十七条税务机关的权利和义务：

（一）税务机关按照国家法律、行政法规、规章的规定与街道办事处签定《委托代征税款协议书》，发放《委托代征税款证书》，明确双方的权利、义务、责任。

（二）税务机关有责任对街道办事处的代征工作进行指导和监督。

（三）税务机关应依法及时向街道办事处提供代征税款所需要的税收票证《完税证》。

（四）税务机关根据征管需要，依法组织对房屋出租纳税申报情况进行检查，出租人或承租人有义务配合，并提供与纳税相关的资料。有权随时检查街道办事处代征税款的情况。

（五）因国家税收法律、法规、规章的废止或修订致使《委托代征税款证书》失效或部分失效时，税务机关要及时通知街道办事处并要求终止或修改协议。

第十八条街道办事处的权利和义务：

（一）街道办事处应当遵守国家法律、行政法规、规章关于委托代征税款的规定，按照协议规定的税种、范围、标准、期限代征税款。

（二）街道办事处要做好税法及各项税收政策法规的宣传、教育、解释工作，加强对代征纳税人的日常管理，认真做好排查登记工作，辅导纳税人填写纳税申报表，督促纳税人如实申报，足额缴税。

（三）街道办事处依据与税务机关签定的《委托代征税款协议书》条款履行职责，在授权征收的范围内正确使用《完税证》，并按照税务机关的票证管理规定，做好完税证领取、使用、保管、报缴工作。

（四）街道办事处于每月日前将上月登记、申报、征税、缴库情况报市税收协控联管工作领导小组办公室备案。

第十九条财政部门要加大对房屋出租税收管理的投入力度，保障房屋出租税收管理中必要的工作经费和代征、协征经费；公安、人口和计划生育、房产等部门要加强房屋出租税收协控联管工作力度，要与税务部门实行房屋出租信息共享，积极协助税务部门加强税收管理；监察部门要严肃查处国家工作人员出租房屋逃、抗税行为；

第二十条本办法其它未尽事宜，按照现行税收法律、法规和规章的规定执行。

第二十一条本办法自之日起日后执行。