房屋拆迁管理策略

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第一章总则

第一条为加强城市房屋拆迁管理，保护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目顺利进行，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《省城市房屋拆迁管理条例》等有关法律、法规的规定，结合本县实际，制定本办法。

第二条在本县城市规划区内的国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本办法。

本办法所称房屋拆迁，是指因实施城市规划或者因其它公共利益需要，依法收回国有土地使用权而拆除该地块上房屋的行为。

第三条城市房屋拆迁必须符合城市规划，有利于城市旧区改造和生态环境改善，有利于文物古迹和有价值的历史建筑保护。

第四条本办法所称拆迁人是指县人民政府设立的具体实施收回国有土地使用权并依法取得房屋拆迁许可证的单位。

本办法所称被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人。

本办法所称房屋承租人是指与被拆迁人具有合法的房屋租赁关系的单位和个人。

第五条县规划建设局是负责管理房屋拆迁工作的行政主管部门（以下简称房屋拆迁管理部门），对城市规划区内的城市房屋拆迁工作实施监督管理。城市房屋拆迁管理的日常工作由其下设的拆迁管理办公室负责。

县发展和改革、国土资源、物价、工商、财政、文广、公安等有关部门和城关镇政府、华埠镇政府应当按照各自职责，互相配合，共同做好城市房屋拆迁管理工作。

第六条拆迁人必须依照有关法律法规及本办法的规定，对被拆迁人给予合理补偿、安置。被拆迁人、被拆迁房屋承租人必须服从城市建设需要，在规定的搬迁期限内完成搬迁。

第二章拆迁管理

第七条房屋拆迁管理部门会同发展和改革、国土资源等部门，按照城市总体规划的要求，根据本县社会经济发展水平，同时考虑近期新建商品房的市场供应等因素，制定城市房屋拆迁的中长期计划、年度计划和安置用房建设计划，报县人民政府批准后执行，并按规定报上一级人民政府备案。

房屋拆迁管理部门在执行年度拆迁计划时，其拆迁范围经确定后，应当组织做好拆迁房屋的前期调查统计及审核工作。

第八条拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。申请房屋拆迁许可证，应当向房屋拆迁管理部门提交下列文件：

（一）建设项目批准文件；

（二）建设用地规划许可证；

（三）国有土地使用权批准文件；

（四）拆迁计划和拆迁方案；

（五）办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。

前款第（三）项规定的国有土地使用权批准文件是指人民政府依法作出的收回国有土地使用权的决定文件。第（四）项规定的拆迁方案应当对临时周转用房和用于产权调换的安置用房的数量、户型、面积、地点、交付时间等作出安排；需要新建安置用房的，应当提供安置用地批准文件。第（五）项规定的拆迁补偿安置资金按照拆迁预算的百分之八十确认，专户储存，拆迁人提供安置用房的，现房以市场评估价计入，在建房屋按成本价计入，但货币存款金额不得低于拆迁预算资金总额的百分之四十；不足部分由拆迁人在房屋拆迁管理部门规定的期限内补足。

第九条房屋拆迁管理部门应当自收到申请之日起三十日内，对申请事项进行审查；经审查符合条件的，颁发房屋拆迁许可证。

房屋拆迁管理部门在核发房屋拆迁许可证前，应当依法举行听证，就拆迁许可涉及的拆迁计划、拆迁方案和拆迁补偿安置资金的落实情况等相关事项听取意见。

第十条房屋拆迁管理部门应当自房屋拆迁许可证核发之日起五日内，将建设项目的名称、拆迁人、拆迁范围、搬迁期限、拆迁期限等事项，以公告形式在新闻媒体以及拆迁范围内予以公布，并书面告知被拆迁人。

房屋拆迁管理部门和拆迁人应当及时向被拆迁人做好宣传、解释工作。

第十一条拆迁范围公布后，拆迁范围内的单位和个人在暂停办理相关手续期间不得进行下列活动：

（一）新建、扩建、改建房屋；

（二）改变房屋和土地用途；

（三）租赁房屋。

房屋拆迁管理部门应当就前款所列事项，书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限不超过一年；拆迁人需要延长暂停期限的，应当经房屋拆迁管理部门批准，延长暂停期限最长不得超过一年。

第十二条拆迁人自取得房屋拆迁许可证之日起三个月内不实施拆迁的，房屋拆迁许可证自然失效，并由房屋拆迁管理部门予以公告。

实施房屋拆迁不得超越房屋拆迁许可证核准的拆迁范围和拆迁期限。

需要延长拆迁期限的，拆迁人应当在拆迁期限届满十五日前，向房屋拆迁管理部门提出延期申请；房屋拆迁管理部门应当自收到延期拆迁申请之日起十日内予以答复。

拆迁结束后，拆迁人应当负责将被拆迁人的房屋所有权证、国有土地使用权证送交房管、土地部门，办理注销登记手续。

第十三条拆迁人可以自行拆迁，也可以委托拆迁。从事拆迁业务的单位应当按照国家和省的有关规定依法取得房屋拆迁资格证书。

房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人，不得接受拆迁委托。

第十四条拆迁人委托拆迁的，应当向被委托的拆迁单位出具委托书，并签订拆迁委托合同。拆迁人应当自拆迁委托合同签订之日起十五日内，将合同报房屋拆迁管理部门备案。

被委托的拆迁单位不得转让拆迁业务。

第十五条拆迁人应当向被拆迁人公布拆迁补偿安置方案。

拆迁人与被拆迁人应当在公告规定的搬迁期限内，根据本办法规定签订拆迁补偿安置协议。协议应当载明补偿形式、货币补偿金额及其支付期限、安置地点、安置用房面积、搬迁期限、过渡方式、过渡期限、搬家补助费和临时安置补助费、违约责任以及当事人认为需要订立的其他条款。

拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人签订拆迁补偿安置协议。

拆迁房管部门代管的房屋，拆迁人应当与代管人签订拆迁补偿安置协议；代管房屋有使用人的，拆迁人应当与代管人、房屋使用人签订拆迁补偿安置协议。

拆迁补偿安置协议自签订之日起生效。拆迁人应当自协议签订之日起十五日内将协议报房屋拆迁管理部门备案。

拆迁补偿安置协议使用由省建设厅统一监制的文本。

第十六条拆迁补偿安置协议签订后，被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院起诉。诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。

第十七条拆迁当事人对补偿形式、补偿金额、安置用房面积、安置地点、过渡方式、搬迁期限、过渡期限等内容，在搬迁期限内经协商达不成协议的，拆迁当事人可以向房屋拆迁管理部门申请裁决。被拆迁人是房屋拆迁管理部门的，由县人民政府裁决。裁决部门应当自受理裁决申请之日起三十日内作出书面裁决；裁决作出之前，裁决部门应当充分听取各方的意见。

当事人对裁决不服的，可以依法申请行政复议或者向人民法院提起行政诉讼。除依法需要停止执行的情形外，在复议和诉讼期间如拆迁人已按裁决给予货币补偿或提存补偿费，或者提供拆迁安置用房、周转用房的，复议和诉讼期间不停止拆迁的执行。

第十八条拆迁人不得改变尚未搬迁的被拆迁人、房屋承租人原有的供水、供电、供气等基本生活条件。

第十九条被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内拒绝搬迁的，由县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。

县人民政府在作出强制拆迁决定前，应当依法举行听证，就作出补偿安置裁决的主体、程序、依据及被拆迁人拒绝搬迁的理由听取拆迁当事人、有关主管部门及其他相关人员的意见。

实施强制拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。

第二十条拆迁房管部门代管的房屋，拆迁补偿安置协议必须经公证机关公证。代管人应当就被拆迁房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。

第二十一条被拆迁房屋有下列情形之一的，由拆迁人提出补偿安置方案，报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁：

（一）有产权纠纷的；

（二）产权人下落不明的；

（三）暂时无法确定产权人的。

房屋拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。

第二十二条拆迁设有抵押权的房屋，依据国家有关担保的法律执行。

法律、法规对拆迁军事设施、寺观教堂、文物古迹、归侨侨眷房屋、涉外房屋等另有规定的，从其规定。

第二十三条城市房屋拆迁涉及公共设施或者各种管线迁移的，由原所有人按规定期限自行迁移，所需迁移费用，由拆迁人按国家有关规定标准给予适当补偿。

第二十四条对拆迁范围内的花木、绿地、古树名木应当尽可能保留。不能保留的，应当依法办理有关手续。

第二十五条拆迁人使用拆迁补偿安置资金的，应当经房屋拆迁管理部门审核。拆迁补偿安置资金应当全部用于房屋拆迁的补偿、安置，不得挪作他用。

房屋拆迁管理部门应当加强对拆迁补偿安置资金使用的监督。

第二十六条房屋拆迁管理部门应当建立健全房屋拆迁档案制度，加强对房屋拆迁档案资料的管理。

房屋拆迁的档案资料包括：拆迁人从事房屋拆迁的有关批准文件，拆迁计划和拆迁方案及其调整资料，前期调查登记资料，拆迁补偿安置协议及其结算资料，以及其他与拆迁有关的档案资料。

第三章拆迁补偿与安置

第二十七条拆迁人应当对被拆迁人按照法律、法规和本办法的规定给予合理补偿。拆迁补偿、安置可以实行货币补偿，也可以实行产权调换。被拆迁人有权选择具体补偿安置形式。

拆迁非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予补偿。拆迁范围公布后新建、改建、扩建的附属物不予补偿。

第二十八条拆迁范围内的违法违章建筑、超过批准期限的临时建筑，必须在拆迁公告规定的搬迁期限内自行拆除，不予补偿。拆除经批准未超过批准期限的临时建筑，可给予适当补偿；审批时另有约定的，按约定办理。

第二十九条货币补偿或者产权调换的面积，按照被拆迁房屋的房屋所有权证或者其他合法房产凭证记载的建筑面积计算。

第三十条被拆迁房屋的货币补偿金额根据房地产市场评估价格确定。评估应当采用市场比较法，不具备市场比较法评估条件评估非住宅房屋价格的，可以采用其他方法评估，并在评估报告中说明原因。

房地产评估机构在确定被拆迁房屋的市场评估价格前，应当听取被拆迁人的意见。

本条及本办法第三十七条、第四十九条规定的评估所需费用由拆迁人承担。

第三十一条采用市场比较法评估被拆迁房屋价格的，由房地产评估机构根据评估比准价格，结合该房屋具体区位、建筑结构、建筑面积、成新、层次、装修等因素评估确定。

评估比准价格由房地产评估机构根据交易价从高原则从类似房地产中选取三个以上可比实例，进行交易情况、交易日期、区域因素和个别因素修正后确定。

被拆迁房屋属于非成套住宅的，应当根据前款规定选取普通成套住宅作为可比实例。

房管部门应当按月向社会公布本地房产交易信息。

第三十二条房地产评估机构由拆迁人与被拆迁人共同选定；不能共同选定的，由房屋拆迁管理部门从报名的具备相应法定资格的房地产评估机构中随机确定。参加随机确定的房地产评估机构不得少于三家。随机确定房地产评估机构应当由公证机构现场公证。

房屋拆迁管理部门应当在随机确定房地产评估机构之日起三日前在拆迁范围内公告房地产评估机构随机确定的时间和地点。

第三十三条被拆迁房屋的市场评估价格实行公示制。

房地产评估机构应当将被拆迁人的姓名、被拆迁房屋的门牌号、评估因素、评估依据、评估价格等主要情况在拆迁范围内公示，接受社会监督。公示时间不得少于十日。

拆迁当事人对评估结果有异议的，可以要求房地产评估机构作出解释。房地产评估机构应当自接到解释要求之日起三日内予以解释。

第三十四条房地产评估机构应当遵循公开、公平、公正的原则，严格按照国家房地产估价规范和标准进行房地产市场价格评估。

第三十五条按照本章规定对被拆迁人进行补偿后，其被拆迁房屋按标准容积率占有的土地，不再按照《省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》第二十九条规定予以补偿。被拆迁人依法享有使用权的土地，其面积超过被拆迁房屋按标准容积率占有的土地面积的，超过部分的土地按照《省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》第二十九条规定予以补偿。

第三十六条被拆迁地段用于同类商品房建设的，被拆迁人享有以同等条件优先购买的权利。

前款规定的同类商品房销售，建设单位应将被拆迁人优先购买的期限予以公告。被拆迁人应在建设单位公告规定的优先购买期限内办理购房手续，逾期视作放弃。其中同类商品房属竞拍销售的，被拆迁人享有同等竞拍价的优先购买权。

第三十七条实行产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当结算被拆迁房屋和安置用房的差价。

被拆迁房屋和安置用房的价格，由同一家房地产评估机构以房屋拆迁许可证核发之日为评估时点，采用相同的方法、标准评估确定。

第三十八条选择产权调换的被拆迁人有权要求拆迁人提供不小于被拆迁房屋原建筑面积的安置用房。

安置用房应当符合设计规范要求；属于新建商品房的，交付前应当经验收合格。

第三十九条被拆迁人属于低收入家庭，其被拆迁住宅房屋每户建筑面积小于三十六平方米（在县城市规划区内有其他住宅房屋的，合并计算），并实行产权调换的，拆迁人应当提供建筑面积不小于三十六平方米的成套住宅作为安置用房。安置用房在四十五平方米以内的面积，被拆迁房屋和安置用房互不结算产权调换的差价，超过四十五平方米的面积按市场评估价格结算。

前款所称低收入家庭是指具有下列情形之一、户口在本县城市规划区内的城市居民家庭：

（一）按照有关规定享受最低生活保障待遇；

（二）持有县总工会颁发的特困证；

（三）县政府规定的其他经济困难对象。

被拆迁住宅房屋每户建筑面积，按照房屋拆迁许可证核发时被拆迁人的户籍证和房屋所有权证或者其他合法房产凭证为依据确定。

被拆迁人经审查符合享受经济适用房、廉租房条件的，可优先给予安排。

第四十条拆迁房管部门直管住宅公房或单位自管住宅公房（包括非成套住宅），年月日前租赁的，房屋承租人享有按照房改政策购房的权利。房屋承租人购房后，拆迁人应对其按被拆迁人予以补偿安置。房屋承租人房改购房办法由县房改办制定，报县人民政府批准后执行。

房屋承租人未按房改政策购房或不具备享受房改条件的，可协议解除租赁关系，由房管部门或房屋产权单位对承租人给予货币补助，货币补助标准为该房屋拆迁补偿费的百分之三十五。

房屋承租人未按房改政策购房，也未与被拆迁人达成解除租赁关系协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行产权调换的补偿安置方式。安置用房由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新签订房屋租赁合同。房屋承租人经审查符合申请廉租住房条件的，可根据县政府的有关规定给予廉租房安置。

第四十一条拆迁落实私房政策换约续租的住宅用房的，拆迁人应当按照本办法规定对被拆迁人予以补偿、安置。被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，被拆迁人应按房屋承租人实际租用面积支付最高为六个月的租金给予补助；房屋承租人为享受最低生活保障待遇的城市居民，被拆迁人应按房屋承租人实际租用面积支付最高为十二个月的租金给予补助；房屋承租人经审查符合申请廉租住房条件的，可直接申请廉租房安置，被拆迁人不再支付租金补助。

第四十二条拆迁房管部门代管的房屋，代管房屋有使用人的，应当实行产权调换；代管房屋无使用人的，由代管人选择补偿安置方式。选择产权调换的，安置用房仍由房管部门代管；选择货币补偿的，货币补偿金额由代管人专户存入银行。

第四十三条被拆迁房屋的用途以房屋所有权证登记的用途为准。认定房屋用途以相关职能部门提供的合法有效文件为依据。

房屋所有权证未明确用途的，由产权登记部门依照职权或者根据房屋所有人的申请，按照本条前款的规定调查确认。

房屋所有人要求改变原登记用途的，可以在其房屋被列入拆迁范围前，持有关文件向产权登记部门申请变更登记。

第四十四条年月日《中华人民共和国城市规划法》施行前已改变房屋用途并以改变后用途延续使用的，根据房屋所有人的申请，按改变后的用途认定，由产权登记部门变更登记；其中改为商业用房的，应当持有合法有效营业执照。

年日《中华人民共和国城市规划法》施行后未经相关职能部门同意改变房屋用途的，拆迁时按原审批房屋用途予以补偿安置。

改变房屋用途，按规定应当交纳土地收益金的，房屋所有人应当在变更登记前依法补交土地收益金。土地收益金补交办法由县国土资源管理部门另行制定。

第四十五条住宅房屋的被拆迁人选择产权调换的，拆迁人应当自领取房屋拆迁许可证之日起二十四个月内将被拆迁人或者房屋承租人安置完毕。其中，将拆迁地块上建设的高层房屋作为产权调换用房的，拆迁人应当自领取房屋拆迁许可证之日起三十六个月内将被拆迁人或者房屋承租人安置完毕。

过渡期间的周转用房可以由被拆迁人或者房屋承租人自行解决，也可以由拆迁人提供。被拆迁人或者房屋承租人有权选择具体过渡方式，拆迁人不得强迫或者拒绝。

拆迁人提供周转房的，被拆迁人或者房屋承租人应当在得到安置用房的四个月内腾退周转用房。

第四十六条住宅房屋的被拆迁人或者房屋承租人自行解决周转用房的，拆迁人应当从其搬迁之月起到被安置后的四个月内支付其临时安置补助费。临时安置补助费按照县城市规划区内租赁与被拆迁房屋相当面积、地段的住宅用房所需费用的平均价格确定，但每户每月临时安置补助费不得低于保障其基本居住条件所需费用。具体标准由县人民政府制定，每年公布一次。

拆迁人超过拆迁补偿安置协议规定的过渡期限未提供安置用房的，应当自逾期之月起按照原标准的二倍支付临时安置补助费，补偿被拆迁人或者房屋承租人因延期使用安置用房的损失。

拆迁人提供周转用房的，周转用房应当与被拆迁房屋的居住条件相当，并能够满足被拆迁人或者房屋承租人基本居住条件，拆迁人不再支付临时安置补助费。拆迁人超过协议规定的过渡期限未提供安置用房的，除继续提供周转房外，还应当自逾期之月按照规定标准支付临时安置补助费，补偿被拆迁人或者房屋承租人因延期使用安置用房的损失。

第四十七条拆迁人应当支付住宅房屋的被拆迁人或者房屋承租人搬家补助费。搬家补助费每户不低于六百元，具体标准由县人民政府制定，每年公布一次。

实行产权调换的，被拆迁人或者房屋承租人从拆迁人提供的临时周转用房迁往安置用房时，应当再次支付搬家补助费。

第四十八条拆迁非住宅房屋造成停产、停业引起的经济损失以及搬迁、安装、过渡等费用，由拆迁人给予一次性补助。具体补助标准由县人民政府另行公布。

第四十九条拆除产权属于学校、医院、敬老院、幼儿园、福利院、居委会等用于社会公益事业的房屋及其附属物，拆迁人应当按照有关法律、法规的规定和城市规划的要求予以重建，或者给予货币补偿。

第四章法律责任

第五十条违反本办法规定，有下列行为之一的，由房屋拆迁管理部门依据有关法律、法规的规定予以行政处罚：

(一)未取得房屋拆迁许可证实施拆迁的；

(二)以欺骗手段骗取房屋拆迁许可证的；

(三)未按房屋拆迁许可证确定的拆迁范围实施房屋拆迁的；

(四)委托不具有拆迁资格的单位实施拆迁的；

(五)擅自延长拆迁期限的；

(六)接受委托的拆迁单位违反规定转让拆迁业务的。

第五十一条违反本办法规定，有下列行为之一，造成被拆迁人或者房屋承租人财产损失的，应当依法承担民事责任：

(一)未取得房屋拆迁许可证实施拆迁的；

(二)以欺骗手段骗取房屋拆迁许可证实施拆迁的；

(三)未按房屋拆迁许可证规定的拆迁范围、拆迁期限实施拆迁的。

第五十二条房地产评估机构与拆迁当事人相互串通，故意压低或者抬高被拆迁房屋的房地产市场评估价格的，评估结果无效，由房屋拆迁管理部门重新组织评估；并由房屋拆迁管理部门责令退还已收取的评估费用，依法给予行政处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任；对当事人造成损失的，房地产评估机构应当依法承担赔偿责任。

第五十三条拆迁人有下列行为之一的，由房屋拆迁管理部门依法给予警告，责令改正；对被拆迁人造成损失的，拆迁人应当依法承担赔偿责任：

(一)未按规定与被拆迁人签订拆迁补偿安置协议且未经依法裁决进行拆迁的；

(二)违反本办法第二十一条第一款规定，补偿安置方案未经房屋拆迁管理部门审核同意而实施拆迁的；

(三)伪造、涂改或者不向被拆迁人提供规定的拆迁补偿安置协议文本的；

（四）转让建设项目，未按规定办理批准手续的。

第五十四条有关行政管理部门及其工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊，有下列情形之一的，对直接负责的主管人员和直接责任人员，由有关部门依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

(一)违反规定核发房屋拆迁许可证以及其他批准文件的；

(二)核发房屋拆迁许可证以及其他批准文件后不履行监督管理职责或者对违法行为不予查处的；

(三)未按本办法规定拆迁公告的；

(四)房屋拆迁管理部门实施房屋拆迁的；

(五)违反本办法规定作出拆迁裁决的；

(六)依照本办法规定应当听证而没有听证的；

(七)未按计划组织建设拆迁安置用房，导致被拆迁人未能在安置期限内得到安置的；

(八)违反本办法规定实施强制拆迁的。

因前款规定行为给拆迁当事人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。

第五章附则

第五十五条在县城市规划区外的国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，参照本办法执行。

县城市规划区内集体土地上房屋拆迁的补偿安置办法，由县人民政府根据省人民政府的规定另行制定。

第五十六条本办法由县规划建设局负责解释。

第五十七条本办法自公布之日起施行。年月日县人民政府的《县城市房屋拆迁管理办法》同时废止。县人民政府其他有关房屋拆迁补偿安置的规定与本办法不一致的，以本办法为准。