农用地分等定级与估价方案

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一、基本情况

*市区面积2913平方公里，辖14个镇、2个乡、4个办事处、1个开发区。东临庄河市，西接瓦房店市，南与金州区毗邻，北与盖州市接壤，地势北高南低，西高东低，地形大体分为北部低山区，中南部丘陵平原区，属辽东半岛低山丘陵区，全市共涉及151幅图。耕地总面积为942.1平方公里。其中坡度小于5○的有662.7平方公里，坡度大于5○小于25○的有278平方公里，坡度大于25○的有1.4平方公里。

二、工作任务

1、根据农用地的自然属性与经济属性，对农用地的质量优劣进行综合、定量评定，并划分等别、级别，在完成农用地定级工作的基础上，进行农用地基准地价评估，确定农用地不同级别、用途的基准地价，以基准地价为基础，建立宗地评估修正体系，计算各宗地地价，即建立农用地等、级、价体系。

2、完成农用地分等定级与估价成果汇总与数据库建设，其中包括：农用地分等成果汇总与建库；农用地定级与估价成果汇总与建库；农用地分等、定级标准样地体系的建设、成果汇总与建库。

三、工作计划

1、20*年3月中旬完成农用地分等定级与估价工作培训。

2、20*年3月～20*年4月，资料收集整理及分值计算，划出土地等级，完成农用地分等工作。

3、20*年4月～20*年6月，完成农用地定级成果工作。

4、20*年6月～20*年8月，完成农用地估价工作。

5、20*年8月～20*年10月，提交分等定级与估价成果，由省厅主管部门验收。

四、技术路线和方法

（一）农用地分等的技术路线和方法

1、技术路线：我市农用地分等工作以20*年完成的1：10000土地利用现状图和相关的农用地面积数据为基础，广泛搜集各种农用地自然条件、土地利用和区位条件等方面资料，首先采有因素法计算农用地自然质量分、依据主导因素原则和区域分异原则，将行政区按地形、地貌等特征差别划分指标区，确定各指标区的分等因素因子，采用特尔菲法确定其权重。采用“叠置法”、“地块法”划分分等单元，以农用地分等评价单元图，得到各分等因素分值，得到分等单元的农用地自然质量等指数。其次，利用省内二级区土地利用系数修正土地的自然质量，得到农用地利用等指数，使分等结果接近土地的实际产出水平。然后，在样点调查的基础上，计算样点指定作物“产量－成本”指数，划分经济利用系数等值区，得到各等值区的土地经济利用指数，修正农用地利用等指数，计算出农用地等别进行检验、校核和调整后，确认农用地等别。

2、工作步骤：我市分等工作将分以下几个阶段进行：

（1）前期准备（包括资料收集与整理、工作底图编绘、指标区划分等）；

（2）外业补充调查；

（3）分等单元划分；

（4）分等因素分值和分等指数等计算；

（5）农用地等别划分和确定；

（6）图件绘制；

（7）分等成果汇总。

（二）农用地定级的技术路线和方法

1、技术路线：农用地定级在分等之后进行，以1：10000土地利用现状图为工作底图，按照分等与定级相衔接，相互协调相互校核的技术路线，在综合确定土地等别基础上进行定级，利用“修正法”对自然质量等指数进行区位因素、耕作便利度和土地利用状况因素等系数修正，对农用地定级。

2、定级技术方法：在自然质量等别指数基础上，采用自然质量等别修正法，选择耕作便利条件、区位条件和土地利用状况等定级修正因素，完成因素修正系数计算，用计算机技术实现单元定级分值计算，数轴分析定级。

（三）农用地估价的技术路线和方法

1、技术路线：在农用地分等定级的基础上，以收益还原法估算出样点农用地价格，通过样点地价平均方法计算各级别的基准地价，并编制地价修正系数表。

2、技术方法：在评估农用地价格时，主要以收益还原法为主，征地资料为参考，将等估农用地未来正常年纯收益（地租），以适当的土地还原率还原，并进行一些必要的修正，估算出样点农用地价格。以样点地价平均法计算基准地价。在基准地价评估的基础上，通过叠加农用地社会保障价格来评估农用地征用区片价，同时编制地价修正系数表。

五、提交成果

（一）农用地分等成果

1、图件成果：分等因素指标区图，分等单元自然质量分值图，土地利用系数等值区图，利用等别图，等别图，县标准样地分布图。

2、数据表格成果。农用地分等单元原始属性数据，农用地分等基本参数表，农用地分等结果面积表，标准样地属性数据表，分等单元综合数据，土地利用系数／经济系数汇总表。

3、数据库成果。图形数据库，表格数据库，数据库软件系统。

（二）农用地定级成果

1、定级工作报告，技术报告和标准样地设置报告。

2、土地定级各因互因子作用分值，综合作用分值图，土地级别，农用地基准地价图。

（三）电子格式要求

电子文档统一采用Word格式，电子表格除要求提供Excel格式外，其它表格统一采用DBF格式，电子图件格式采用mapinfor格式。

六、组织领导

市政府成立农用地分等定级与估价领导小组：

组长*副市长

副组长*规划和国土资源局局长

成员由*市财政局、农发局、林业局、水利局、环保局、交通局、气象局的主管领导组成。

领导小组下设办公室，主任*（兼）。

七、工作要求

1、提高认识，加强领导。要充分认识农用地分等定级与估价工作的重要意义，切实增强责任感和紧迫感，加强领导，明确职责，保证各项工作组织部署到位。

2、密切配合，落实责任。要按照职责分工，协同配合，形成合力，扎实开展工作，确保农用地分等定级与估价工作稳步、有序开展。

3、大力宣传，深入发动。要通过多种形式，宣传相关法律法规，以及农用地分等定级与估价工作的重要意义，形成良好的舆论氛围。