商品房促进房地产业健康发展实施意见

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为深入贯彻党中央、国务院建立和完善房地产市场平稳健康发展长效机制的决策部署，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，紧紧围绕“稳地价、稳房价、稳预期”的要求，全面落实去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板五大任务，着力改善城市功能、优化空间布局，促进我县房地产市场平稳健康发展。结合我县实际，提出如下意见。

一、强化规划对存量商品房的指导作用

（一）制定城镇住房发展规划。结合我县实际，针对住房发展存在的突出矛盾、重大问题以及发展方向，对房地产市场开展专题研究。依据《县中心城区总体规划（2015—2030）》，与国民经济和社会发展规划同步编制“十四五”城镇住房发展规划，加强对房地产业发展的指导。

（二）制定人口发展专项规划。由统计部门牵头，教育、人社和各乡镇配合编制城镇人口发展专项规划，对“十四五”期间进城务工、就业、求学等人口增量进行预测，确定人口及用地规模，用以指导商品房开发建设，为城镇住房发展提供依据，严控房地产开发总量。

二、稳定土地供应，调控出让价格

（三）加强土地市场的宏观调控。稳定土地供应市场，把握土地出让节奏和时序，防控地价推涨房价，制定土地储备计划，保证收储力度，加强公有制企业和机关事业单位低效用地的收储整备，制定土地供应计划，盘活项目尽快回笼资金进行滚动发展，加快项目入库，形成“供地促收储、收储推供应”的良性循环。

（四）加强土地出让价格管理。加快建立完善以基准地价标定地价为核心的地价体系，严格按照地价评估、集体审核、结果公开的程序加强土地出让价格管理。要根据“房地产+N”的功能和市场需求，科学、依法、合理地调节引导土地出让价格。

三、落实房地产市场精准调控

（五）加强商品房预售管理。严格执行商品房销售明码标价规定，实行“一房一价”。严格实行预售许可制度，预售合同按照国家规定报相关部门登记备案，尤其是要加强对存量商品房中已销售、抵押或涉及债务纠纷的未入住的存量房盘活。

（六）放宽商品房预售许可办理条件。根据商品房库存去化情况和法定条件，合理确定商品房项目预售许可工程形象进度要求，并适时进行调整，对于已纳入房地产预售资金监管的项目，可酌情放宽，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，或高层建筑施工进度完成地下工程的，可依法办理《商品房预售许可证》，加速房产项目的开发建设。加强商品房预售资金监管，维护商品房交易双方的合法权益。

（七）大力支持农民进城购房。按照县上制定的《进一步推进户籍制度改革的实施意见》，全面放开落户限制（城镇落户零门槛），积极引导农业人口有序向城镇转移落户，不断提升新型城镇化建设水平。同时，结合宅基地有偿退出改革，对自愿退出宅基地并复垦的农民工和农民实现农业转移人口到城区购买商品住房（含二手房）的，按照其退出合法宅基地的面积以及房屋折旧价值，可由所在地人民政府给予一次性购房奖励。购房者本人及其共同居住生活的配偶、未婚子女、父母等，可以在房屋坐落地申请落户，享受与市民同等的劳动就业、教育、医疗、养老等社会保障待遇。农民进城购房后，凭购房合同（附购房发票）或房屋权属权证，且实际居住，其子女进城接受义务教育，由教育部门统筹安排入学，不得收取政策规定外的费用。

四、积极发展住房租赁市场，加大住房保障力度

（八）积极培育和发展住房租赁市场。鼓励支持房地产开发企业拓展经营业务，充分利用已建成住房、新建住房和存量商品房开展住房租赁业务，鼓励房地产开发企业将库存商品住房、积压的商业用房改建为租赁型住房；鼓励房地产开发企业与房地产经纪机构、物业服务企业合作，发展租赁地产；支持和规范个人房屋出租业务。逐步形成供应主体多元化的住房租赁市场体系，不断完善住房租赁服务制度，建立房地产经纪机构、住房租赁企业、出租人、承租人等各类住房租赁市场主体的信用管理体系。

（九）进一步加大公租房保障力度。推进公租房房源筹集由新建向市场长期租赁、收购方式转变，原则上不再新建公租房，通过购买或长期租赁库存商品房作为公租房，房屋套型面积可在公租房建设规定面积标准的基础上适度增减。长期租赁、购买的公租房房源面向保障对象配租，超出规定面积标准的部分，按市场租金收取或按公租房收费标准收取。深化公共租赁住房投资运营机制改革，探索将公共租赁住房所有权划转至国有企业，进行投融资，用于保障性安居工程回购。完善公租房信息系统，加强公共租赁住房运营管理。

（十）加大公共租赁住房货币化保障。坚持实物保障与租赁补贴发放并举，积极争取城镇住房困难家庭租赁补贴，加大租赁补贴发放力度，努力实现我县低保、低收入住房困难家庭应保尽保，城镇中等偏下收入住房困难家庭在合理的轮候期内得到保障，促进解决新就业无房职工和在城镇稳定就业外来务工人员等新市民的住房困难，将符合条件的居住证持有人、退役军人、教师、青年医生、环卫工人、公交司机、家政服务人员等纳入保障范围，加大对基本公共服务行业困难职工的精准保障力度。（2021年城镇住房保障家庭租赁补贴按每户每月200元进行补贴）

（十一）盘活住房二级市场。认真清理影响已购公有住房和经济适用住房上市交易的政策性障碍，鼓励居民换购住房。制定出台解决房屋产权登记发证历史遗留问题的政策文件，保障权利人的合法权益。

（十二）加大货币化安置力度。大力推进棚改货币化安置，优化棚改居民安置方式，规范安置房屋购买行为，鼓励征收房屋主体购买符合条件的商品房用作棚改安置房源，提高货币化安置比例，加快棚户区改造进程，促进棚户区房屋征收进度，缩短安置周期，满足棚户区居民多样化住房需求。

（十三）允许改建房屋用于租赁。允许房地产开发企业将未售出商业用房等按规定改建为租赁住房，在保障土地使用年限和容积率不变的前提下，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民住宅标准执行。

五、稳定市场预期，提振市场信心

（十四）支持合理的住房贷款和融资需求。银行业金融机构要缩短放贷审批周期，合理确定贷款利率，优先满足居民家庭贷款购买首套普通自住房和改善型普通自住房的信贷需求。

（十五）严格落实支持住房消费的金融税收政策。加强信贷支持，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为30%（贷款额度70%，基准利率4.9%）；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。放宽住房公积金贷款政策，扩大公积金覆盖范围，住房公积金贷款首付款比例首套房和家庭第2套住房均为20%（贷款额度不超过50万，年利率3.25%），简化公积金提取和贷款手续，尽快启用按月对冲还贷业务，积极推进住房公积金异地互认异地贷款政策。落实房地产税收政策，对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第2套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的免征增值税。家庭唯一住房满5年以上（含5年）免征个人所得税。

（十六）积极支持农民工和有意愿的农民进城购房。加强宣传引导，鼓励用工单位要将建立稳定劳动关系的农民工纳入住房公积金制度覆盖范围，依法保障其享受住房公积金政策。支持缴存住房公积金的农民工利用公积金贷款购买普通商品自住住房。住房公积金管理部门要主动服务，为农民工开设缴存账户建立“绿色通道”。银行业金融机构要积极发展农村居民个人住房贷款业务，支持农民进城购房。

（十七）缓解企业资金压力。保障性住房项目中，安置房建设涉及的各类行政事业性收费，符合减免条件的一律免缴。

六、加强政府管理，优化政府服务

（十八）强化房地产市场城市政府主体责任。发挥好房地产市场调控和保障性安居工程建设领导小组职能作用，推动领导小组规范运行，压实各成员单位责任，发挥好领导小组办公室统筹协调、提供决策参考、强化跟踪督办作用。各相关部门要各司其职，各负其责，加强配合。住建、发改、自然资源、财政、金融办、市场监管、税务等部门要进一步调整和完善相关的政策措施，逐步实现由调控交易转向调控供给结构。