区委城市物业管理意见

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为进一步加强我区城市物业管理工作，明确监管职责，完善运作机制，规范物业管理服务行为，提升物业管理服务水平，不断满足人民群众对物业管理服务的需求，根据《市人民政府办公室关于进一步加强城市物业管理工作的意见》，经区政府同意，现结合我区实际提出以下意见：

一、统一思想，提高认识

物业管理是城市管理的重要组成部分，事关千家万户切身利益。规范、有序、和谐的物业管理，不仅有利于保障物业合理使用，促进物业保值增值，而且有利于提升城市管理水平，改善城市人居环境，提高群众居住质量。各级各部门要从全面落实科学发展观、构建社会主义和谐社会的高度，统一思想，充分认识进一步加强物业管理工作的重要意义，切实增强做好新形势下物业管理工作的紧迫感和使命感，强化大局意识、责任意识和协作意识，进一步明确职责，强化监督，规范物业管理服务行为，着力解决群众反映强烈的热点和难点问题，不断满足人民群众对物业管理服务的需求，努力提升我区城市物业管理整体水平。

二、明确职责，规范管理

按照“条块结合、以块为主”的原则，进一步明确区、乡镇（办）、社区（居委会）和有关职能部门职责分工。

（一）区统筹建设局

作为全区物业管理的行政主管部门，负责贯彻执行国家、省和市物业管理法律、法规、规章和政策，研究拟定物业管理相关政策、规定；负责受理和审核三级及以下物业服务企业资质申请，组织开展辖区物业专项维修；负责城市住宅室内装饰装修活动日常管理；指导、监督物业管理服务招投标；受理业主大会和业主委员会资料备案，指导监督业主大会（或建设单位）与物业服务企业选定物业服务等级；指导各乡镇（办）开展物业管理服务日常检查工作，依法查处物业管理服务重大违法行为，对各乡镇（办）物业管理工作进行检查考核。

（二）乡镇（办）

对辖区物业管理工作负总责，贯彻落实上级部门有关政策规章，制定基础性物业管理服务标准等配套措施；明确辖区物业管理部门，设立辖区物业管理机构，落实人员和工作经费；受理物业专项维修申请；检查指导辖区物业管理日常工作，对物业管理违法违规行为进行查处；负责协调辖区物业交付和物业承接查验，组织辖区物业管理服务招投标。

（三）社区（居委会）

具体组织辖区物业管理工作。牵头组织召开业主大会，组建业主委员会并按规定上报备案；指导业主大会选聘物业服务企业，监督业主大会日常工作；建立辖区物业管理工作联席会议制度，处理辖区物业管理服务投诉，调处辖区物业管理服务矛盾纠纷，引导业主按照约定交纳物业服务费；组织开展物业管理服务日常检查，及时纠正物业管理服务质量问题，制止辖区违反物业管理法律、法规、规章的行为，必要时提请有关部门查处；参与辖区物业管理服务招投标，组织和协调老旧住宅小区、保障性住房和成片征迁安置房小区的物业管理服务工作。

（四）相关部门

区公安分局负责督促物业服务企业做好治安协助工作，指导物业服务企业划分小区停车位，划定物业管理区域内行车路线，对物业管理区域内违法堆放易燃易爆物品、阻塞交通和消防通道、违规停放大型客货车和油罐车的行为依法采取强制措施。

区行政执法局负责对物业管理区域内违反市政、绿化、市容和室内装饰装修管理等方面法律法规的行为依法进行查处。

区规划分局负责监督建设单位严格按规定配置物业管理服务用房及其它配套建筑，对于改变物业服务用房及其它配套建筑用途的，及时提请有关部门依法查处。

区环保局负责依法查处物业管理区域内噪声、油烟、废气等扰民行为。

区工商分局负责依法查处物业管理区域内非法广告和无证经营行为。

区财政局根据财政事权相统一的原则，负责安排物业管理服务达标差额补贴资金并纳入财政预算。

区地税分局负责按规定审核物业服务企业营业税等额奖励申请。

区农林水务局负责协调自来水经营单位为具备条件的物业管理区域代收物业服务费，并会同市水务局和市物价局调整共用设施设备用水水费收取类别。

各级各部门要严格按照上述职责分工，积极履职尽责，加强协调配合，加大管理力度，齐心协力推进我区城市物业管理工作。

三、因地制宜，分类管理

住宅小区物业管理服务实行分等定级式物业管理服务和基础性物业管理服务并举。分等定级式物业管理服务是指具备条件的住宅小区按照《市住宅小区物业服务分等定级标准》选择服务等级和对应的收费标准实施物业管理服务；基础性物业管理服务是指乡镇（办）参照《市住宅小区物业服务分等定级标准》的最低服务标准和对应的收费标准（一级），实行以保洁、保绿、设施维护等为主要内容的物业管理服务和相应下浮的收费标准。办公楼、商场等非住宅物业推行市场调节价式物业管理服务。乡镇（办）物业管理部门、社区（居委会）应当指导和组织业主结合物业规模、设施配套、周边环境、自身需求，合理选定服务模式。

（一）新建商品房住宅小区。严格实行分等定级式物业管理服务。已建成交付使用的，必须按要求组建业主委员会，并在各乡镇（办）物业管理部门指导下，由社区（居委会）组织协调建设单位、前期物业服务企业、业主委员会按规定做好物业服务企业续聘（解聘）、新聘以及业主自治管理衔接工作。

（二）老旧住宅小区。对于综合整治小区，必须按规定组建业主委员会，实行物业管理服务。具备条件的，实行分等定级式物业管理服务；暂不具备条件的，必须实行基础性物业管理服务。对于零星居民楼和规模小、分布散、相对偏僻的住宅小区，由社区（居委会）结合其所在物业管理区域现状，组织实行以保洁为主要内容的有偿服务。

（三）保障性住房和成片征迁安置房小区。前期物业管理阶段，可结合小区现状实行分等定级式或基础性物业管理服务。具备组建业主委员会条件的，比照新建商品房住宅小区管理模式实施物业管理服务；暂不具备组建业主委员会条件或不具备条件实行物业管理服务的，由社区（居委会）组织和协调小区管理服务工作。

（四）办公楼、商场等非住宅物业。具备条件的，由业主单位（或使用单位）与物业服务企业约定服务内容、服务标准、收费额度，实行市场调节价式物业管理服务；涉及四旁三包、城市创建等社会事务的，由业主单位（或使用单位）负责。

四、落实政策，完善措施

（一）规范前期物业管理工作。新建住宅小区必须在乡镇（办）物业管理部门组织协调下，严格按规定通过招投标方式选定物业服务企业，实施前期物业管理服务；建设单位每次申领商品房预售许可证（或现房销售备案）前，必须向市住房和城乡建设委员会报送前期物业服务合同、临时管理规约、建设项目规划设计方案、物业管理项目招投标情况说明、物业配套建筑及其产权归属说明；建设单位必须在售楼现场明示小区设施设备清单、物业服务企业名称、服务标准、收费标准、计费方式、起始时间；物业交付前，必须在区物业管理部门指导监督下，由乡镇（办）物业管理部门牵头，物业服务企业、建设单位对建设项目进行综合查验。未经综合查验，不得办理房屋交付，房屋登记机构不得办理建设项目房屋产权初始登记。

（二）试行物业管理服务达标差额补贴。对建设年代较早的老旧住宅小区、保障性住房和成片征迁安置房小区，在市政府按照应收物业服务费的20%给予物业服务达标差额补贴的基础上，区政府按照应收物业服务费的10%给予物业服务达标差额补贴，区和乡镇（办）按1：1比例承担，并纳入年度财政预算予以安排，以促进老旧小区、保障性住房和成片征迁安置房小区推行物业管理服务，规范服务行为，提升服务水平，提高物业服务费收缴率，逐步形成物业管理服务良性循环。

（三）试行物业服务费委托水电经营单位代收。在具备条件的物业管理区域，将物业服务费委托水电经营单位代收，促进业主依法缴纳物业服务费；同时加强对代收物业服务费的监管，进一步完善物业管理服务检查考核机制，严格奖惩，确保物业服务企业按照约定服务标准，提供质价相符的物业管理服务。

（四）提升业主自治能力。合理划分物业管理区域，每个物业管理区域组建一个业主委员会，选聘一个物业服务企业；每个社区（居委会）必须建立一个由社区（居委会）、业主委员会、物业服务企业、城市管理行政执法部门、派出所等单位参加的联席会议制度，及时协调解决辖区物业管理问题；各乡镇（办）物业管理部门和社区（居委会）要加强对业主委员会、联席会议的指导监督，把好业主委员会选举程序和人选关，鼓励、支持符合条件的社区（居委会）成员通过选举进入所属小区的业主委员会；加强对业主委员会成员的业务知识培训，提高业主委员会成员依法履职能力。

（五）规范住宅物业专项维修工作。区统筹建设局要建立健全物业专项维修工作制度，规范工作程序，加强督查抽查。组织开展物业专项维修的部门应当就报修资料审查、维修时限、工程质量监督、工程竣工验收等细化工作措施，并在报修窗口明示，确保维修资金专款专用，提高工程质量和维修工作效率。

（六）建立物业管理服务履约保证金制度。物业服务企业签定物业管理服务合同时，应当按照年度应收物业服务费的5%向所属社区（居委会）交纳履约保证金。物业服务企业中途退出或终止服务的，应当提前3个月向业主公示，在其依法移交物业服务用房、结余物业服务费及相关资料，并进行备案登记后，社区（居委会）退还其保证金。逐步完善物业管理服务退出机制，社区（居委会）、业主大会（或建设单位）对于物业服务企业存在物业管理服务不到位、服务质量低劣、业主投诉较多等问题，且屡教不改的，可以解除物业管理服务合同，强制其退出物业管理服务小区。

（七）加强物业管理服务政策扶持。对于住宅小区绿化、水景等属于全体业主共有的共用设施、设备用水产生的水费，按照居民用水收费标准收取；对于物业管理区域内业主（或使用人）持有《市城市居民特困证》、《市城市低收入家庭专项救助证》的，经小区业主委员会（或建设单位）与物业服务企业协商并报经社区（居委会）审核，乡镇（办）同意免收的物业服务费，由区和乡镇（办）按1：1比例承担；对于聘用城市下岗再就业人员达到企业职工总人数30%的物业服务企业，对其营业税实行先征后等额奖励；对于保障性住房和成片征迁安置房小区，在按规定配建物业服务用房的基础上，必须再按不低于小区总建筑面积4‰的比例配建物业经营性用房（纳入公租房管理，在土地招拍挂条件中明确），免费租给物业服务企业经营使用，所得收益用于保障小区实行基础性物业管理服务；对于机关事业单位、国有企业工作人员无故拒缴物业服务费的，由拒缴人所在单位督促缴费。机关事业单位、国有企业工作人员缴纳物业服务费情况，纳入该单位作风建设和文明单位创建考核内容。

（八）完善物业管理服务优胜劣汰机制。各级各有关部门要加强对物业管理服务行为的监督检查，定期开展物业管理政策培训和特殊岗位培训，提高物业服务企业从业人员素质。鼓励和帮助具备条件的物业服务企业通过开展上规模、上档次、上水平、高质量的服务，提升资质等级，参加评先评优，树立物业管理服务品牌，在物业管理行业发挥示范带动作用。同时，对于少数物业服务质量低下、群众投诉较多的物业服务企业，逐步通过信用档案建设、设立招投标条件，将其淘汰出物业管理服务市场。

本实施意见涉及的物业管理服务达标差额补贴、物业服务费委托代收、住宅物业专项维修等具体操作办法待市住房和城乡建设委员会出台后另行制定。

（九）本实施意见由区统筹建设局负责解释。