全区物业管理指导意见

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为全面加强全区住宅小区物业管理，强化小区公共管理和服务，切实提高居住环境质量，促进社会和谐进步，进一步提升广大居民的幸福感和满意度，特提出如下实施意见。

一、指导思想

（一）指导思想

坚持以科学发展观为指导，创新物业管理的体制和机制，理顺社区建设、物业管理、业主自治之间的关系，构建“统一领导、分级负责、条块结合、综合协调”的物业管理新体制，充分发挥街道和社区作用，把物业管理纳入社区管理体系，强化住宅小区物业管理工作，促进物业管理行业向社会化、市场化、专业化、规范化发展，及时化解物业管理领域的各类矛盾问题，提高服务质量，推进长效管理，提升社会和居民对物业管理的满意度，实现全区住宅小区物业管理的全覆盖。

（二）基本原则

1、树立“大物管”理念。住宅小区物业管理作为现代城市管理的重要组成部分，纳入区科学发展考核体系，构建区、街道、社区三级管理网络，建立区物业管理联席会议制度，实行统一领导、统一协调、统一监督、统一考核。

2、建立属地负责机制。明确区住建委是住宅小区物业管理全覆盖工作中的管理主体，街道是责任主体，社区是落实主体，综合协调解决住宅小区物业管理中遇到的各类问题。将物业管理工作与社区网格化管理相结合，推行“3+2”工作模式，即在社区居委会、业主委员会、物业服务企业开展工作的基础上，充分发挥楼片长和社区志愿者的协调作用，实现物业管理“资源共享、优势互补、协作互动、共同发展”，真正把物业管理全覆盖工作职责落到实处。

3、因地制宜分类管理。坚持市场化、专业化方向，商品住宅小区推行市场化物业服务；老旧小区通过综合整治改造，积极创造条件向市场化物业服务过渡；暂不具备条件的小区或分散的居住楼、生活大院，由社区代管或业主自治；加强行政管理考核，确保各类住宅小区物业管理“有人管事、有章理事、有钱办事”。

4、坚持有偿服务原则。加大物业管理全覆盖工作宣传力度，分区域、分层次推进物业管理全覆盖工作，逐步转变居民消费观念，切实提高物业费收缴比例，实现契约化管理。

二、工作目标

1、目标：到2012年底，初步建立区、街道、社区三级物业管理体系；全区所有住宅小区物业管理率达100%，实现全覆盖；争创国家级物业管理示范小区1-2个，省物业管理优秀住宅小区3-4个。

2、范围：解放街道、湖东街道、桃源街道、沙塘街道、霍里街道的城市建成区。

3、对象：全区城区范围内各类住宅物业，包括以住宅为主、人口规模达1000人或户数达300户的居住生活聚集地，以及分散居住楼、无单位管理的生活大院。

4、标准：按照“封闭式管理，开放式服务”的要求,新建住宅小区全面实行市场化、专业化的物业管理等级服务；暂不具备市场化、专业化运作条件的其他各类小区以及分散的居住楼、生活大院，实行“五个有”的基础性服务，即有治安防范、有清扫保洁、有绿化养护、有物业维修、有停车管理（以下简称“五个有”，具体标准由区住建委制定公布）。实行全区每家每户发放贴心服务卡，为各居民提供优质贴心的服务。

三、分类管理

（一）“专业物业服务”模式。对新近开发住宅小区或条件较好的小区，由业主委员会向社会公开招聘引进专业物业公司开展物业管理。

（二）“社区物业服务部”模式。在管理区域较大、且房屋分散错落的老旧小区或农民集中安置小区推行“社区物业服务部”模式。即在社区居委会指导下，以非营利性经济实体形式向区民政局申报民办非企业单位，开展小区物业服务。

（三）“业主自治”模式。即在相对封闭的服务区内，推选部分业主代表，由他们自行实施保安保洁及公用设施维护等，或由他们牵头委托专业公司进行管理。

（四）“社区单位共管”模式。即依靠社区自管房单位力量，开展物业管理。

四、工作安排

实施住宅小区物业管理实现全覆盖是一项长期而紧迫的任务。为完成本方案确定的工作内容，今年计划分三个阶段进行。

（一）动员部署阶段（2012年1月1日至2月15日）

由街道牵头、社区配合，对各自辖区内小区进行全面调查摸底。区住建委对各街道上报情况进行汇总，制定详细全覆盖实施方案，召开全区物业管理全覆盖动员大会。

（二）组织实施阶段（2012年2月16日至9月30日）

1、完成新建小区、次新小区物业对照标准落实到位。（2012年2月16日至6月30日）

街道根据区实施意见制定各小区细化方案，对新建小区和次新小区按《市住宅小区物业服务规范及等级指导性标准》实施全方位物业服务。

2、完成老旧小区、安置小区物业全覆盖。（2012年2月16日至9月30日）

对老旧小区、安置房（含廉租住房）小区，根据小区条件，对能实施专业化物业管理的，实施专业化物业管理；对不能完全实施专业化物业管理的，实施社区服务部、业主自治或社区单位共管的多种模式，落实小区“五个有”的基础性有偿服务与管理，实施物业管理全覆盖。

（三）考核验收阶段（2012年10月1日至11月30日）

领导小组办公室组织各成员单位，集中时间和精力，以街道为单位，对照相关内容和标准，对各街道辖内住宅小区物业管理情况进行全面考核验收。对验收合格的，发放合格通知书；对不合格的，发放限时整改通知书；对逾期仍未能通过验收的，对有关责任单位和责任人进行处理。

五、保障措施

实行物业管理全覆盖，要从各方面落实保障措施，以确保该项民生工程的顺利实施。在对全区物业管理充分调研的基础上，确立了“三个依靠、两个支持”的保障措施。

（一）依靠市场。逐步形成市场化专业物业管理模式是物业管理发展的必然要求，在实施物业管理全覆盖的过程中，要通过公开、公平、公正市场招标，整合资源，引进优秀的物业管理企业，提升物业管理水平。通过鼓励各物业管理企业争创部优、省优、市优活动，促进小区物业管理，形成良好氛围，推动全区物业管理水平上一新台阶。同时本着“谁建设、谁受益”的原则，鼓励支持物业管理企业在充分征求老旧小区广大业主意见的前提下，投资部分配套建设，建成后受益归物业企业，以弥补物业管理经费不足。

（二）依靠群众。1、全面提高收费率，通过物业企业的优质服务，通过社区的精心管理，使物业管理工作得到广大业主的理解、支持，从而形成自觉交费的良好氛围。2、依靠楼长、片长，在小区内选出热心于公益事业、有责任心的业主作为楼长，在楼长中推选出有一定组织领导能力的业主作为片长，形成业主巡逻、业主维修等的社区服务小分队，为广大业主进行低偿服务。3、依靠社区志愿者，各社区都有不同数量的志愿者，寻求有着各种技能或特长的志愿者，为广大业主提供低偿专业服务。

（三）依靠社会。1、依靠辖区内大单位对其自管公房或单位职工住宅小区实施物业管理。2、积极寻求辖区内大单位对物业管理全覆盖的资金支持。

（四）政策支持

1、将物业管理纳入社区管理。依靠社区、业主委员会、物业管理企业三个方面的力量，实现资源共享、优势互补、相互支持、相互配合，形成在社区党组织领导下的社区管理合力，建立起专业服务、民主管理和行政监督相结合的新型社区管理新体制，不断提高物业管理水平和社区各项工作质量，充实社区服务内容、完善社区管理体制，为构建和谐社区创造条件。

2、形成网格化管理体系。建立政府统一领导，区住建委行业指导，街道办事处管街道，社区管格、物业管小区的全方位网格化管理机制，使我区物业管理无盲点，实现我区物业服务、管理、监督全覆盖。主要以市区主要道路为依托，按照属地管理小区和单体楼分布，划分为若干个物业管理网格（可以社区网格化划分为依据），构建整体联动、齐抓共管、科学高效的物业管理新格局。在网格内，本着先易后难、循序渐进的原则，逐步实现规模化管理。

3、加大对物业企业的监管。完善物业招投标制度，建立和健全诚信档案制度，制定对不诚信物业企业或对社会及小区业主造成严重损害的物业企业退出物业服务的管理办法。

（五）资金支持

1、加大对老旧小区和农民安置小区的物业补贴力度。对农民安置小区（包括廉租房小区）参照《区人民政府关于扶持物业服务工作的意见》进行补贴，对未改造的老旧小区根据小区管理的标准及实际情况，给予适当补贴。

2、对物业管理企业实施考核和奖励。按照《区住宅小区物业服务考核暂行办法》，对物业小区实施定期考核和年终奖励。考核奖励标准由区住建委、财政局共同制定。

3、拨付启动资金。根据各街道物业小区尤其是老旧小区的数量，拨付一定的启动资金，专款用于物业管理全覆盖这项民生工程，如建立物业管理网格化、组建业主委员会、制作统一便民服务卡片、开展社会宣传等。

六、工作要求

（一）强化组织领导，形成工作合力。成立区物业管理全覆盖工作领导小组，区委书记任组长，区政府区长任第一副组长，分管副区长任副组长，相关部门负责人为成员。办公室设在区住建委，区住建委主任任办公室主任，房管办主任任办公室副主任。领导小组具体负责全区物业管理工作的组织领导、目标计划、方案制定、政策研究、督促检查等职责。各街道也要相应成立领导小组或相关组织，组建街道物业服务中心，建立健全相关工作制度，确保责任落到实处。各相关部门要按照区委、区政府要求，统一思想，提高认识，认真履职，形成合力。

（二）强化工作责任，严格实施奖惩。建立区、街道、社区三级联动工作责任机制。区人民政府以签订目标责任书的方式明确各街道、各相关部门、单位和社区的职责、任务和要求，并将其纳入年度绩效目标考核、文明单位评选考核范围。区物业管理工作领导小组根据本工作方案制订考核验收表彰办法，年底组织考核验收，对完成目标任务的街道、部门、单位和社区及先进个人给予表彰和奖励；对未完成目标任务的单位和个人，予以通报批评并追究相关责任人的责任。

（三）抓好资金筹措，加强监督管理。区财政部门要于2012年第一季度前将资金拨付到位。区物业管理工作领导小组负责统筹安排使用资金，建立资金专户，编制资金预算项目和拨付计划，按期上报资金拨付额度，及时将资金下拨各街道。各街道要本着严格管理、精打细算的原则，建立健全各项资金管理制度。在资金使用过程中，实行全程工程监理，纪检、审计全程跟踪、实时监督，确保资金规范使用。

（四）加大宣传力度，营造良好氛围。继续通过各种宣传媒体和舆论工具，采取多种形式大力宣传，一方面引导物业服务机构树立以人为本的服务理念，为居民提供高质量的物业服务，从而为自身赢得生存和发展的空间；另一方面，转变住户传统福利性住房的消费理念，增强物业有偿服务的消费意识，使群众从理解、认可到支持，从而自觉缴缴纳物业管理费，积极参与物业管理活动，引导全社会形成支持物业管理发展的良好氛围。