旧村整村改造指导意见

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为进一步加快推进市区旧村整村（居）改造工作，不断提升“中国金都”城市形象，促进我市经济社会发展，现就鼓励加快推进市区旧村整村（居）改造工作提出如下意见。

一、指导思想

以加快城镇化进程为目标，以城市规划区村（居）、城郊村和部分重点地段为重点，充分发挥旧城区的地理优势，全面加强政府宏观调控，广泛招商引资，加快市区旧村整村（居）改造工作步伐。

二、工作原则

（一）坚持依法改造和综合开发相结合的原则。严格执行《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国村民（居民）委员会组织法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《城市房屋拆迁管理条例》、建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》等法律、法规和规章，确保改造和开发依法有序推进。

（二）坚持突出社会效益的原则。本着以人为本、让利于民、美化城市环境、改善人居条件的指导思想，在突出社会效益的前提下，兼顾各方利益，切实保障村（居）与村（居）民的合法权益。

（三）坚持以点带面稳步推进的原则。在广泛调研和征求意见的基础上，选择部分重点村（居）和部分地段集中有序地进行改造和综合开发，以点带面，逐步在全市面上深入开展。

（四）坚持有利于促进可持续发展的原则。在考虑当前实际需要的同时，根据各村（居）现状，由街道（区）、村（居）按比例预留好村庄（居委会）人口增加所需住房用地和经济发展用地。为节约利用土地，鼓励在改造中建设小高层及高层建筑。

（五）坚持激励先进的原则。本着“谁干谁优先，谁干谁受益，多干多受益”的原则，充分发挥政策的激励作用，调动基层积极性。同时，加大对此项工作的考核力度，严格对党政领导干部的奖惩兑现。

三、工作程序

市区旧村整村（居）改造开发由市新型城镇化工作领导小组统一调控指导，街道（区）和村（居）自主负责组织实施，具体工作程序如下：

（一）市住房和规划建设管理局根据城市总体规划和控制性详细规划，做好市区整村改造规划及设计方案的审查把关。

（二）市国土资源局根据改造村的用地情况，做好建设项目用地预审、建设项目供地等相关工作。

（三）市区各街道（区）根据实际情况，编制出本辖区内整村（居）改造工作规划，按年度做出当年改造的村（居）名单。实施市区旧村整村（居）改造开发的村（居）委，依据审查后的规划设计方案制订出整体改造方案，提出市区旧村整村（居）改造开发申请，由所在街道（区）审查同意后，上报市新型城镇化工作领导小组研究批准。

（四）各街道（区）根据市新型城镇化工作领导小组批复意见，组织和协调有关村（居）进行实施。

四、相关配套政策

（一）规划及开发政策

1、整村改造原则上实行集中联片开发，按照大社区的模式建设，以提高土地集约利用率，节约配套资金，降低改造成本，提升村（居）民居住环境和档次。每个社区规模控制在1000户以上。

2、严格控制多层建筑的审批。城市建成区内及文三线、206连线外延500米范围内，除整村（居）改造安置住房外，原则上不再审批多层居住型建筑。整体项目中原则上应有50%以上的建筑物为高层建筑。

3、整村改造项目的容积率按照控制性详细规划的要求进行控制，不得突破所属地块规划控制条件规定的指标。

4、自2010年6月份起，3年之内不再审批非整村改造及旧城改造的房地产开发项目（续建项目除外）。

5、列入“城中村”改造范围的所有村，原有村（居）民住房不得翻建、改建、扩建。对之前已经批建了村（居）民安置楼的村（居），已经予以安置的村民的原住房应在本次整村改造批建前拆除。

（二）土地和房产政策

1、整村改造的村（居）民安置用地，原则上按人均170平方米的规划用地面积进行控制。其余土地列入土地储备经营的范围，由市国土资源局进行调查摸底，与改造村签订土地预储备协议，同时冻结预储备土地上建设项目的审批。

2、人均用地面积不足170平方米的“城中村（居）”，整村改造项目按照大社区模式进行运作，利用国家“城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩”政策调节解决建设用地，或用建设单位销售实现的税收地方留成部分给予安置补助。

3、村（居）民的原住房，由街道办事处、村（居）联合对每户的所有地面附着物进行丈量、核实、登记，由街道（区）监督，村（居）委与村（居）民签订拆迁合同，由公证处进行公证，各住户上交房屋所有权证和集体土地使用证。村（居）民在迁入新楼及发证前，由所在街道及村（居）委监督，按照拆迁合同拆除原有旧房及其它所在地面附着物。安置面积以外公开出售的房屋也必须在旧房及地上附着物完全拆除后才予发证。

（三）规费减免和奖励政策

1、整村改造项目在人均170平方米规划控制用地内，按照规划审批的内容不突破规划容积率进行建设，给予国有土地收益、耕地占用税、契税等额补助，给予城市大环境基础设施配套费、水土保持设施补偿费、新型墙体材料专项基金地方留成部分、自来水增容费等政府性基金等额补助。补助金在工程形象进度达到50%时一个月内拨付60%，其余40%在旧村（居）完全拆除后拨付。按照省相关规定免收防空地下室易地建设费及市级所有行政事业性收费。

超出170平方米规划控制用地及其地上建筑物部分不予补助。对在本意见实施前已经批建了村（居）民安置楼的村（居），其享受的相关补助政策，按照前款规定，根据其工程进度和旧村拆除进度情况拨付。

2、建设11层以上（含11层）的高层建筑，给予建设单位销售实现的税收地方留成部分等额补助。

3、市财政设立专项资金，用于奖补整村改造项目。土地增减挂钩形成的土地级差收入全部用于市区整村改造。

（四）拆迁补偿政策

整村改造拆迁补偿安置办法，依照《省城市房屋拆迁管理条例》等相关规定、市及我市现行拆迁补偿安置政策，结合本村（居）实际情况，在充分民主的基础上，由村（居）委自行制定，经街道（区）批准后，报市住房和规划建设管理局备案。

（五）村（居）集体及村（居）民利益保障政策

1、村（居）集体应就保障集体收益与开发建设单位签订相关协议，以保障全体村（居）民的权益。在改造中村（居）集体留用的商业用房不得出让、出售，收益必须用以解决失地农民的生活保障及社会福利。整村改造收益要严格按照“村账街道办管”的原则进行严格管理，不得私分滥用。

2、整村改造要以所开发改造的住宅小区为单位，按照国家和省有关物业管理的法律、法规和规章制定物业管理方案，缴纳物业管理公共维修资金，实行统一物业管理。其中，建设规模5万平方米以上的小区，开发建设单位应按规定无偿提供物业管理办公用房，按成本价提供物业管理商业用房，建设规模5万平方米以下的小区，按规定以货币形式提交。对之前已在旧村（居）中开发建设了住宅楼，但物业管理公共维修资金未收缴到位的，由村（居）委员会在这次开发改造收益留成中一并将该部分维修资金按标准提出缴足，并将这部分住宅楼纳入统一的小区物业管理。

3、整村改造小区的商业服务、金融邮电等商业性公共服务设施，以及文化、体育、教育、医疗卫生、市政公用等公益性服务设施，必须按照《城市居住区规划设计规范》的要求，与居住人口规模相适应，并与住宅同步规划，同步建设，同步投入使用。社区居委会综合用房由开发建设单位在办理《商品房预销售许可证》之前与市房管部门签订《社区居委会综合用房建设合同》，并按规划要求建设，建成后由市房管部门按照财政和物价部门核定的成本价向开发建设单位收购。

五、保障措施

（一）加强领导，建立机构。市里成立市新型城镇化工作领导小组，负责市区旧村整村（居）改造工作的组织、指挥和实施，协调、规范和约束开发行为。领导小组办公室设在市住房和规划建设管理局。各街道（区）也要成立相应的领导小组和具体的办事机构，负责组织、协调本区域内整村改造规划的实施。

（二）明确责任，分级负责。市区整村改造工作在市新型城镇化工作领导小组统一领导下进行。有关部门按照各自职责分工，负责抓好相关政策落实、手续办理等工作。各街道（区）是市区整村改造工作的责任单位，负责具体实施和落实。市新型城镇化工作领导小组办公室会同市直有关部门抓好督查，一月一调度，一季一通报，确保按期完成。

（三）部门协作，形成合力。市区旧村整村（居）改造工作政策性强，工作难度大，任务艰巨。市住房和规划建设管理局、财政局、国土资源局、发改局、环保局、水务局等单位，都要发挥部门职能作用，搞好服务和协调。所有改造项目都要在市新型城镇化工作领导小组的严格监督下进行，以确保市区旧村整村（居）改造工作按计划、有序进行。

本意见适用于市区整村改造项目，市区外的所有整村改造项目，按招政发〔2009〕52号文件规定执行。

本意见自下发之日起执行，有效期3年，以前规定与本意见不一致的，以本意见为准。已享受过优惠政策的项目及非整村改造项目不享受本意见的相关政策。本意见由市新型城镇化工作领导小组负责解释。