存量房税收征管总体意见

导语：存量房税收征管总体意见一文来源于网友上传，不代表本站观点，若需要原创文章可咨询客服老师，欢迎参考。

为深入推进房地产税收一体化管理，规范房地产交易税收征管，根据市政府《关于加强存量房税收征管工作的意见》要求，结合我县实际，制定本实施方案。

一、指导思想

以科学发展观为指导，以“依法治税、信息管税、服务兴税”为指针，从研究应用房地产税评税技术手段入手，在测算房地产基准价格及价格影响因素修正系数的基础上，充分发挥税收各项职能，建立存量房评估交易价格的科学体系，有效堵塞纳税人通过签订“阴阳合同”等方式产生的税收漏洞，促进存量房交易税收的科学化、规范化、专业化管理，最大限度地减少地方税收流失，增加地方实得财力，确保地方财政收入稳步增长，促进全县经济社会转型跨越发展。

二、工作目标

按照“科学规划、分步实施”的思路，充分借助全县社会综合治税信息共享平台，通过政府主导，部门协作，地税主管的手段，摸清全县房地产基础数据，逐步建立房地产税源信息库，实现税源信息的动态管理，按年度存量房交易市场指导价格，规范全县存量房流转行为，提高存量房税收征管水平。

三、工作任务

1、定期采集数据。定期收集本地建安工程造价的标准值、间接费用比率、经济耐用年限和残值率、容积率及修正系数、城镇住宅小区区级等级划分等指标；定期收集本地的土地基准地价、评税时点修正系数、行业用途修正系数、土地交易案例调查表、地籍现状图、地籍调查表等资料；定期收集房屋的坐落地址、小区名称、房屋类别、建筑结构、朝向、面临景观、房屋总层数、房屋所在层数、有无电梯、建筑面积、房型、容积率、采光状况、建成时间、交易时间、交易类型、交易价格、建筑密度、绿化率等指标；从纳税人申报资料获取税源信息，并采取组织税源普查等方法获取房地产的其他基础数据。

2、认真审核资料。根据土地基准地价和房屋建安造价标准及房地产交易市场的平均市价、成本和费用等指标，坚持客观、准确、完整的原则，在房地产评估组的指导下，对采集的资料进行认真审核，保证数据资料的完整性、合理性与逻辑性。

3、详细录入信息。集中组织人员录入数据，构建完整有效数据平台，逐步实现部门之间的信息共享，形成对房地产税源信息的动态监控管理。

4、确定评税方法。以分类房产建安造价标准和城镇基准地价资料为基础，结合市场调查结果和房地产评估专业技术人员意见，确定一套科学可行的评税方法。

5、制定评税标准。对房地产交易市场及影响房地产价格的因素进行深入调查，根据调查结果，在评估专业技术人员的指导下制定评税技术标准。

6、应用评税软件。根据评税技术标准，本地房地产市场特点、价格影响因素及房地产税收征管工作情况，在评估专业技术人员的指导下，对评税软件的功能设置、基准价格及指标、公式和参数等进行本地化修改及维护，全面应用评税软件系统。

四、工作步骤

全县开展应用房地产评税技术评估存量房交易申报计税价格工作，从2012年3月1日开始，12月底完成，分三个阶段进行，具体安排如下：

第一阶段：工作准备(2012年3月10日至3月31日)。

1、成立领导小组。为保证此项工作的顺利进行，成立由县政府分管领导任组长，地税、财政、发改、住建、国土、规划、工商、统计、电力、人行等单位主要负责人为成员的县应用房地产评税技术核定存量房交易税收征管工作领导小组，全面负责协调评税技术工作的开展。领导小组下设办公室，办公室设在县地税局，刘海龙同志兼任办公室主任。成员单位具体分工是：

县地税局负责制定工作计划，向相关部门提出需求方案，获取房产、国土等部门涉税信息；负责建立、维护房地产交易价格评估系统，组织系统的运行、监管、维护。

县财政局负责为应用房地产评税工作提供经费保障。

县国土局负责提供房地产土地地籍资料、基准地价及土地权属变更信息。

县住建局负责提供房地产开发项目招投标情况、建安造价信息、《建设工程施工许可证》办理情况、房地产交易信息及价格等基本数据资料、个人住房信息系统基本数据、已售商品房产权过户情况、房屋权属登记转让情况。

县规划局负责提供房地产开发项目《建设工程规划许可证》办理情况和项目竣工验收资料等相关情况。

县发改局负责提供房地产开发项目投资计划、投资规模备案文件等有关情况。

县工商局负责提供上期注册、变更、注销和未参加工商年检而拟吊销营业执照的房地产企业、房屋中介机构等情况。

县统计局负责提供与房地产开发相关的《综合统计月报》、《统计年鉴》等情况。

县人行负责督促相关金融机构提供房地产行业纳税人的银行存款、银行账户等信息。

县电力局负责按月提供纳税人用电量情况。

2、组织人员培训。由于此项工作量大，涉及面广，专业技术性强，地税部门要组织开展业务培训，全面掌握房地产估价、房地产税收政策、税源数据采集口径和办法等相关知识。

第二阶段：组织实施(2012年4月1日至11月30日)。

1、数据采集。根据房地产评税的要求，实地勘测或利用纳税申报资料、国土和房管部门信息等方式，采集数据，建立数据信息库。房地产评税数据采集的主要途径是从相关部门批量取得数据和地税机关直接向纳税人调查取得。同时，对于调查对象拥有多宗房地产的，应取得每宗房地产的相关资料。一是根据所选用的评税方法确定需要收集的数据项目，按类别编制表格，并附填表说明；二是表格应按顺序编号，发放后应全部收回，对未收回的表格应查明原因并重新采集有关数据。三是对县城规划区范围内的城区居民个人拥有或使用的房地产进行采集。四是对房地产的实物、权益、区位和市场情况的数据及资料进行收集（实物情况：土地坐落、面积、形状、四至、容积率、平整程度、基础设施完备程度、利用现状、房屋的面积、朝向、层数和高度、结构、设备、装修、格局、用途、产权状况、建成年份、新旧程度、附属设施的情况等。权益情况：土地使用权人、房屋所有人。区位情况：房地产的周边环境情况，如繁华程度、交通状况、环境状况和公共设施完备程度等。市场情况：房地产的市场供求情况，各类房地产的市场价格）。

2、数据审核。数据资料的审核是指在数据资料采集、录入与汇总分析过程中，对原始的数据资料进行认真的审查与核实的工作过程。审核工作要从“客观、准确、完整”的原则出发，建立工作责任制和考核奖惩制，税收管理员要做到采集与初审同步。一是审核真实性，主要审核资料来源的真实性和可靠性。数据和资料原则上应来源于房地产管理部门的房屋所有权、国有土地使用权等权属登记或发证资料（对尚未办理权属登记的房地产，应根据实际情况收集相关数据和资料），政府公布的土地基准地价和房屋建安造价标准；房地产市场中真实发生的交易、收益、成本、费用等数据和资料。数据资料不能失真，更不能无根据地杜撰。二是审核标准性，主要审核每项数据资料是否按统一的数据口径和标准收集，数据分类是否符合要求。三是审核准确性，主要审核数据资料的合理性和逻辑性。需要经过计算得出的数据，计算方法有无差错，计算结果是否准确。四是审核完整性，主要审核数据资料是否按调查的要求采集齐全或填报清楚，有无遗漏。

3、数据录入。数据录入采取集中录入的方式。为避免人工录入的差错，采用一录一验的方式进行数据录入，以检验数据录入的准确性。

4、开展评税。核定房地产交易环节计税价格主要采用市场法，对交易量较少的房地产也可考虑用成本法。市场法是通过收集与分析可比房地产的市场交易价格情况，确立房地产的价格比较基准，调整或修正相关数据，从而确定房地产评税值的方法。将房地产评估征税的数据指标与现行政策下的数据指标进行比较分析，分别测算出计税依据、税率、税负等变化情况。一是收集和分析市场销售数据和资料、选择适当的比较单位、建立价格比较基准、对评税房地产的相关数据做出合理的修正、计算房地产评税值。二是评税指标的维护和公式的确定及测试、计算评估值。根据采集的税源数据和确定的评税方法、指标体系和公式等，运用房地产评税系统，由计算机生成评税值、计算或确定计税价值比率、计算计税价值（计税价值=评税值×计税价值比率）、确定或测算税率、计算应纳税额（应纳税额=计税价值×税率）。

5、数据分析。在评税的基础上，进行全部和分类数据汇总及分析后，应围绕模拟评税的房地产评税值及在各行业间、各经济性质间和区域间分布的客观性、合理性；评税的税负及在各行业间、各经济性质间和区域间的差别及其客观性、合理性；采用不同的评税方法所产生的模拟评税结果的差异及其合理性等内容，对汇总的数据进行验证，验证后发现的问题，应从数据采集、数据分类、指标体系、系数设置、公式确定以及实际计算等环节查找原因，进行相应的修正调整后，再重新进行评税与汇总分析，模拟的税款与现行的征收税款进行比较，直至评税的结果基本达到客观、公正，并完成房地产评税数据分析报告。

第三阶段：工作总结(2012年12月1日至12月31日)。

1、设置检测指标。选择能够对核定软件的评估结果进行量化评价和分析的检测指标，如纳税人对于核定结果的投诉量，核定结果与市场交易价格的偏离值等。

2、采集标准数据。采集房地产成交案例作为检测的标准数据，可以根据本地情况确定数据采集量。

3、检测核定结果。根据征管人员反馈的意见以及纳税人对于核定结果的投诉量和个案的调整数量，确定核定模块的适用性；根据核定结果与市场价格水平的偏离程度，确定基准价格及价格影响因素修正系数设置的合理性。

五、保障措施

加强存量房税收征管工作是一项社会系统工程，各级各部门要高度重视，密切配合，齐抓共管，确保抓出成效。

一要加强组织领导。开展应用房地产评税技术加强存量房交易价格工作时间紧迫、内容复杂，直接关系群众切身利益，社会影响大。领导小组、各成员单位要高度重视此项工作，成立相应的组织机构，制定具体实施方案，抽调精通业务、责任心强的人员，专门从事此项工作，保证征管工作顺利推进。

二要加大宣传培训。宣传、文广部门要加大对存量房税收征管工作的宣传力度，重点宣传存量房税收征管工作的重要意义、指导思想、主要内容和具体要求，使税法宣传进社区、进乡村，深入千家万户。地税部门要采取集中组织培训等方式，对参与评税工作的具体人员进行培训，掌握评税工作的业务流程及工作方法，为评税工作顺利开展奠定坚实的基础。

三要严格税收执法。地税、公安等部门要进一步加大房地产税收稽查力度，以查促管，以查促收，坚决堵塞各种“跑冒滴漏”。有关部门要紧密配合，加强协作，共同打击涉税犯罪。对偷、逃、抗、骗税行为和其它涉税违法案件，公安部门要积极配合，予以严厉打击。要加强税务机关履行职责和执行税收政策情况的监督检查，防止税造成税款流失。