房地产业情况分析与工作建议

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房地产业与国民经济中的许多产业都有着密切的关系，具有很强的产业关联性。就我市而言，“十一五”时期房地产业得到了长足发展，投资总体增长，已成为我市国民经济增长的重要产业，但同时也存在房地产开发资金来源单一、住房供应结构不合理、房地产开发企业资质偏低等问题。

一、当前房地产行业情况

目前，全市房地产开发企业共321家，其中：二级资质19家，三级资质70家，四级资质131家，暂定资质101家；房地产开发企业从业人员8000多人。全市物业服务企业165家；物业服务企业从业人员6000多人。全市取得房地产中介机构资质的企业12家，企业从业人员100多人。

2005年到2009年，全市房地产开发投资年均完成34.17亿元，占同期GDP的6.2％；商品房年均施工面积660.41万平方米，年均新开工面积349.99万平方米，年均竣工面积132.66万平方米，年均销售面积160.14万平方米，年均住宅价格2050元/平方米。

总体上，我市房地产业发展态势比较平稳，存在以下几方面的特点：

一是房地产开发投资增长速度较快。受国家拉动内需政策以及中央、省、市支持扶持房地产业发展的各项政策措施的影响，我市房地产开发投资总体增速较快，高于固定资产投资增速。

二是房价涨幅较快。由于开发建设成本上升，土地资源有限，市场需求量大，个别房地产开发企业捂盘惜售等因素，导致房价上涨过快，令中低收入阶层望而却步。

三是住房供应结构不合理。受近年来房价上涨的影响，房地产开发商对面积大、高档次住房比较热衷，而适用于中低收入阶层的普通住房不仅供给量少，而且所处地段大多为城乡结合部等较偏僻位置。这导致了我市一方面住房需求旺盛，另一方面却存在大量以大户型为主的空置面积的尴尬局面。

四是受国家对房地产市场宏观调控政策的影响，自去年下半年以来，房地产开发企业购地欲望强烈，土地价格逐渐上涨。

五是房地产开发企业整体实力不强。大多房开企业自有资金不足，依赖银行信贷支撑，极易令资金链断裂，导致民间高利贷、拖欠工程款和民工工资等问题的发生；开发经营理念落后，管理水平低，抗风险能力弱，负债比率过大。并且部分房开企业诚信度差，导致逾期交房、业主投诉及信访案件增多，严重影响社会和谐稳定。

二、“十二五”时期房地产市场发展建议

为促进房地产业平稳健康发展，使其作为国民经济重要产业的地位进一步增强，切实解决人民群众的居住问题，提出建议如下：

（一）加强经济适用住房管理、加快廉租住房建设步伐、改善住房供应结构，形成完善合理的住房供应体系。初步预计，每年我市住房需求净增150万平方米左右，其中主要是90—120平方米的中低档住房需求，而解决城市中低收入阶层住房困难的经济适用住房和廉租住房也求大于供，一房难求。因此，未来房地产市场应以调整住房供应结构，增加普通商品住房供应为主。一是在经济适用住房管理上严格执行经济适用住房管理各项政策，加大监管力度，与房地产公司签订协议，明确对其的优惠政策以保证让经济适用房真正进入中低收入阶层的居民家庭。二是在廉租住房建设上保障中低收入阶层的住房供应，不一定人人都买得起房，但要保证人人都能住得起房。三是在改善住房供应结构上，制定住房建设规划，重点发展满足大多数居民需求的中低价位、中小套型商品房。

（二）在探索信托解决办法的同时，积极寻求有效的融资方式，引导和鼓励规模较小、经营实力不强、或有资金无项目的房地产开发企业进行资产优化组合，将资金集中在一起，壮大实力，形成房地产开发集团，减少银行信贷的压力与风险；或进一步加强银企合作，与银行建立良好信贷关系。