区域退二进三指导意见

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为全面贯彻落实科学发展观，扎实推进重点区域提转搬，大力促进产业结构优化升级，经市政府同意，现就加快重点区域“退二进三”（除住宅房地产业外）工作提出如下实施意见：

一、总体要求

坚持新型城市化发展道路，按照“推进经济转型升级、优化城镇功能布局、发展现代服务业”的要求，坚持统一规划与分期分批实施相结合、结构调整与改造提升相结合、政府引导与企业自愿相结合，推进存量土地节约集约利用，加大市区和中心镇服务业投入，提升城市综合竞争力。

二、实施范围、条件和时间

（一）范围

1.已依法批准的工业地块及非工业企业的工业、仓储地块。重点区域为：迎宾大道两侧、西路西侧、老城区等。

2.等中心镇集镇区域内已依法批准的工业地块和公路工业功能区两侧。其他乡镇确需“退二进三”为现代服务业的，采取“一事一议”。

3.已列入政府统一开发建设或政府收购储备计划的地块不列入“退二进三”改造范围。

（二）条件

必须符合城镇控制性详细规划的完整地块项目，属于市政府确定的鼓励发展类服务业项目。

（三）时间

对上述区域，从2012年开始，五年内基本完成转型发展服务业工作。

三、实施政策

1.企业自行改造升级。对符合规划、按整体产权实施转型的，且国有建设用地使用权供地批准时间在2012年7月1日前，扣除道路、公共绿化等公建用地后可用地面积原则上在5亩以上的企业，报经批准同意，土地用地性质变更按以下规定办理：①原企业用地属国有出让土地的，按新土地使用条件下的土地使用权市场评估价格扣除原土地使用条件下剩余年限土地使用权市场评估价格，补交土地出让金后改变为商服出让用地。②原企业用地属国有划拨土地的，按新土地使用条件下的出让土地使用权市场评估价格扣除原土地使用条件下划拨土地使用权权益价格，补交土地出让金后改变为商服出让用地。

如企业法人主体不变，要求以更名后的名称办理土地出让手续的，必须符合股权结构不变的条件，股权结构由工商部门认定。改变用途后仅限于企业自用或出租，不得分割销售、分割转让和分割办理权证，禁止开发商品住宅。企业所属员工安置、设备搬迁和建筑物的处置由企业自行负责，原土地出让合同对土地用途改变及处置有约定的，从其约定。补偿及优惠政策按以下规定执行：

①对工业企业经批准认定转型为服务业的，根据其合法建筑物和正常使用机器设备等的评估价格为补偿依据，最高按不超过补交土地出让金的60%进行以奖代补。

②对非工业企业（如建筑施工类企业等）的工业（仓储）用地，经批准认定转型为服务业的，其合法建筑物和设施等的补偿可任选以下两种方案其中一种实施：一是其合法建筑物和设施等按评估价一次性予以补偿，补偿总额不超过该转型企业已补交土地出让金的60%；二是其合法建筑物和设施等直接按补交土地出让金的20%额度以内予以补偿。

2.利用原厂房发展生产性服务业。符合规划要求，并保持主体建筑不变的前提下，允许利用现有厂房整体或部分就地发展现代物流、投资服务、信息咨询、工业设计、技术服务、检测检验、仓储运输等生产性服务业的，可保持用地性质不变。

3.政府收储再出让。对符合规划、按可分割产权实施转型的，且国有建设用地使用权供地批准时间在2012年7月1日以后，分两种情况实施：

①对重点区域“退二进三”的，拆迁补偿按市政府出台的房屋征迁改造政策执行，投资规模在5000万元以上（不含土地出让价格）或用地面积在15亩以上的现代服务业项目，给予享受市现代服务业奖励政策。

②对中心镇集镇区域内及公路工业功能区两侧“退二进三”的，按照货币方式进行拆迁补偿，原土地使用权收回，达到完整地块基本出让条件，进行公开出让发展服务业。对重新挂牌出让并由原企业中标实施的重大现代服务业项目，设立项目投资奖：投资规模在2000万元以上（不含土地出让价格）或用地规模原则上在5亩以上的现代服务业项目，在给予享受市现代服务业奖励政策的同时，奖励额度按项目地块出让金净收益的80%计算。投资规模在4000万元以上（不含土地出让价格）或用地规模在15亩以上的住商、公寓等项目，且其配套服务业建筑面积占比在30%及以上的，在给予享受市现代服务业奖励政策的同时，奖励额度按项目地块出让金净收益的30%计算。

对特别重大服务业项目的奖励政策，实行“一事一议”。

四、转型流程

（一）企业自行改造升级

1.企业申请。可转型企业提出申请，经所属乡镇（街道）审查同意后向市“退二进三”工作领导小组办公室提出申请。

2.部门联审。市“退二进三”工作领导小组办公室组织各相关部门进行联合审核。市规划局审核申请地块改造方案是否符合市域总体规划、镇域发展总体规划、控详规划要求及整体改造合理性，并确定规划控制指标；市城改局审核地块是否纳入拆迁计划；市国土局审核地块是否纳入收购储备计划，改造项目是否符合自行改造升级条件；市环保局审核项目是否符合环评要求，协助指导开展环境影响评价；市建设局审核该地块是否具有合法齐全的房产权证；市建管局协助鉴定转型企业房屋建筑物是否符合建筑质量安全要求；市服务业发展局审核项目是否符合服务业发展规划和商业网点布局规划要求；市消防大队审核是否符合消防安全要求；市金融部门审核转型企业的债务偿还协议和改造地块、地上建筑物的抵押情况。经部门联审，正式批复转型企业实施转型发展服务业。

3.方案公示。申请企业经批复同意后，向规划部门提交转型发展服务业的工程规划设计方案、建筑设计方案及对周边影响的相关评价报告，并取得相应确认书，再由市国土局将土地使用者、拟改变用途地块位置、面积、用途、规划设计条件及项目建筑设计方案等相关内容进行公示，公示期限不少于7天。

4.手续办理。公示期满无异议，申请企业向国土部门提出地价评估等事项申请，并按规定补交土地出让金，办理相关土地证变更，同时按建设项目审批要求办理手续，实施开工建设。

5.奖励兑现。市“退二进三”领导小组办公室组织有关部门进行综合验收，验收合格后，报市政府审定，再由市财政局会同乡镇街道按规定兑现补偿奖励政策。企业向市建设部门申请变更房产证。

（二）政府收储再出让

1.企业申请。可转型企业提出申请，经所属乡镇（街道）审查同意后向市“退二进三”工作领导小组办公室提出申请。

2.规划设定。市规划局明确地块容积率及具体规划指标等要素。

3.土地收储。需要重新拆建的，由市土地收储中心负责对土地及地上建筑物按货币安置方式进行评估，并签订收储补偿协议。原土地及地上建筑物货币安置补偿费用在土地出让收入到帐后支付，费用在土地出让成本中分解列支。

4.公开出让。土地出让方案报市政府批准后，由市国土部门负责土地公开出让。

5.奖励兑现。项目建成并经综合验收合格后，在市“退二进三”工作领导小组办公室审核的基础上，报市政府审定后再由市财政局会同有关乡镇进行兑现。

五、其他

1.现代服务业是指现代百货、住宿餐饮、市场、超市、物流配送、信息技术、中介服务、金融服务、商务办公、公共服务等业态。

2.成立市“退二进三”工作领导小组。

3.本意见自发文之日起施行，由市“退二进三”领导小组办公室负责解释。