房地产业健康发展工作意见

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为了促进县域房地产业的持续快速健康发展，加快推进城市化建设步伐，根据《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发〔〕18号）和《省人民政府关于促进房地产业持续健康发展的意见》（政发〔〕29号）精神，结合我县实际，特提出如下意见：

一、充分认识加快房地产业发展的重要意义

房地产业是国民经济的重要支柱产业，关联度高，带动力强，是促进县域经济发展的重要生产力。加快房地产业发展，是提高居民住房水平，改善居住环境，满足城镇居民日益增长的物质文化生活需要的基本要求；是扩大内需，拉动投资，促进消费，带动相关产业发展的重要举措；是加强城市基础设施建设，完善城市功能，提高城市竞争力的重要手段。近年来，我县房地产业发展迅速，但建设规划滞后、开发秩序混乱、交易不规范等问题严重制约了房地产业的健康有序发展。因此，各地、各部门要进一步提高认识，把促进房地产业发展作为发展县域经济的重要工作抓实抓好，切实解决房地产业发展中的突出问题，努力实现房地产业持续快速健康发展。

二、明确指导思想和发展目标

（一）指导思想：坚持“立足规划，强化调控，稳健发展，建设宜居”的原则，充分反映和尊重城镇居民的居住要求和居住习惯，科学制定产业发展规划，整合资源、规范管理，不断提高居民住房水平，改善居住质量，努力建设有品位、上档次、风格独特的宜居环境，满足人民群众日益增长的居住需求。

（二）发展目标：在城镇总体规划和土地利用规划的基础上，实行总量控制，建设布局合理、品位端庄、环境优雅、功能配套、物业规范的宜居住房和竹溪特色的宜居环境。“十一五”期间，县城规划区内新建商品住宅40万平方米，每年按8万平方米的规模控制，重点建设1万平方米以上的居住小区，以降低小区开发成本，增强配套功能，提高土地利用效率。同步发展经济适用房、廉租住房，合理开发面向高收入家庭的商品房和生态别墅房，确保绝大多数市民买得起房，住得上房。基本格局为：以烧田大道两侧为商品房的集中开发区，沿305省道建设斜檐坡顶商住楼为主体的百里居住走廊。在农村集镇，以新农村建设为契机，由传统的自然院落，形成顺路延伸、集中连线的集镇街道；由单门独户的农家小院，形成与主道相通，居住与生产相融的生态农家庄园。

三、强化加快房地产业发展的工作措施

（一）拉长房地产业的发展链条。

1、科学编制产业发展规划。坚持高起点规划，高标准设计，统筹考虑产业发展前住房的已有存量、产业发展中的监管与产业发展后的物业服务，妥善处理好城区与乡村、小康户与普通群众、有居与无居、近期与长远的关系，合理规划好廉租房和经济适用房的建设。同时，要重视培育和完善住房设计、房地产评估、房地产经纪等中介服务组织。通过建立执（职）业资格制度，完善房地产中介服务的执业标准和执业质量，推动相关的中介服务行业健康发展。

2、转变开发行为。要努力实现“四个转变”，即：在布局上，由事后认可向事前控制转变；在形式上，由单栋住房向功能配套的小区转变；在要求上，由“见缝插针”式的居住关系，向生态庄园转变；在区位上，由城区向郊区和农村拓展。

3、优化产业发展模式。要实现“五个发展”，即：由粗放、单栋开发向集约开发发展；由多元开发向集中开发发展；由零散开发向成片规模开发发展；由以自住顺带开发向批量提供商品房为主的产业开发发展；由设施功能不配套向设施功能配套的方向发展。

（二）积极培植壮大房地产业龙头企业。要加强对房地产开发企业的资质管理，引导他们提高素质，依法经营，正确处理国家、企业（开发商）、劳工、购房消费者之间的关系。积极推进行业协会建设，加强行业自律，有条件的开发企业要筹建企业党组织。对实力雄厚、诚信经营的龙头企业要实行重点管理、重点保护，在开发项目、开发额度、开发用地、信贷支持上优先供给，逐步淘汰规模小、无资质、诚信差的开发企业（商），形成公平竞争、良好有序的市场环境。

（三）切实加强年度开发总量控制。从年起，房地产开发项目的用地，要逐步做到统一储备，计划供应。根据市场需求，合理确定年度开发总量，县政府以责任书的形式将年度开发总量下达给县房地产管理局，县房地产管理局根据房地产开发企业（商）的申报时间顺序将计划下达到具体的开发项目。凡是没有取得房地产开发额度指标的，不得从事房地产开发经营活动。

（四）严格农民建房审批管理。农民在集体土地上建房，必须严格遵循城镇总体规划和土地利用规划以及住房建设规划。属拆旧建新、在原住房建筑面积之内的，按农民建自住房政策处理，超出的部分，按房屋开发政策处理；属新建的，按农民新建住房的政策处理。严禁任何单位和个人以农民建房的名义使用农村集体土地从事房地产开发。根据土地利用规划，确需开发房屋的，须将集体土地依法转为国有土地后方可办理用地手续。

（五）加强对集资合作建房的监管。严禁机关、企事业单位集资合作建房或以其他名义变相搞实物分房。凡违规建房的，由房管、国土资源、规划、监察部门按照有关规定从严查处。

（六）统筹经济适用房和廉租房建设。根据城区居民住房需求实际，合理规划经济适用房和廉租房建设，重点开发面向中等收入家庭的经济适用房，适当提供面向低收入家庭的廉租住房，为城区中低等收入家庭提供住房保障。

（七）加强商品房预售、销售和备案管理。房地产开发项目在向社会预售前，由房地产开发企业（商）向县房管部门提出申请，并提供相关文件和资料，对符合条件的，核发《商品房预售许可证》。凡未取得《商品房预售许可证》的，一律不得进行商品房预售。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业（商）必须向建设行政主管部门申请办理竣工验收手续，取得《工程竣工验收备案证》，开发企业（商）凭建设、国土资源部门核发的相关证件向房管部门进行备案登记。

全面实行《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度。所有商品房在出售时，房地产开发企业（商）必须依法向购房者提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，确保居住安全。

（八）加强房地产开发的环保管理。所有房地产开发项目要配套环保设施建设，做到开发前有规划，建设中有落实，建成后有实效。新开工的房地产开发项目必须配套建设“埋地式无动力生活污水处理系统”。同时，要做好房地产项目施工的环境保护工作，严禁乱堆、乱占、乱放，杜绝各种污染。

（九）加强物业管理。开发企业（商）在开发项目建设中，必须同步建设物业管理设施，物业管理用房必须与开发项目的主体工程同步规划、同步建设、同步验收。物业管理用房为全体业主共有。鼓励房地产开发企业建立规范的物业小区，健全物业管理制度，提高物业管理质量和水平。

（十）加强装饰装修管理。县装饰装修行业管理办公室要依法履行行业管理职能，把室内与室外装修纳入统一管理，严格执行开工许可、竣工验收制度。对装饰材料进入和施工安全严格把关，对企业资质、从业人员严格依法管理。要从严审核行政事业单位的装饰装修预算，凡未经审核的，不得进入招标程序；严格控制工程决算，按规定进行验收，未经验收或验收不合格的工程不得交付使用。

（十一）加强房地产开发市场的清理整治和执法监察。房管、建设、土地、税务、工商等部门要依照相关法律、法规，按照各自的职责范围，对2006年12月31日以前的房地产开发活动进行全面清理，重点对开发活动的规划、用地、报建、产权登记和交易行为以及配套的物业管理进行清理整治。县房管部门对房地产开发项目要进行全程跟踪监管，加大房地产开发领域行政执法监察力度，及时发现和纠正房地产开发领域的违法行为，依法管理好房地产开发市场。

四、加强对房地产开发工作的组织领导

为切实加强对房地产业发展的组织领导，县政府成立由分管领导任组长，相关部门负责人为成员的“竹溪县加快房地产业发展工作领导小组”，负责解决产业发展中事关全局的问题。各相关部门要认真执行国家有关房地产业发展的法规政策，密切配合，加强监管，促进全县房地产业持续快速健康发展。

国土资源部门要严把房地产开发的土地关，凡不符合城镇总体规划、土地利用规划和城镇住房建设规划的房地产开发项目，国土资源部门一律不得供地、批地；对符合规划、手续齐全的房地产开发项目，要严格依法征收房地产开发项目用地土地出让金，在开发商办理土地使用证时，要及时受理和测绘。

房管部门要做好房地产业发展的规划、监督、协调与管理工作，对开发项目实行总量控制，抓好开发企业的资质管理和销售管理、物业指导和开发市场的行政监察工作。建立健全房地产预警预报制度，对开发市场进行适时监测，为政府决策提供科学依据，指导企业理性开发。在办理相关证件的服务上，按照“以证控税、先税后证”的要求，严格执行国家税收政策，防止税收流失。

建设部门要进一步完善房地产开发项目的报建程序，房地产开发活动必须凭房地产开发项目建设条件意见书进行报建，否则不得进入报建程序。要依法履行职责，严把房地产开发项目审批关口，有下列情形之一的开发项目，一律不得审批：（1）不符合城镇总体规划和土地利用规划的；（2）未取得房地产开发建设条件意见书及年度总量控制额度指标的；（3）基础设施不配套、没有物业管理用房设计的；（4）有不诚信行为，在交易中存在欺诈、偷逃税费行为的；（5）没有取得房地产开发资质的。同时，要加强对房地产开发项目建设施工行为的监管，依法查处违法行为。

招投标管理部门要严格执行房地产开发有关招投标管理的规定，从源头上防范房地产开发领域的腐败现象。

物价部门要管理、调控好房地产市场价格。同时，要加强对房地产开发服务相关单位的收费管理，及时查处各类乱收费行为。

城关镇人民政府要切实加强对城区村民建自住房的管理，村民建房必须符合城镇总体规划、土地利用规划和住房建设规划，杜绝少报多建等违规行为。

本意见自印发之日起施行，以前文件有关规定与本意见不一致的，以本意见为准。