规范建设用地审批管理意见

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为深入贯彻落实科学发展观，促进党风廉政建设，提高规划管理依法行政水平，根据《中华人民共和国城乡规划法》（以下简称《城乡规划法》）、《住房和城乡建设部、监察部关于加强建设用地容积率管理和监督检查的通知》（建规字号）和省市文件精神，加强我县建设用地容积率管理和批后监督工作，特制定如下意见：

一、明确要求，切实抓好规划编制工作

（一）制订规划编制计划，加大控制性详规的编制力度。今年完成县城16.8平方公里的控制性详细规划的编制工作，实现县城规划建设用地控规全覆盖。各部门应密切配合，做好总体规划、控制性详细规划和其它各专项规划的编制、评审和上报审批。

（二）任何开发建设项目必须坚持先规划、后建设的原则。

（三）加强规划编制设计管理工作。所有规划都必须委托具有相应资质的规划设计部门进行设计，禁止无证设计。重大建设项目应实行规划设计招标，积极引进高水平的外地设计单位。设计单位应严格按规定要求实行登记注册制度，服从规划行业管理。

二、健全机制，完善规划审批和管理

（一）城市规划区的各项建设须按照《城乡规划法》要求严格执行“一书两证”的发放制度和审批程序。

（二）建立规划委员会审批制度，充分发挥县规划委员会的职责。

1、涉及城市总体规划、区域布局、功能确定、建筑风格等重大问题以及城市基础设施建设、城市重点地段的详细规划等城市建设重大项目的决策，必须提交县规划委员会审定后，再履行报批程序。规划委员会的领导及成员随着人事的变动进行相应的调整。

2、临主次干道、县城节点以及面积在5亩以上的一般地段建设工程项目的选址、规划设计条件、规划方案由县建设局初审，提出初步意见报主管副县长审查，最后统一报县规划委员会（或相关部门联合审查）审批。县规划委员会原则上每半个月审批一次，一般项目由县建设局初审后报主管副县长审批。

（三）为提高小区环境，新出让土地和新报建的项目遵照《城市规划管理技术规则》执行。老城区改造多层居住建筑南北向间距原则上不小于1：1.0，新城区的多层居住建筑南北向间距原则上不小于1：1.2；条式住宅，中高、多层山墙间距不应小于6米，高层与各种层数住宅之间不应小于13米；2万平方米以上的小区要设立对外开放的公厕。此前已出让的经营性土地按出让时的规划设计条件执行。

（四）严格容积率指标的规划审批管理。

1、建设用地出让前，规划主管部门应严格依据《城市规划管理技术规则》提出规划设计条件；控制性详细规划编制后，规划主管部门必须严格依据经法定程序批准的控制性详细规划提出容积率等规划设计条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。

2、国有土地一经出让，任何单位和个人都无权擅自更改规划设计条件确定的容积率。此前已报批的规划方案按报批时的容积率办理下步报建手续，新报建的规划方案报批容积率原则上不得突破规划设计条件的容积率指标。

（五）未经规划许可，设计、建设、监理等部门不得擅自对已审批的建筑施工图进行变更和监理，一经发现追究相关人员的责任。

（六）房屋竣工后，规划验收必须由规划部门统一组织城管、园林及市政公司等单位共同验收。

1、建设部门要依法核实完工的建设工程是否符合规划许可要求，严格审查建设工程总建筑面积是否超出规划许可的建筑面积，是否超容积率，是否按要求完善市政建设和绿化，绿地率未达到绿线管理规定和审批要求的责令整改或异地绿化。

2、此前已竣工（包括主体已完工未办理竣工手续）的房屋竣工面积仍根据房管测绘部门提供的测绘报告；之后竣工的（主体已竣工的除外）由县建设局委托有资质的测绘部门根据国家标准GB/T50353-进行核算；县国土部门根据县建设部门核定的建筑面积进行土地验收；县房管部门须经县规划和国土部门验收后办理房屋产权发证。已竣工的建设项目由县监察、建设、国土、房管等部门共同做好调查登记。

3、此前已下发规划许可的建设项目主体已竣工超许可面积的在补交土地出让金、相关规费并处罚后给予验收；在建项目由县建设规划部门下发通知书，不得超出规划许可面积。

4、此后下发的规划许可在竣工验收时，严格执行住房和城乡建设部和监察部《关于加强建设用地容积率管理和监督检查的通知》（建规〔〕227号）的要求进行验收，不得超出规划许可面积，否则依法拆除违法建设部分，没收违法收入，并对违法建设部分处以工程造价10%的罚款。

（七）统一建筑面积计算标准。

所有新报建（含已经过规划方案审批但未办理规划建设工程许可的）的建设项目建筑面积计算执行国家标准GB/T50353-，其中储物间超出地面1.2米~2.2米的按半面积计算，超出地面2.2米的按全面积计算。设计部门、招投标机构、图纸设审部门、测绘部门必须准确提供建筑面积，并承担相应的法律责任。此前已发放了建设工程规划许可证的仍按发放规划建设许可证时的建筑面积计算标准进行验收。

三、严格容积率指标的调整程序

国有土地使用权出让前，县建设局规划部门应当严格依据经批准的控制性详细规划确定规划设计条件；规划设计条件中容积率指标如果突破控制性详细规划或其他规划的规定，应当依据《城乡规划法》的规定，先行调整控制性详细规划，涉及其他规划的

须先行调整涉及到的其他规划。所有涉及建设用地容积率调整的

建设项目，其规划管理的有关内容必须依法公开，接受社会监督。

国有土地使用权一经出让，确需变更规划条件确定的容积率的建设项目，应根据程序进行：

（一）用地单位或者个人向县建设局规划部门提出书面申请，说明变更的目的、理由。

（二）县建设局规划部门就申请变更内容进行审核，对不符合控制性详细规划的不予受理并下达通知书，对符合控制性详细规划的变更申请，在征询国土部门和财政部门的意见后，报县政府批准。

（三）县政府批准后，规划主管部门方可办理后续的规划审批，并及时将变更的规划条件通报县国土局、财政局。

（四）县国土资源部门依据变更后的规划条件与建设用地单位或者个人签订国有土地使用权出让合同、变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金；

（五）县财政局依据国土资源部门签订的国有土地使用权出让合同及登记台帐，收到应缴的土地出让金后，及时开具出让金专用票。

四、加强规划公示制度，完善规划实施监督机制

县建设规划部门应当及时将城市总体规划、控制性详细规划、重要建设项目的规划及单体建筑方案在城市主要大众场所、信息网站等公开展示，让公众积极参与，接受公众监督，听取公众意见，汲取公众合理建议，博采众长、广纳谏言，以营造市民积极参与规划工作的良好氛围。

五、加强建设用地容积率管理监督检查

（一）要切实加强对建设用地容积率管理的监督检查，加大案件查办力度，坚决制止和纠正擅自变更规划、调整容积率等突出问题，依法严肃查处国家机关工作人员在建设用地规划变更、容积率调整中玩忽职守、权钱交易等违法违纪行为。

（二）加大城市规划管理的执法力度，严肃查处城市建设中各类违法行为，保障城市规划的顺利实施和城市的健康发展。要监管到位，不能以罚代管，以罚代拆，一罚了之，对因监管不到位而造成严重影响规划的，依法追究有关行政执法工作人员的行政责任。