城区建设管理意见

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为进一步加强我物业工作，规范物业管理行为，提高物业服务水平，改善人民群众生活质量，不断提升城区建设和管理水平，根据《国务院物业管理条例》和《物业管理条例》等有关法律、法规的规定，结合我实际，提出如下实施意见：

一、正确认识我物业管理的现状和加强物业管理工作的重要意义

近年来，我进行了大规模的城基础设施建设，城政水平明显提高，城面貌发生巨大变化，有力地带动了全房地产业的快速发展。目前，全建筑面积在1.5万平方米以上的住宅小区已达30多处，总建筑面积达到150万平方米。与房地产业的快速发展相比，我物业管理相对滞后，全仅有8家物业公司，成套楼房小区仅占住宅区的47%。与先进地区相比，我物业管理工作存在着物业企业数量少，档次低，从业人员素质不高，物业管理专业人才缺乏等问题，造成各类矛盾纠纷时有发生，影响到我房地产业的健康发展和社会的和谐稳定。因此，各部门单位要从建设社会主义和谐社会的高度，充分认识加强物业管理工作的重要意义，切实把城物业管理工作纳入重要议事日程，把加强物业管理工作作为提升城形象、打造城品牌、营造发展环境、维护社会稳定、加快经济社会各项事业发展的一项重要工作，统一思想，提高认识，加强领导，强化措施，进一步抓好城物业管理工作，不断提高城管理水平，改善城人居环境，提高群众生活质量，推进精神文明建设，促进经济增长。

二、加强物业管理的总体思路、工作目标

（一）总体思路。

以“三个代表”重要思想为指导，全面落实科学发展观和构建和谐社会的重大战略思想，以创建和谐、改善城面貌和人居环境为出发点，以增强物业管理行业活力为中心，以规范管理、全面提高服务质量和服务水平为重点，紧密结合我物业管理与社区建设的实际，加快体制创新，完善配套制度，强化行政监管，规范场行为，提高业主参与意识，逐步建立业主自治管理与专业化、社会化、场化管理相结合的物业管理体制，促进全物业管理工作持续健康发展。

（二）工作目标。

到年，物业公司规范服务基本达标，新建建筑面积在1.5万平方米以上住宅小区物业管理覆盖率达到100%，旧住宅小区物业管理覆盖率达到65%，全建成级物业管理典型示范小区2处。物业管理服务的主要目标如下：

1、修缮有保证。物业公司实行24小时受理居民报修，并做到急修不过夜，小修不过三天，单项及多项修缮养护有计划安排。

2、服务到位。物业公司实行全天候业务接待，并公开各项业务服务的办理程序和时限。

3、收费规范。物业公司公开收费项目和收费标准，严格按工商物价、房地产管理部门的规定收取费用。

4、环境优化。物业公司配合有关部门积极开展小区环境卫生、交通秩序、服务质量等整治工作，改善居住环境，并取得明显成效，树立一批物业管理的示范小区。

三、工作措施

（一）已开展物业管理的住宅小区。

物业主管部门要做好对物业管理企业和从业人员的管理。严格执行场准入制度，加大对管理水平低、收费不规范、社会形象差的企业的整顿力度，逐步建立优胜劣汰的场机制。进一步理顺物业公司专业管理和街道社区管理之间的关系，逐步实现住宅小区内房屋维修、绿化养护、车辆管理、保安保洁等由物业公司管理。对以往形成的由建设单位或售房单位直接从事物业管理，无资质、无独立法人资格或未经审批收取物业管理服务费的行为，由房地产管理部门会同工商物价部门进行清理规范。物业管理企业要加强对企业关键岗位和一线职工职业技能培训，提高从业人员素质，努力造就一支懂经营、精业务、守道德的专业人员队伍。

（二）未开展物业管理的旧住宅小区。

按照注重引导，尊重业主意愿的原则，对具备开展物业管理的旧住宅小区要及时指导、帮助小区业主召开业主大会，成立业主委员会，建立各项制度，选聘物业管理企业。

对目前尚不具备物业管理条件的各类零星分散住宅，房产、规划、建设等部门要按照统一规划、科学合理、因地制宜、就近方便和规模组合的原则，合理划分物业管理区域，引入场机制，逐步推行物业管理。同时，按照政府、产权单位、居民合理负担的原则，调动各方面的积极性，多渠道筹措资金，完善小区配套设施，积极创造条件，扩大物业管理覆盖面。

（三）新建住宅小区。

房产部门提前介入住宅小区开发项目的规划审批会议。规划部门要加强对新建住宅小区的规划管理，坚持物业管理配套设施与房屋同步规划、同步设计、同步建设。开发建设单位按照规划设计要求建设物业配套设施、设备。房地产项目竣工后，由建设、规划、房产等相关部门实行综合验收制度，对未经综合验收或验收不合格、物业管理设施不落实的，一律不得交付使用，产权部门不得办理产权登记手续。

开发建设单位在办理商品房预售前，必须按照《物业管理条例》落实物业管理相关措施。物业管理招投标条件尚不具备的，可选聘具有相应资质的物业管理企业，并签订物业管理合同，否则，房产部门不予办理《商品房预销售许可证》。

建设单位在物业交付使用时，应向购房人明示已经通过竣工验收的证明材料。房产部门严格收取房屋共用部位共用设施设备维修基金，不缴纳维修基金的，不予办理产权登记手续。

四、部门职责

（一）房地产行政主管部门。按照管理权限，负责辖区内新建小区的开发建设管理和竣工验收，落实物业管理配套设施建设，审核物业管理企业资质，指导业主成立业主大会，撤销业主大会和业主委员会作出的违反法律法规的决定，批准符合条件的建设单位采取协议方式选聘物业企业，做好物业专项维修资金的监管工作，处理物业管理活动中的投诉问题，对物业管理活动中的违法行为实施行政处罚

（二）规划、建设部门。按照部门职责分工，加强城物业的规划和建设管理，所有新建项目，在办理建设和规划审批时，严格审查小区内物业管理设施的配套情况。

（三）财政部门。负责对住宅专项维修资金的管理使用进行监督指导，规范财务行为。

（四）工商物价部门。负责物业企业的主体资格审查、登记工作，规范物业企业的经营行为，对小区内的集贸场依法进行监督管理；以及指导、监督物业企业的收费，建立物业服务收费的管理办法，加强对物业管理服务的内容、服务标准和收费项目的监督，对物业管理企业违反价格法律、法规的行为进行调查处理和行政处罚。

（五）街道办事处、社区居委会。负责住宅小区内的社区建设与社区服务管理工作，组织业主成立业主大会，监督业主大会、业主委员会依法履行职责，协调业主之间及物业企业之间的矛盾纠纷，做好辖区内社会综合治理、环境卫生、计划生育等工作的监督和检查。

（六）公安部门。加强对住宅小区治安管理的指导、监督和检查，建立群防群治工作制度，构建区域内安全防范体系，对管辖区域内发生的治安、刑事案件依法查处。

五、保障措施

（一）统一思想，提高认识。切实加大物业管理政策法规的学习宣传力度，不断提高对实施物业管理重要性的认识，重点组织相关部门、物业管理企业和广大业主学习《物业管理条例》等法律法规，进一步明确部门、物业管理企业、社区、业主之间的责任、权利和义务，激发各方参与物业管理的积极性。

（二）加强领导，健全机构。成立加强物业管理工作领导小组，由政府分管领导任组长，政府相关部门和街道办事处行政主要负责人为成员，领导小组下设办公室，办公室设在房产局。领导小组具体负责物业管理活动的指导、协调、监督和管理。