居住区物业服务指导意见

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为提高全市农民集中居住区的物业服务管理水平，建设管理有序、服务规范、秩序良好、环境优美、文明和谐的农民集中居住区，深入推进城乡统筹发展，按照业主自治、市场运作、政府指导的管理机制和总体要求，现就进一步加强我市农民集中居住区物业服务管理工作提出如下意见。

一、实施范围

本意见所指农民集中居住区物业服务管理，是农民集中居住区内为维护全体业主正常居住生活所实施的物业服务活动。本意见适用于我市行政区域内按照新农村建设规划依法建成的各种农民集中居住区业主（含纳入该农民集中居住区的周边零散住户业主）入住后的物业服务活动。

二、基本原则

（一）民主管理原则。全体业主遵守国家法律法规和农民集中居住区管理规约以及道德行为规范，参与农民集中居住区民主管理。农民集中居住区范围内的管理和服务等事项由业主民主决策、民主管理、民主监督，并组建农民集中居住区物业服务的管理机构，开展自我教育、自主管理，规范业主行为，组织公共服务，有效维护农民集中居住区内部公共安全、秩序和环境卫生等。

（二）自我服务原则。农民集中居住区业主是农民集中居住区内物业服务的权利主体和责任主体，享受农民集中居住区的物业服务同时履行相应义务。农民集中居住区内物业服务活动由全体业主自主议定、自主出资。

（三）共建共享原则。农民集中居住区内依法属业主共用部位、共用设施设备和全体业主自行出资配建的设施设备等，归全体业主共同使用和维护；所产生的收益，应当主要用于弥补农民集中居住区物业服务费用不足和补充房屋专项维修资金，并由全体业主共享；运行及维护的责任和费用，由全体业主共同承担。

三、建立健全农民集中居住区物业服务管理体系

（一）农民集中居住区物业服务管理的基本内容。按照少数服从多数的民主自治原则，农民集中居住区全体业主依法组建本农民集中居住区物业服务管理机构，制定本农民集中居住区管理规约，规范业主和其他相关人员行为；采取适当方式开展农民集中居住区物业服务，维护共用部位、共用设施设备，维护环境卫生和绿化，维护治安及公共秩序；自主或委托经营管理共有物业资产、公共场所和设施设备等；制定物业服务费用的收缴和使用管理制度，确定物业服务管理机构相关成员和物业服务人员的工资报酬；建立健全公共事项决策、执行、监督机制，重要事务决议和实施结果公开制度，公共财务收支情况定期公布制度。

（二）农民集中居住区物业服务管理机构的设立。农民集中居住区竣工，应当及时设立农民集中居住区物业服务管理机构。

农民集中居住区物业服务管理一般以一个独立农民集中居住区为单位，同一村（社区）级组织内相邻、配套设施共享的多个农民集中居住区，在便于管理的前提下可划为同一物业区域。

农民集中居住区应根据实际成立业主大会（居民议事会）、业主委员会和业主监事会。农民集中居住区物业服务管理机构成员在业主代表中民主选举产生。

规模较小、分散独立的农民集中居住区，经全体业主一致同意，可不成立机构，由全体业主制定管理规约，采取简易有效方式开展农民集中居住区管理和服务。

乡镇政府（街道办事处）或村（社区）级组织，指导或牵头协调当地农民集中居住区物业服务管理机构的组建和运行，确保在法律法规框架下实现业主民主管理；建立联系协调机制，协调解决本地和跨行政区划、安置政策方式不同的居民入住后所产生的物业服务管理等问题，依法保护居民合法权益。

（三）农民集中居住区物业服务管理机构职责。

1.业主大会（居民议事会）主要职责。

（1）制定和修改业主大会（居民议事会）、业主委员会、业主监事会议事规则；

（2）制定和修改本农民集中居住区管理规约；

（3）选举、改选、增补业主委员会、业主监事会成员；

（4）确定公共服务事项、质量、费用等；

（5）选聘、解聘物业服务机构或物业服务负责人；

（6）筹集服务管理资金及共用部位、共用设施设备专项维修资金，确定业主缴费标准，决定资金的管理和使用；

（7）议定有关共有权益和公共管理的其他重大事项。

2.业主委员会主要职责。

（1）报告农民集中居住区社会管理、物业服务运行情况，报告需共同知晓或决定的重大事项；

（2）与选聘的物业服务机构签订农民集中居住区物业服务合同；

（3）负责农民集中居住区物业服务费用以及共用部位、共用设施设备专项维修资金的使用和管理并接受监督；

（4）受理业主、物业使用人的意见和建议，管理农民集中居住区物业服务行为，督促改进完善；

（5）共用部位、共用设施设备的改造和维修；

（6）业主大会（居民议事会）赋予的其他职责。

3.业主监事会职责。

（1）考核评价业主委员会工作情况；

（2）监督物业服务机构履行服务合同；

（3）监督管理规约的实施，评价业主行为；

（4）监督检查业主、物业使用人的意见和建议落实情况；

（5）监督农民集中居住区物业服务资金以及共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用情况；

（6）业主大会（居民议事会）赋予的其他职责。

四、农民集中居住区物业服务方式

（一）自主选择适宜的农民集中居住区物业服务方式。农民集中居住区可以选聘具备相应资质的物业服务企业或物业服务其他管理人实施委托管理，也可通过村（社区）级组织的协调，自行组建农民集中居住区物业服务站或服务中心等民办非企业机构，开展规范化服务。

农民集中居住区委托物业服务机构进行服务管理的，按相关的法律法规规定办理。自行组建农民集中居住区物业服务站、中心的，应与农民集中居住区业主委员会签订服务合同，受聘的物业服务站、中心或服务人员，应按照合同约定或委托内容开展农民集中居住区物业服务，人员组成应以聘用本居住区域内劳务人员为主，并适当选聘所需的专业人员。当地政府应鼓励和支持自行组建农民集中居住区物业服务站、中心，并开展对服务从业人员知识技能培训，提高从业人员的服务技能，按自我服务性质的群众组织相关规定给予税费减免扶持。

规模较小、人数较少的农民集中居住区，也可以农民集中居住区业主共同约定的方式，全体业主按照分工责任，各自承担农民集中居住区物业服务任务，开展群众自我服务方式的物业管理；还可根据农民集中居住区实际商议确定其他经济有效的方式，因地制宜地组织开展农民集中居住区物业服务。

（二）农民集中居住区物业服务规范化要求。农民集中居住区物业服务机构和物业服务站、中心应按照行业规范配备各类服务设施设备，规范设置使用各类导视系统及标识标牌，做到“规范、美观、明确、简洁”。因各类机构及所属人员未能履行服务合同，造成居民人身、财产安全损失的，依法承担相应的法律责任。

五、做好农民集中居住区物业服务管理的资金筹集和监管

（一）资金筹集。农民集中居住区物业服务管理的资金来源：本农民集中居住区业主按规定缴纳的物业服务费；农民集中居住区公共物业资产租赁经营产生的收益；政策性补贴、奖励；其他组织（个人）资助和捐赠资金等。

业主交纳农民集中居住区物业服务费用方式可按户、按各户建筑面积或居住人口计取，由全体业主民主决定。

（二）资金使用。农民集中居住区筹集的物业服务管理资金为全体业主共有，用于本农民集中居住区日常运行、管理和物业服务开支。包括农民集中居住区物业服务站、中心工作经费，日常服务管理劳务支出或者聘用物业服务机构支出，设施设备日常运行以及维护费用。

（三）资金监管。农民集中居住区物业服务管理的经费收支情况应接受全体业主监督检查，由业主委员会定期公布，每年至少公布一次。收入和开支存在重大增减或其他调整变化的，应随时公布。

各区（市）县可根据本地经济和社会发展水平，针对不同类型的农民集中居住区制定物业服务管理资金补助监管办法，对已建成入住的农民集中居住区用于服务管理的各类资金来源和使用方式进行清理，逐步规范使用和监管。农民集中居住区所在乡镇政府（街道办事处）或村（社区）级组织，负责协调和指导农民集中居住区物业服务管理经费的筹集和监管。

六、建立农民集中居住区房屋专项维修资金

农民集中居住区共用部位、共用设施设备专项维修资金统一由项目实施主体和个人共同负担和缴存，标准如下：

（一）多层（含三层及以下）住房为主的农民集中居住区，专项维修资金由项目实施主体按照每平方米建筑面积成本价的1.5%缴存。

（二）高层（配电梯）住房为主的农民集中居住区，专项维修资金由项目实施主体按照每平方米建筑面积成本价的2%缴存。

个人缴存的具体标准由项目所在地区（市）县确定。

专项维修资金应当纳入专户统筹监管，其使用管理应当遵循专款专用、方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

七、提升农民集中居住区管理水平

（一）不断完善农民集中居住区配套设施水平。由各区（市）县负责按照基础设施建设配套标准，进一步完善已建成入住的农民集中居住区配套设施建设；新建农民集中居住区，由建设实施主体负责按照标准配备基础设施和公共服务设施，全部同步建设到位，确保农民集中居住区公建配套功能完善。

（二）加强农民集中居住区物业规划建设管理。乡镇政府（街道办事处）或村（社区）级组织，指导和协调农民集中居住区物业服务管理机构和相关单位，做好农民集中居住区入住前共用部位、共用设施设备的承接查验，并督促农民集中居住区物业服务管理机构与建设实施主体等相关单位依法签订移交协议，明确相关责任、办理相应手续，及时移交农民集中居住区管理。

村（社区）级组织、业主委员会或物业服务机构（站、中心）要广泛开展农民集中居住区共建、共享、共管、共同维护的宣传教育，规范办理住户入住手续和房屋装饰装修等物业使用、维护、管理的手续，并开展日常巡查，及时劝阻、制止和报告农民集中居住区内违反有关治安、环保、房屋结构安全、物业装饰装修、使用等方面法律、法规规定以及各类违法建设的行为。农民集中居住区内公共区域确需增建、扩建和改造建构筑物的，按相关管理法规规定报建审批。

（三）建立农民集中居住区物业服务管理纠纷调解机制。各区（市）县将农民集中居住区物业服务管理纠纷调解工作纳入乡镇政府（街道办事处）或村（社区）级组织的纠纷调解体系，及时处理农民集中居住区物业服务管理活动中的矛盾纠纷，力争做到小纠纷不出小区、一般纠纷不出辖区、重大纠纷不出区（市）县。

（四）建立物业服务机构进驻退出预警报告制度。农民集中居住区物业服务机构（站、中心）或服务人员在进驻、退出农民集中居住区前，应按有关规定向所在地乡镇政府（街道办事处）或村（社区）级组织报告，乡镇政府（街道办事处）应制定相应的工作预案，确保农民集中居住区的和谐稳定。

八、加强农民集中居住区物业服务管理的指导服务

（一）建立农民集中居住区评选表彰制度。市政府将每年组织开展争创“和谐文明农民集中居住区”活动，对获选农民集中居住区给予表彰奖励。各区（市）县和市政府有关部门要制定办法和措施，鼓励农民集中居住区依靠科技进步提高物业管理和服务水平，支持开展健康多样的文化体育活动，丰富居民精神生活，创建和谐文明人居环境。

（二）分级负责落实责任。各区（市）县负责制定本地农民集中居住区物业服务管理的细则并指导实施。各乡镇政府（街道办事处）负责制定所属农民集中居住区实施物业服务管理的工作计划步骤和方法。各相关村（社区）级组织负责具体落实农民集中居住区居民实施物业服务管理有关工作。

市房管部门负责农民集中居住区物业服务管理的监督管理。市政府相关部门按照各自职责负责对农民集中居住区物业服务管理进行指导和监督。

本意见自印发之日起施行，有效期3年。