乡镇旧区改建工作意见

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为了加快城区改造步伐，提升城镇化建设水平，依据有关法律法规，结合实际，特提出加快推进镇旧区改造实施意见。

一、总体思路

以科学发展观为指导，把实施旧区改造、改善群众居住条件、解决低收入家庭住房困难、提高经济社会发展承载能力和居民生活质量作为全面改善民生及构建和谐的重要内容。坚持以人为本和持续发展，坚持新区建设和旧区改造齐驱并进，通过政府主导、市场运作和政策推动，实现城镇建设又好又快发展

二、基本原则

（一）合法性原则。旧区改造要按照《土地法》、《城乡规划法》、《城市房屋拆迁条例》等有关法律规定执行。

（二）公平性原则。既要保障群众的利益和权利，又要让企业得利，实现经济效益、社会效益和环境效益的三统一。

（三）统一规划，配套建设的原则。旧区改造要与主城区基础设施配套建设，对道路、给排水、供电、通信、有线电视、供热、绿化、照明等基础设施要同步规划，同步建设。改造区块要成片开发，限制零星开发、沿街开发和低档次重复建设。

（四）区别对待，改造与保护相结合的原则。旧区改造要结合实际，因地制宜，量力而行，实现资源节约。对部分基础设施配套完善的地段，以改、扩、修缮等方式实现。对有历史文化意义的地段应保护修缮、开发和利用，以延续城市的传统文脉。

（五）上下联动，部门协作的原则。成立旧区改造指挥部及办公室，实施主导拆迁，各部门要密切配合，加强协作，简化办事程序，提高办事效率，提供优质服务，推进项目顺利实施。

（六）周密计划，分步实施的原则。制定年度实施计划，分期分地段有计划、有步骤地推进建设和改造。

三、改造目标

按照《县以力更镇城市总体规划》和《以力更镇旧区控制性详细规划》的要求，到2015年底，将镇旧区改造建设成为基础设施功能完善、配套齐全、清新秀美、和谐统一的宜居区域。

四、改造范围

（一）旧城区

城市雏形的原始城区（如镇北大街、文化街、南大街段）。特点：1、人口密度大，居住拥挤；2、建筑物破旧，出行难，城市景观差；3、基础设施薄弱；4、建筑密度大，改造成本高。

（二）新旧结合区

随着城区框架的逐年拉大，在新建成现状区交错地带出现了与城市发展不协调的城市角落（如健康街、影视街、学府街、昌兴街）。特点：1、地理区位优势强；2、土地资源配置效率低；3、基础设施完善，出行方便；4、建筑密度低，宜于改造。

（三）城郊结合区

随着城市的发展，城区面积不断扩大。因行政区划变更，部分村庄在区划和位置上均已进入城区（如村、村、村等村）。特点：1、边界不清晰，管理不明确；2、居住人口混杂；3、基础设施（如道路）已入村，但公用设施落后，环境差；4、由于城乡二元结构管理体制，出现了部分失地农民乱占滥建、建设无规划、管理状况差等问题。

五、工作措施

（一）加强组织领导

成立旧区改造指挥部并下设办公室，规划、拆迁、建设、房产、国土、发改、公安、法院、镇及相关社区等部门为成员单位，办公室设在建设规划局。指挥部全面负责旧区改造项目的立项、政策制定、用地规划、建设规划、拆迁安置补偿、销（预）售许、物业管理指导等工作，并协调解决实施过程中出现的困难和问题。办公室承担改造指挥部的具体日常工作。

（二）注重舆论引导

充分利用报纸、广播和电视等新闻媒体，加大宣传力度，使旧区改造的重要意义、主要内容及具体措施家喻户晓，深入人心。全面报道旧区改造的成果和经验，不断激发社会各个阶层的改造热情，以加快推进旧区改造工作。

（三）拓宽融资渠道

改造资金从以下几个方面解决：一是作为城市建设投资的一部分，政府为改造提供一定的财政支持；二是通过吸引开发商投资，争取信贷支持，鼓励社会投资参与旧区改造，以弥补政府资金不足；三是通过土地收储出让获得的收益作为旧区改造专项资金；四是旧区改造建设项目的同级税收地方留成部分，再全部用于旧区改造资金。

（四）完善安置工作

妥善安置被拆迁群众是实施旧区改造工作的重点，旧区改造区域内的拆迁工作要严格按照城市房屋拆迁的有关政策、法规执行，实行拆迁公示制度，充分发挥社区的积极性，耐心做好群众工作，调解拆迁矛盾。对阻挠正常拆迁的，公安、法院等执法部门要主动配合，做好强制拆迁工作。

（五）加强改造管理

1、政府统一组织项目的和招商工作，按照“公开、公平、公正”的原则，实行项目招标。

2、严格审批程序。旧区改造投资者在取得项目改造开发权后，应严格按照规划编制项目详细设计方案，经审定后实施。

（六）改造开发并举

以旧区改造为契机，有计划、有组织地实施新区开发建设，提升新区土地价值，完善功能。通过新区开发，使旧区的居民、企业向新区流动。

六、规划设计要求

（一）用地性质：严格按照《县以力更城市总体规划》和《以力更镇旧区控制性详细规划》规划的用地性质，确定建设项目。

（二）退红线要求：各建设项目必须符合所临街道实际的退红线要求。

（三）容积率：住宅不高于1.8，工业不高于1.2。

（四）绿化率：不低于25%。

（五）采光系数：新旧区交错带按新区执行，即不小于1.73，旧城区适当放宽按1.6执行。

（六）建筑限高：住宅以5-6层为宜，商业按详规执行。

（七）建筑物造型要符合规划要求。

（八）旧区改造要充分考虑消防和排水工程。

（九）旧区改造要做到不留边角，不留死角。

（十）旧区改造各小区主要出入口要建设如公厕和社区服务站等公用设施。

（十一）取得改造区块土地使用权，不得出卖或以其他形式非法转让。若无正当理由在一年内未动工（完成投资额不足25%）的，征收土地出让金20%的闲置费；两年内未动工，政府无偿收回土地。

七、旧区改造配套优惠

改造区块用地面积达到30000平方米或建筑面积达到50000平方米（单体建筑达到5000平方米）和投资额在5000万元以上的项目，均享受以下优惠：

（一）旧区改造项目建设用地，实行挂牌和招标拍卖出让的方式供应。

（二）拆迁密度较大的改造区块，在项目符合消防、抗震、人防、城市道路等有关规定且满足自身功能需要的前提下，适当增大项目容积率。

（三）旧区改造项目，建设用地出让获得的土地出让金及相关税费足额征收后，地方留成部分的90%用于改造项目的基础设施建设。

（四）新旧结合区改造项目，建设用地出让获得的土地出让金及相关税费足额征收后，地方留成部分的70%用于改造项目的基础设施建设。

（五）城郊结合区改造项目，建设用地出让获得的土地出让金及相关税费足额征收后，地方留成部分的100%用于改造项目的基础设施建设，此外地方财政再给予一定的补贴。

（六）拆迁过程中涉及到的给水、排水、电力、电信、供热等基础设施的主管支管移位安装，分别由相应部门按规划要求在规定期限内负责拆除并恢复功能，投资小的项目费用企业自行负担，投资较大的项目费用采取一事一议的办法解决。改造区块所临主要街道的硬化、亮化、绿化、电力、通讯工程由相关部门负责；给排水工程以及供热入网费按70%收取。

（七）给排水主管网由政府负责铺设，支管网由开发商自行铺设，但均必须在城建部门或自来水公司的监督下限时施工。

（八）其他行政事业性收费，按物价部门核发收费标准的下限收取，用于旧区改造。

（九）旧区改造中涉及到企业搬迁等问题，原则上安置在南北两个园区内，由发改局、经济开发区管委会、金三角开发区管委会、国土局和建设规划局为搬迁企业确定新址，优先办理相关手续。

（十）改造区块建筑面积达到10万平方米或投资额1亿元以上的重大项目，其优惠条件一事一议，协商确定。

八、本实施意见自公布之日起施行，一年内有效（跨年度工程除外），由建设规划局负责解释。