城市规划区土地出让管理意见

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一、进一步规范土地出让行为

（一）严格国有建设用地出让主体。市人民政府全面高度垄断眉山城市规划区范围内土地一级市场，实行对土地的集中统一供应。国有建设用地使用权出让一律由市国土资源局组织实施，严禁其它单位或个人实施土地出让行为。

（二）严格调控土地出让总量。市国土资源局根据经济和社会发展需要，编制年度土地运营计划报市人民政府批准执行。年度计划要优先考虑工业和城市公共设施用地；商业和住宅用地按照非饱和适度供应土地的原则合理控制土地供应量，提高土地资产运营质量，实现土地收益最大化。

（三）全面实行“熟地”出让。眉山城市规划区范围内的国有建设用地使用权出让前必须先进入土地储备库。土地储备的范围包括：依法收回的国有土地；收购的土地；行使优先购买权取得的土地；已办理农用地转用、土地征收批准手续的土地和其他依法取得的土地。市土地储备中心应对储备土地特别是依法征收后纳入储备的土地进行前期开发，达到“四通一平”（道路通、供水通、供电通、排水通和土地平整），凡是不具备“四通一平”的土地原则上不得出让。

（四）坚持市场化配置土地资源。对工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。商品住宅开发建设用地必须以拍卖方式出让；商品住宅与其它用途混合建设用地中商品住宅建设面积达到50%以上的必须拍卖出让。市规划建设局在制定国有建设用地使用权规划设计条件时，必须明确各类用途的建设面积所占比例。

（五）严禁低价出让国有建设用地。各类国有建设用地使用权出让价格，不得低于新增建设用地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和。其中：经营性用地在基准地价以内的区域，不得低于基准地价出让；工业用地不得低于工业用地最低价标准120元/m2。

（六）合理确定出让土地宗地规模和工业项目控制指标。工业集中发展区要严格执行国土资源部《关于实施〈工业项目建设用地控制指标〉的通知》，工业企业厂区绿地率不得超过20%，所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%。今后，新上工业项目原则上要求进入工业集中发展区，区内净工业用地不得小于开发区总面积的65%。

（七）强化出让合同管理。《国有建设用地使用权出让合同》要严格约定建设项目投资额、开竣工时间、规划条件、价款、违约责任等内容。国有建设用地改变土地用途必须符合城市规划，对非经营性用地改变为经营性用地的，应当约定或明确政府可以收回土地使用权，重新依法出让。

（八）切实履行政府优先购买权。国有建设用地使用权转让时，转让双方必须如实申报价格，申报价格低于基准地价20%以上的，市人民政府可以委托市土地储备中心行使优先购买权。经依法批准转让的划拨国有建设用地使用权和出让国有建设用地使用权设定抵押权实现时，应在土地有形市场公开转让，转让价低于基准地价20%以上的，市人民政府可以委托市土地储备中心行使优先购买权。

（九）落实土地出让公开制度。协议出让的《国有建设用地使用权出让合同》签订后7日内，招标、拍卖、挂牌出让活动结束后10个工作日内，市国土资源局和市公共资源交易中心应将出让结果在土地有形市场或指定的场所、媒介公布。

二、进一步规范土地出让价款管理

（十）严格土地出让价款收取。土地价款必须按《国有建设用地使用权出让合同》约定按期支付，分期支付最长时间不得超过6个月。受让人不能按期支付土地价款的，自滞纳之日起每日加收迟延支付款项1‰的滞纳金，延期付款超过60日，经出让人催交仍不能支付土地价款的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金（保证金），出让人并可要求受让人赔偿损失。

（十一）土地出让价款严格实行“收支两条线”管理。国有建设用地使用权出让收支全额纳入地方基金预算管理，收入全部缴入地方国库，支出一律通过基金预算安排，实行彻底的“收支两条线”管理。

（十二）规范土地二级市场出让金收取标准。土地二级市场出让金收取按以下标准执行，涉及多项出让金收取的按本条款序号逐项计算，累计收取。土地使用权人在原眉山县人民政府办理划拨转有偿使用时，已缴纳的土地有偿使用费可抵扣相应的出让金。

1.划拨住宅用地补办出让手续。政府收取的土地出让金为该土地所在区域基准地价的20%。具体公式为：政府收取的土地出让金=土地使用权面积×基准地价×20%。

2.非政府统建的居民安置小区补办出让手续。政府收取的土地出让金按照批准安置时所在区域基准地价的20%计算。具体公式为：政府收取的土地出让金=土地使用权面积×批准安置时的基准地价×20%。

3.20*年5月20日前从各开发区取得的建设用地补办出让手续。取得的土地使用权价格达到当时基准地价水平的，土地使用权类型规范界定为“出让”；未达到当时基准地价水平的，政府收取的土地出让金为取得时基准地价与取得土地使用权单价差额部分的40%。具体公式为：政府收取的土地出让金=土地使用权面积×（取得时基准地价－取得时的土地使用权单价）×40%。

4.其他划拨用地补办出让手续。政府收取的土地出让金为市场评估单价的20%。具体公式为：政府收取的土地出让金=土地使用权面积×市场评估单价×20%。

5.划拨土地经批准改变用途补办出让手续。政府收取的土地出让金按市场评估价的差额全额征收。具体公式为：政府收取的土地出让金=批准时新土地使用条件下出让土地使用权市场评估价－批准时原土地使用条件下划拨土地使用权市场评估价。

6.出让土地经批准改变用途。政府收取的土地出让金按市场评估价的差额全额收取。具体公式为：政府收取的土地出让金=批准时的新土地使用条件下土地使用权市场评估价－批准时原土地使用条件下剩余年限土地使用权市场评估价。

7.出让土地经批准改变容积率。工业用地增加容积率不收取土地出让金，其它项目用地增加容积率政府应收取土地出让金。具体公式为：政府收取的土地出让金=原楼面地价×增加的建筑面积；原楼面地价=原土地出让总价款（以基准地价计算的总价款）÷原建筑总面积；增加的建筑面积=土地面积×新容积率－土地面积×原容积率。

增加的建筑面积由市规划建设局核定。原取得土地价格低于批准改变容积率时基准地价的，按批准时的基准地价核定原楼面地价。

8.土地面积增加。原用皮尺测量、手工制图，现用精密仪器测量、电子制图等因素，导致实际用地面积大于土地登记面积的，在权属来源合法，四至界线无变化，无争议的情况下，增加的土地面积按土地初始登记时基准地价征收土地出让金。具体公式为：政府收取的土地出让金=增加的土地使用权面积×初始登记时基准地价。

9.增加土地使用年限。土地使用年限从土地交付之日起计算，建设工期应当计入已使用的土地年限。房地产企业在房屋预售、销售前应将土地使用年限告知购房人。购房人在办理土地登记时申请将土地年限办理为法定最高年限的，应予以批准并收取土地出让金。政府应收取的土地出让金为增加土地使用年限的市场评估价。具体公式为：政府收取的土地出让金=增加的土地使用年限÷土地用途法定最高年限×土地使用权市场评估价。

三、进一步加强出让土地跟踪管理

（十三）完善建设项目竣工验收制度。建设项目竣工验收时，要将建设项目履行土地出让合同和划拨决定书约定的用地面积、土地用途、容积率等依法用地情况，作为竣工验收的一项内容。没有市国土资源局的检查核验意见，或者检查核验不合格的，不得通过竣工验收。

（十四）严格执行闲置土地处置政策。土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；不符合法定收回条件的也应采取改变用途、等价置换、安排临时使用、纳入政府储备等途径及时处置、充分利用。土地闲置满一年不满二年的按土地出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。

（十五）规范国有建设用地使用权的土地登记管理。2010年1月1日起，停止按土地出让价款缴纳比例分宗办理《国有土地使用证》。土地受让人按照《国有建设用地使用权出让合同》约定，付清全部土地出让价款和缴清税费后，市国土资源局方可办理《国有土地使用证》。

《国有建设用地使用权出让合同》约定的土地使用条件发生变更的，土地受让人应当持有关批准文件、原《国有土地使用证》和补交土地出让金凭证等证明资料，向市国土资源局申请土地变更登记。

（十六）规范国有土地使用权抵押登记。依法登记办理了《国有土地使用证》方可办理国有土地使用权抵押登记。国有土地使用权抵押期间，土地使用权人进行房地产开发的必须经抵押权人同意并出具书面意见后，市规划建设局方可办理建设工程规划和建设手续。同时，抵押权人应加强对设立抵押的土地使用权的监管。

（十七）加强房屋预售和登记管理。市房地产管理局在办理开发房屋预售和房屋所有权证时，应征求市国土资源局意见。对土地出让价款未交清、已设定土地使用权抵押未经抵押权人书面同意和存在查封、冻结等限制土地权利的开发建设项目，市房地产管理局不得办理商品房预售许可证和房屋所有权证书。

本意见从印发之日起施行，过去与本意见不一致的，以本意见为准。本意见有效期限3年。