物业小区自治管理工作意见

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一、业主自治管理工作指导思想

以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，以促进城市建设与经济社会协调发展，提高人民生活质量为宗旨，以建设和谐社区为主线，以业主协商、社区组织、政府扶持和日常管理与服务费用由业主共同承担为原则，促进社区建设和发展。

二、业主自治管理工作目标

对目前未实行或无条件实行物业管理的居民住宅区，全面推行在社区（居民）委员会指导下的，以居民自我管理、自我选择服务方式为主要形式的业主自治管理，实现住宅区安全有序、整洁的基本目标。待条件成熟后，实行规范的物业管理。

三、业主自治管理工作要求

（一）实行业主自治管理的住宅区，应当通过成立业主大会、选举产生业主委员会进行自治管理。如果业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

业主大会会议、业主委员会产生形式、业主大会议事规则、管理规约以及业主委员会成员的产生应当符合法律、法规的要求。

（二）业主大会应当根据本小区的实际情况，决定自治管理的范围。自治管理一般应包括保安、保洁、保绿和保修工作。

保安工作包括控制外来车辆和闲杂人员进出小区，协助治安防范等，有条件的小区可设置门卫保安、设安全护卫人员巡逻，维护小区治安和车辆秩序。保洁工作包括对住宅公共部位和小区道路及场地的清扫及垃圾清运等。保绿工作包括对绿地、树木、花草等进行修剪、养护等。保修工作包括对公共部位和共用设施、设备进行日常维修和养护。

（三）业主大会、业主委员会可通过选聘本小区下岗失业人员、委托街道服务中心派遣人员、选聘相关的服务企业等多种方式选聘人员或企业从事本小区的物业服务工作。但是，法律、行政法规规定有资质要求的物业服务岗位，必须选聘具有相应资质的人员或企业。

业主大会、业主委员会选聘的人员或企业符合下岗再就业、残疾人就业等优惠政策规定的，街道办事处、社区（居民）委员会应积极协商政府有关部门，落实相关的优惠政策。

（四）利用小区公共部位经营的收益应全部用于自治管理服务工作。自治管理服务经费不足部分，经业主大会同意，由业主按户分摊，费用的收缴由业主委员会负责。各级房产部门要会同有关部门逐步清理小区公建配套用房，还配套于民，保障业主自治管理的正常进行。

（五）业主委员会成员从事自治管理工作，可以享有一定数额的劳务津贴，津贴数额由业主大会确定。

四、业主自治管理工作职责

（一）街道办事处、社区（居民）委员会应当将本辖区物业管理工作纳入日常工作范围，加强对业主自治活动的指导、监督和协调。

街道办事处负责指导、协调、监督业主大会的成立、业主委员会的改选和换届工作，指导业主大会议事规则、管理规约的制定；负责对业主委员会、业主大会议事规则、管理规约的备案提出意见；负责对业主大会、业主委员会作出的决定进行审核，对违反法律、法规的，责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

社区（居民）委员会负责对业主自治活动进行具体指导。负责指导并派代表参加成立业主大会筹备组，协助筹备组召开首次业主大会，指导业主大会依法选举产生业主委员会；负责指导业主委员会自治管理工作，配合街道办事处协调处理辖区内的业主自治管理活动中有关的矛盾和纠纷；负责指导、监督业主委员会换届时的工作交接；负责对业主委员会的工作提出意见和建议。

（二）业主委员会是业主大会的执行机构，代表业主利益开展自治管理工作、选聘服务人员或单位，对外聘服务人员或单位所提供的服务工作进行评议、监督，按照业主大会制定的工作规程履行职责。接受物业行政主管部门、街道办事处、社区（居民）委员会等对业主自治管理活动的指导、监督。

（三）各级物业行政主管部门负责对业主自治管理活动进行监督、指导。负责根据《物业管理条例》等法律、法规，研究制定具体的业主自治管理规章制度，报本级人民政府批准后施行；负责对房屋及设施设备维修方面的业务进行指导；对自治管理活动中违反物业管理相关法律法规的行为，依法实施行政处罚。

五、加强业主自治管理工作的组织领导

各县（市）区人民政府要加强对未实行物业管理的住宅区推行业主自治管理工作的领导，将此项工作纳入对街道办事处、社区（居民）委员会的工作考核目标，并加大投入力度，整合社区的保安、保洁等资源，确保居民住宅区业主自治管理工作的顺利开展。