区小区物业管理的实施意见

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为进一步加强城区小区物业管理和社区建设，深入贯彻“以人为本”的科学发展理念，共建和谐社区，根据《物权法》、《物业管理条例》和《市政府关于进一步理顺市区物业管理体制促进社区建设发展的实施意见》（宿政发〔20*〕128号）文件精神，结合我区实际，制定本实施意见：

一、指导思想和基本原则

（一）指导思想

以贯彻落实党的十七大精神，全面树立科学发展观，努力构建文明和谐社会为指导，按照“社区主管、行业监督、市场运作、规范管理”的要求，进一步明确专业管理部门的职责，理顺乡镇、社区居委会的关系，规范物业服务企业、业主大会和业主委员会的行为，维护居民的合法权益，构建系统完善的物业管理体系，为全面提升城区小区物业管理与服务水平，建设和谐文明社区而努力。

（二）基本原则

坚持社区主管与行业监督管理相结合的原则，突出发挥行业监管的职能；坚持市场运作与规范化管理相结合的原则，突出彰显社区综合建设的服务水平；坚持业主自我管理与社区自治管理相结合，着力构建文明和谐安康社区。

二、规范物业服务企业市场运作

（一）建立物业服务企业备案制度。凡进入我区居民小区实施物业服务的企业，必须到区物业主管部门进行登记备案。物业主管部门按登记备案相关要求进行审核，符合要求的，方可进入我区物业管理市场，从事物业管理活动。登记备案需提供以下资料：

1．工商行政主管部门的营业执照；

2．建设行政主管部门的资质证书；

3．劳动保障行政主管部门的公司从业人员劳动合同；

4．相关从业人员的资质证书；

5．建设行政主管部门的《信用管理手册》；

6．法律法规规定的其他材料。

（二）推行物业管理招标投标制度。物业管理招标投标应遵循以下几点：

1．凡在*区辖区内的各类建设项目，包括居民小区建设单位、业主委员会选择物业服务企业时，应采用招标或邀请招标的方式确定。

①政府投资建设项目、经济适用房、拆迁安置房和3万平方米以上的居民小区项目选择物业服务企业，必须通过公开招标的方式确定；

②1-3万平方米的居民小区项目选择物业服务企业可采取邀请招标的方式确定；

③公开招标流标或潜在投标人少于3个或住宅规模低于1万平方米的，经物业主管部门批准，可以通过直接发包方式选择具有相应资质的物业服务企业。

2．前期物业管理招标工作，由小区开发单位负责；后期物业管理招标工作，由小区业主委员会负责。

3．物业管理招标投标活动必须在*区工程交易服务中心进行。

4．区物业主管部门负责对小区物业管理招标投标工作的全过程监督。

（三）实行物业服务企业信用动态管理制度。坚持公开、公平、公正的原则，采用平时考核与定期集中考核、业主参评与社区考评相结合的方式，对物业服务企业实行信用动态管理。

1．考核内容：国家有关物业管理法规规定范围内所从事的一切物业动态服务行为，主要包括管理运作、房屋管理和维修、安全消防、环境卫生、园林绿化管理和公用设施设备及场地管理等方面。

2．考核办法：每年按照半年和年终分两次进行例行考核。由物业主管部门牵头组织各相关居委会、职能部门和业主代表、物业服务企业代表参加的考核评定小组，对辖区内执业的物业服务企业逐一进行检查考核，按业绩排出名次。

3．奖惩措施：在每年两次例行考核中，连续两次排名前三名，同时有一次在市里组织的精品城市创建等各项检查评比中名列我区前三名的物业服务企业，可作为该企业在下年度参与物业管理招标投标活动的加分依据；对每年两次例行考核，连续排名倒数第一，同时有一次在市里组织的精品城市创建等各项检查评比中位列我区物业服务企业后三名或受到通报批评一次的，区物业主管部门有权将其清理出我区物业服务市场。

4．《信用管理手册》不良行为登记包括:

①物业服务企业在实施物业服务活动过程中，如出现擅自退出或其他严重影响业主利益行为的，区物业主管部门将在该企业《信用管理手册》上予以登记；

②在市区各项检查考核中，如发现问题，各相关职能、执法部门应及时向物业服务企业发出书面检查考核限期整改通知书。对拒不整改或整改不力的物业服务企业，除依照有关法律、规定给予处罚、处理外，同时在一周内通知区物业主管部门在该企业《信用管理手册》上予以登记；

③凡一年内受到三次不良行为记录的，区物业主管部门有权将其清理出*区物业服务市场，并限定二年内不得进入。

三、强化居民小区物业社区管理

居民小区是社区居委会的重要组成部分，加强小区物业管理是乡镇、社区居委会的基本职责之一。社区居委会对业主委员会和物业服务企业负有直接监督和指导责任。社区居委会对辖区内不便实施市场化物业管理的居民小区（包括单体、零散小区），负责组织实施物业管理工作。

（一）社区居委会物业管理职责

1．负责属地居民小区物业管理工作，接受各专业行政主管部门的监督指导；

2．对物业服务企业资质等级初审和对从业人员信用管理签署意见；

3．对辖区内物业维修基金的使用进行监督管理；

4．负责辖区物业管理和投诉受理矛盾的调处工作，明确职责，积极主动,做到有制度、有计划、有总结、有信访台帐；

5．对物业服务企业的经营服务进行日常监督检查；

6．参与指导小区成立业主大会，监督业主大会筹备组开展工作，具体负责业主委员会改选、换届和新老业主委员会的交接工作；

7．指导业主委员会开展工作，派代表参加业主委员会的相关活动，及时传达各级各部门做出的有关社区公共利益的决定，有权对业主委员会做出的决议提出意见和建议；

8．配合执法部门在物业区域内开展行政执法工作。

（二）业主委员会职责

1．宣传贯彻物业管理法律法规，及时了解业主、物业使用人的意见及建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同，监督业主临时公约的实施保障，维护业主共同利益；

2．执行业主大会的决定和业主大会授权其作出的决定，贯彻执行社区居委会关于社区公共建设的决定；

3．配合社区居委会依法履行自治管理职责，协助社区居委会和物业服务企业做好投诉、信访的调处工作，做好相关政策的宣传解释工作；

4．支持社区居委会开展工作，并接受其指导和监督；

5．配合公安机关、社区居委会、物业服务企业相互协作，共同维持管理区域内的社会治安等相关工作；

6．配合执法部门在物业区域内开展行政执法工作。

（三）物业服务企业职责

1．严格按照与服务对象签定的服务标准，提供企业化、社会化、专业化、规范化的优质物业服务，并依据合同维护服务对象利益；

2．设立投诉窗口、投诉电话，妥善处理各类投诉，对各项物业投诉台帐、文书、图片等资料立卷归档；

3．利用企业人力和技术上的优势，协助社区搞好服务中心和社区服务站（点）的建设与管理工作；

4．积极参与社区管理工作，协助社区党组织搞好社区服务；

5．对小区的公共安全设施负有监管、维护的职责；

6．接受各级政府和各专业行政主管部门的指导，贯彻执行国家和省、市制定的各项物业管理政策。

四、加强居民小区物业行业监管

（一）区建设局为小区物业和物业服务企业的行业主管部门，内部专门成立*区小区物业管理办公室，具体负责全区小区物业的监督和管理工作。

1．监督辖区内物业服务企业贯彻执行相关法规政策，参与制定物业管理行业规范和服务标准，并监督物业服务企业贯彻执行；

2．负责辖区内物业服务企业资质等级初审工作，负责物业服务企业登记备案、物业管理招标投标监管和物业服务企业信用动态管理等工作；

3．牵头组织各相关部门、社区居委会、物业服务企业对居民小区技防设施等基础配套设施承接验收；

4．参与小区配套物业管理（社区）用房和公共配套用房的验收，并做好产权登记工作；

5．建立健全投诉受理机制，监督乡镇、社区居委会有关物业管理的投诉和信访工作，及时排查调处各种矛盾和纠纷；

6．参与辖区内精品城市创建等各项物业管理的考评工作；

7．负责指导各小区成立业主大会，选举产生业主委员会，并负责业主委员会的备案工作；对业主大会、业主委员会作出选聘、解聘物业服务企业和物业服务企业退出服务等行为进行监督；

8．具体负责辖区内物业公用部位、公用设施设备维修基金的归集、保管和使用监督；

9．配合公安部门监督指导辖区内物业服务企业人防、技防、设施防等措施的落实，配合城管、环保等部门做好物业管理区域内违法建筑拆除、环境保护等工作。

（二）规划部门负责对房地产开发项目的配套物业管理用房、社区服务用房和公共建设配套设施规划的审批，并负责验收。

（三）园林部门负责对小区绿化设计方案的审批和验收，并负责对小区绿化管养进行指导、检查，依法对小区内绿地占用进行审批。

（四）城管部门负责对小区内乱安乱装、违规亮化、排放噪音、油烟污染、违章搭建、破坏绿化、破坏房屋结构、改变房屋用途等行为依法进行查处。

（五）公安部门负责监督指导辖区内物业服务企业人防、技防、设施防等措施的落实，搞好小区治安防范工作。对住宅小区周边的道路交通秩序进行管理，指导物业服务企业做好小区内部的交通秩序管理工作。

（六）环保部门负责对小区内三产经营项目进行环保审批，依法查处各类环保违法行为。

（七）物价部门负责对建设单位或业主委员会申报的物业服务收费标准进行核定，并按有关规定对物业服务企业的服务内容、服务质量和收费项目、标准进行监督检查。

（八）工商部门负责对物业管理区域内无照经营进行查处。利用住宅进行经营的应征得周围业主同意，并到工商机关注册登记。

（九）消防部门负责对住宅小区的消防管理工作进行监督和指导。