加强城市房屋拆迁管理工作意见

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为进一步加强城市房屋拆迁管理，维护拆迁当事人合法权益，保障城市建设顺利进行，根据徐政发（2007）22号《市政府关于进一步加强城市房屋拆迁管理工作的意见》精神，结合我区实际，制定本办法：

一、规范拆迁管理行为

（一）城市房屋拆迁工作是一项系统工程，实行属地负责制，各镇、办事处负责本辖区内的房屋行政强制拆迁工作，区公安、规划、财政、发改委、建设、国土、房管、物价、民政、工商、税务、市容管理等部门应各司其职，密切配合，保障顺利进行。

（二）拆迁人应根据拆迁预评估报告，按规定向区房屋拆迁主管部门交纳拆迁补偿安置资金后方可实施房屋拆迁。城建重点工程、土地储备项目及重大拆迁项目的拆迁补偿安置专储资金不低于50%。区房屋拆迁主管部门负责专项储存专储资金，依照与拆迁人、金融机构签订的协议，设立专门帐号进行监管，同时接6768

受财政部门的监督拆迁人严格执行协议，保证专储资金的安全。

（三）拆迁评估机构的选定，按照《江苏省城市房屋拆迁管理条例》第十九条的规定执行。

（四）区拆迁主管部门及房地产评估机构行政主管部门要加强对房屋拆迁实施单位、评估机构的动态监管，实行企业信用档案制度和业绩考核制度。凡因房屋拆迁实施单位、评估机构的过错延长拆迁期限的，一律不得承接新的服务项目，并依法予以严厉查处。

（五）未经规划行政主管部门批准，擅自将住宅房屋破门（窗）开店改为经营用房的，工商部门不予办理营业执照。

凡列入旧城改造计划的“棚户区”范围内的房屋，区有关部门原则上不予办理房屋改、扩建，户口迁入及房屋分户等手续。

拆迁过程中弄虚作假、蓄意骗取拆迁补偿安置资金的，有关部门应当依法查处。

二、完善拆迁补偿政策

（一）住宅房屋自竣工之日起至拆迁许可颁发之日止，不满五年被拆迁的，拆迁人应当对被拆迁人增加补偿金额。具体标准为拆迁房屋评估额的15％。住宅房屋的竣工日期，以建设单位办理竣工验收备案日期为准。

（二）被拆迁人（含公房承租人）只有一处住房且实际居住，拆迁补偿款达不到最低补偿标准的，经拆迁人在拆迁范围内公示、核准，按照*区城区住宅房屋拆迁补偿最低3.6万元予以补偿。住宅房屋拆迁补偿最低标准6970

将根据房地产市场的变化进行调整并公布。

（三）被认定为经济特困（享受城市低保）的被拆迁人，拆迁补偿款低于3.6万元的，可以选择获得最低补偿款3.6万元后自行解决住房，也可以选择由拆迁人使用拆迁补偿款异地购买成套使用面积不小于国家住宅设计规范规定的最小户型面积标准的房屋予以安置。

（四）非住宅房屋拆迁补偿采取货币补偿方式。

同时符合下列条件的非住宅房屋，认定为商业营业用房：

1、具有合法的商业营业用房批准文件；

2、持续按照商业用地纳税。

商业营业用房采取路线价法或市场比较法评估，不能采取上述方法的，可以采取收益法进行评估；土地性质为出让的，评估时根据土地出让协议剩余使用年限比例扣除土地出让金增值部分；土地性质为划拨的，评估时按照规定扣除土地出让金增值部分的40%。非营利性的科教、文化、卫生和社会公共福利性公益事业用房以及工交仓储用房采取成本法评估。

（五）住宅房屋改为非住宅房屋使用的，应当提供规划行政主管部门的批准文件，方可按照非住宅房屋予以补偿；不能提供规划行政主管部门批准文件的，经拆迁人现场核准后，按照以下方法予以评估补偿：

1、住宅楼一层（包括平房）改为非住宅房屋使用的

（1）1984年1月5日前持有营业执照并实际连续作为非住宅房屋使用的，参照同类非住宅房屋，按照收益法予以评估，依法需扣除土地出让金的，相应扣除土地出让金增值部分的40%。但拆迁补偿款不得超过同类住宅房屋拆迁补偿款的2.5倍。

（2）1984年1月5日后取得营业执照并已持续营业一年以上的，参照同类非住宅房屋，按照收益法予以评估，依法需扣除土地出让金的，相应扣除土地出让金增值部分的40%后，按一定比例予以补偿：1至5年（含本数，下同）为60%，6至10年为70%，11至15年为80%，16年以上为90%。但拆迁补偿款不得高于同类住宅房屋拆迁补偿款的2倍。

2、二层及二层以上住宅房屋改为非住宅房屋使用的，按照住宅房屋予以评估补偿安置。

3、住宅房屋改为非住宅房屋使用，被拆迁人要求产权调换安置的，一律按住宅房屋予以安置。

三、加强拆迁组织领导

区政府成立推进拆迁工作领导小组和推进拆迁工作办公室，负责组织、协调和推进全区的拆迁工作。区推进拆迁工作领导小组由区政府主要负责人任组长，分管负责人任副组长，建设、规划、国土、监察、公安、民政、城管、环保、信访、法制、工商、税务及办事处负责人为小组成员。区推进拆迁工作办公室设在区建设局，配备专职人员，在区推进拆迁工作领导小组的领导下开展工作，并接受市拆迁和国土主管部门的业务指导。各镇、办事处相应成立推进拆迁工作领导小组和推进拆迁工作办公室，负责组织、协调和推进本辖区的拆迁工作。

(一)区推进拆迁工作领导小组主要职责：

1、负责审查拟定本区内拆迁年度计划；

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2、协调解决拆迁过程中的重大问题；

3、依法组织实施行政强制拆迁；

4、督促检查拆迁计划落实情况；

5、依法查处拆迁过程中的违法、违纪行为。

(二)各镇、办事处推进拆迁工作领导小组主要职责：

1、承担区政府投资的市政重点工程拆迁、收储地块拆迁和区政府审定的其他拆迁任务；

2、接受拆迁主体委托，做好房屋拆迁许可前的准备工作；

3、负责拆迁政策、法规宣传，做好拆迁动员工作；

4、负责组织召开协调会，协调拆迁矛盾：

5、配合做好拆迁的许可听证、裁决听证、行政强制拆迁听证及各类文书的送达等工作；

6、配合执行行政强制拆迁和做好强制拆迁善后工作；

7、负责处理本辖区内拆迁信访工作，做好被拆迁特困户的安置工作；

8、监督辖区内拆迁实施单位的拆迁行为，确保依法拆迁；

9、负责辖区内拆迁统计等其他日常工作。

四、建立拆迁奖惩机制

所有拆迁项目由区拆迁管理办公室在核算专储资金时按15元／平方米加收服务费，用于区推进拆迁工作领导小组和推进拆迁工作办公室的办公经费和属地管理责任单位及相关人员的补助和奖金。