房管局加强住宅区物业管理意见

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为了认真贯彻《物业管理条例》、《**市住宅区物业管理规定》（以下简称《条例》、《规定》），全面落实构建和谐社会和区委四届七次全会关于加强物业管理的有关精神，通过整合社会资源、地区资源和行业资源，不断满足社区居民对住宅区管理与服务的需要，切实提高和谐社区、满意小区的覆盖率，特制定本意见。

一、指导思想

以“**”重要思想为指导，以科学发展观和构建和谐社会为根本宗旨，以“条块结合、行业监管、属地管理、市场化运作机制”为目标，以完善行业监管和属地管理机制为重点，以落实社区网格化为突破口，通过建立机制、打好基础、加强基层建设等措施，规范物业企业的服务行为、加大行业指导与监管力度、加强地区的综合协调和属地管理的工作，努力为社区居民营造一个“安全、文明、整洁、和谐”的生活环境。

二、基本原则

按照“两级政府、三级管理、四级网络”的城市管理机制，坚持“条块结合、行业监管、属地管理、市场化运作”的原则，坚持以人为本、和谐社会、满意物业有机统一的原则，坚持居委会、业委会、物业公司相互协调的原则，开创住宅区物业管理工作的新局面。

三、组织构架与主要职责分工

（一）组织构架

按照构建和谐社会与开创住宅物业服务新局面的要求，建立一个适应发展趋势的，由各个职能组成和共同管理的，具有时代特征的综合性管理模式。通过整合社区资源，实施齐抓共管、联手推进，构建区、镇（街道）、社区三级物业管理联席会议制度等形式，真正形成适应当前形势的大物业管理格局。

1、建立区级住宅区物业管理联席会议制度，分析、研究物业管理中出现的新情况、新问题，制定应对措施；协调、解决涉及物业管理的综合性问题。联席会议由区政府分管领导召集，区房地局、区地区办等相关职能部门参加，联席会议办公室设在区房地局。

2、建立街镇级住宅区物业管理联席会议制度，研究和协调解决街镇范围内涉及物业管理的综合性问题。联席会议由街镇行政领导召集，街镇有关职能部门和区条线派出机构参加，联席会议办公室设在街镇有关职能部门。

3、建立社区级住宅区物业管理联席会议制度，研究和协调解决住宅区内涉及物业管理的具体问题。联席会议会议由居委会、业委会、小区经理、片段民警等组成，会议召集人由居委会负责人担任。

（二）主要职责分工

1、区地区办

（1）会同区房地局做好制定工作计划，牵头召开区住宅区物业管理联席会议，定期组织街镇和相关职能部门研讨住宅物业纳入社区属地管理中出现的新情况、新问题和制定应对措施等各项工作，加快推进大物业管理格局的形成。

（2）推进街镇发挥综合协调作用,推进社区网格化管理，履行“整合资源、组织协调、督促检查”的职能。

（3）促进社区群众组织发挥作用，继续巩固和发挥街镇现有住宅区的看家网、护绿队、志愿者、楼组长队伍等作用，切实提高住宅区居民自治管理的水平。

2、区房地局

（1）会同区地区办牵头召开区住宅区物业管理联席会议，调研和共商解决住宅区物业管理中出现的新情况、新问题；宣传房地产政策、法规，组织相关业务知识的培训；会同街镇共同做好业主大会的筹备、组建、换届改选工作。

（2）加强对物业管理企业的监管、管理和诚信考核工作，指导、督促物业企业按行业标准和物业服务合同规范服务。

（3）重视住宅区物业管理中的“急、难、愁”问题，会同街镇编制住宅区的综合整治计划，筹措资金并组织实施；针对“维修不及时、服务不到位、收费不规范”的问题，加大行业监管力度，有效推进物业行风建设；加强区房屋维修应急中心的建设。

（4）牵头街镇和有关职能部门，按照属地“以块为主”和部门“各司其职”的原则，加大住宅区违法搭建的处置力度，从群防群治、第一时间、初发状态、形成合力的机制上采取措施，做到新账不欠老账逐步还清。

3、区公安分局

（1）对住宅区内的治安管理。

（2）对住宅区物业保安队伍的指导、日常检查、考核和培训，规范保安人员的行为和标准，提高保安人员的素质。

4、区财政局

（1）安排和落实直管公房成套改造、旧小区综合整治、住宅“平改坡”综合改造等工程的专项补贴资金。

（2）做好资金使用的管理。

5、区市容局

（1）对住宅区范围内责任区的市容环境卫生责任监督，检查。

（2）对住宅区内垃圾清运、环卫公用设施等环卫作业项目实行管理，执行行业标准，减少作业扰民现象。

（3）协调推进住宅区环卫设施建设，指导和督促物业公司加强住宅区环卫设施的维护。

6、区环保局

（1）指导住宅区居委会、物业管理部门开展环境保护知识和政策法规的宣传教育，帮助其开展绿色小区创建等相关工作。

（2）对经营性饮食服务、文化场所等污水、废气、噪声等影响住宅区居民生活行为的查处。

（3）对虽经批准的住宅区内建筑工地，按要求进行夜间施工作业的，但居民仍认为存在环境噪声污染行为的查处。

7、区规划局

会同和配合街镇及有关职能部门对住宅区内的违法建设行为予以查处。

8、区物价局

（1）对新建商品房住宅区前期物业管理服务收费标准的审核。

（2）对物业管理企业的收费督促检查，构成价格违规、违法的予以查处，并在一定范围内通报。

9、工商**分局

会同和配合街镇和有关部门，对住宅区内的违法经营行为予以查处。

10、区绿化局

对住宅区公共绿地进行行业监管。

11、区城管大队

（1）对住宅区内擅自设摊经营、兜售物品；在公共场所饲养家禽家畜食用鸽和信鸽，影响环境卫生，物业公司劝阻后拒不改正的行为，行使行政处罚权。

（2）按规定对损坏绿化及绿化设施；擅自占用绿地、改变绿地性质；在公共绿化、道路或其他场地擅自搭建建筑物、构筑物和破坏房屋外貌行为的查处。

（3）对未经批准擅自从事夜间施工的，或虽经批准但违反批准的要求从事夜间施工造成噪音污染的行为进行查处。

12、街镇

（1）落实物业管理工作领导责任制和物业管理部门，明确职责、落实人员，建立工作协调机制。

（2）建立街镇物业管理联席会议制度，指导居委会、业委会、物业公司建立住宅区物业管理联席会议制度，定期开展活动，对纳入社区管理范畴的住宅区物业管理和其它管理进行综合管理，有效解决区域内物业管理综合性问题。

（3）牵头协调相关职能部门，对住宅区内的各种违法行为进行集中整治，遏制违法搭建和其他违法行为；协调解决住宅区内的历史遗留问题，化解各种因素引发的矛盾。

（4）加强住宅区民主政治建设的领导，与房地部门一起做好业主大会、业主委员会的筹备、组建、换届改选工作，把好业委会筹备成员和业委会候选人员关。

（5）会同区房地局制定住宅区的综合整治计划，分级承担综合整治专项资金。做好综合整治实施前的宣传发动，以及实施过程中的矛盾化解等工作。

四、工作措施

（一）统一思想，加强领导。

构建和谐社会，落实到基层就是构建和谐社区、和谐小区，让广大市民在实现“变样”目标的过程中，有一个安逸舒适的生活环境。各地区、各部门必须在加快城市建设的同时，注重和加强城市的综合管理，尤其是住宅区的协调管理，要按照“两级政府、三级管理、四级网络”的管理体制，认真贯彻“条块结合、行业监管、属地管理、市场化运作”的要求，以创建满意物业推动构建和谐社会，以构建和谐社会促进住宅区物业管理工作。

（二）条块结合，形成合力。

各街镇应十分重视住宅区物业管理工作，要既重视开发建设、又注重管理服务，将住宅区物业管理工作纳入重要议事日程，深化属地管理的各项措施，加大力度推进社区网格化管理的进程，主动将辖区内住宅区物业管理列入重要议事日程，将开展社区党建、创建文明社区和构建满意物业统一起来，认真对待居民反映的实际问题，采取措施化解矛盾。

区房地局要十分注重对街镇的业务指导工作，加强对物业企业规范服务的行业监管工作，加大对街镇相关部门物业行业管理的业务培训，指导和帮助街镇解决住宅区物业管理中的问题和矛盾，采取联合行动的办法，加大住宅区新的违法行为的处置力度，不断改善市民的生活质量。

区地区办、区规划局、工商**分局、区绿化局、区城管大队等部门要主动协调相关工作，对于职责范围内的事情不推诿、对于与地区和其他部门相关的工作应主动配合、支持，对于街镇提出需要协调和配合的工作，积极参与并发挥作用，尽快形成大物业的管理格局。

（三）突出重点，狠抓落实。

要加快推进业主委员会的组建工作，协调解决住宅区内多头管理、使用维修资金、住宅区内增加或调整公建设施等问题。**年业委会的组建率力争比上年提高10个百分点，今后要及时做好业委会的换届工作。要加快低端物业的综合整治和综合改造工作，区、镇两级政府每年要安排一定的资金用于旧住宅区的综合整治和改造，通过新一轮住宅的整修，力争使城乡面貌有新的改善和提高。要加大住宅区工商企业户和经营活动的监管，逐步清理无证经营或擅自利用居住用房用于经营活动的行为；要加强住宅区内违法建筑拆除的力度，坚决遏制新的违法搭建和违章装修势头，逐步做到新帐不欠旧账逐年还清。

（四）营造氛围，提高满意率。

社区是我家，爱护管理靠大家。各级基层组织要充分认识和谐社区和满意物业是一个“多管齐下，共同协作”的系统工程，需要全社会的支持和认同，无论是管理者还是被管理者，不管是企业还是社会以及新闻媒体都需要营造积极向上、各方支援、全民参与、共同维护社区形象的氛围，以提高市民满意率为根本目标，为构建和谐社会、创建满意物业而共同努力。