规划局商品房销售和建设管理工作意见

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为了让被拆迁户在动迁后能买到合适的住房，市政府在加大城区商品房建设力度的同时，将继续建造部分专供城市建设项目拆迁涉及的被拆迁户购买的商品房（以下简称拆迁商品房）。为提高拆迁商品房建设水平、规范操作程序、维护被拆迁户的合法权益，现就拆迁商品房销售和建设管理提出如下意见：

一、拆迁商品房的销售对象

拆迁商品房只供市区（**经济开发区、临港新城管辖范围除外）内城市建设过程中涉及的被拆迁户购买，开发商不得自行对外销售。

二、拆迁商品房的选购原则和选购方式

（一）选购原则

1．根据“划定区域，分批选购”的原则由被拆迁户选购拆迁商品房。城市建设项目涉及的被拆迁户选购拆迁商品房的区域安排由市建设局另行制定并公布。

2．被拆迁户需选购拆迁商品房的区域和户型，由拆迁实施单位在签订拆迁补偿安置协议时按规定与被拆迁户明确，并办理好相应手续。被拆迁户须签订拆迁补偿安置协议后，搬迁结束经验收合格交出旧房钥匙后才能参加选房。

（二）选购方式

根据拆迁实施情况和拆迁商品房建设情况，由拆迁实施单位采用分期分批组织抽签或采用先签协议并先搬迁结束的先选房的办法，组织被拆迁户选购。供被拆迁户选购的拆迁商品房房源，按照城市建设项目拆迁的不同期限，根据该小区内房屋竣工情况，按从东向西、从南向北的原则，以相应比例划出相应面积的房屋，供不同区域的被拆迁户按次序选购。开发商凭市人民政府房屋动迁管理办公室出具的售房通知书或相关证明方可办理售房手续。

三、拆迁商品房的销售和结算办法

（一）被拆迁户向开发商购房结算办法

1．集体土地上的被拆迁户在确认的产权置换面积内购买多层或高层（含小高层）拆迁商品房的价格均按平均销售基价550元/㎡结算；在确认的产权置换面积之外购买拆迁商品房的价格按市物价局、市建设局、市房产管理局公布的多层或高层（含小高层）的市场价结算。国有土地上的被拆迁户购买拆迁商品房的价格按市物价局、市建设局、市房产管理局公布的多层或高层（含小高层）的市场价结算。上述价格不包括物业管理费、装潢垃圾清运费、单元防盗门费用和其它代办费。

2．楼层差价：

⑴多层拆迁商品房的楼层调节系数根据具体情况由市建设局确定并公布，但层次差价增减总额的代数和为零。其中底层有车库的五层房屋楼层系数为：一楼为0，二楼为+3，三楼为+6，四楼为+3，五楼为-12。

⑵高层（含小高层）拆迁商品房的楼层差价结算以5层为基准，5层楼层差价为0，5层以下每降一层减30元/㎡，5层以上每升一层增10元/㎡。

3．多层或高层（含小高层）拆迁商品房的阁楼均按600元/㎡结算，自行车库按400元/㎡结算。

4．拆迁商品房物业管理费、装潢垃圾清运费、单元防盗门费用和其它代办费的收取，由开发商按照市场商品房配套设施收费标准和市建设局的相关规定执行，但必须报市物价局核准后才能收取。

（二）集体土地上拆迁项目的用地单位和开发商的结算办法

用地单位和开发商的结算价格按政府土地拍卖时设定的多层拆迁商品房平均销售基价1980元/㎡、高层（含小高层）拆迁商品房平均销售基价2300元/㎡计算，该价格包含政府代收规费、房屋维修基金和管道天然气设施建设费等。

其中，550元/㎡在开发商售房时由集体土地上的被拆迁户结算给开发商；多层拆迁商品房按1430元/㎡、高层（含小高层）拆迁商品房按1750元/㎡由集体土地上拆迁项目的用地单位按拆迁项目安置所需拆迁商品房的面积计算金额，预先存入市建设局设立的拆迁商品房建设资金专用帐户，由市建设局在开发商售房时按规定核准后结算给开发商。

（三）市政府和开发商的结算办法

1．开发商在销售时，对集体土地上被拆迁户超过产权置换面积部分购买收取的市场价、国有土地上被拆迁户购买收取的市场价与多层拆迁商品房平均销售基价1980元/㎡、高层（含小高层）拆迁商品房平均销售基价2300元/㎡的余额部分（不包含阁楼和自行车库），经市建设局审核后由市政府收回。

2．拆迁商品房在建设过程中政府不垫支任何资金。同时，项目建设涉及的所有政府代收规费、房屋维修基金和管道天然气设施建设费等，开发商均应按规定足额缴纳，政府不予减免。

3．在拆迁商品房小区中经规划允许建造的公共、商业服务设施配套用房，除社区用房、物业管理用房和规划载明特殊用途的外，均由市政府委托市建设局按多层拆迁商品房平均销售基价1980元/㎡、高层（含小高层）拆迁商品房平均销售基价2300元/㎡统一收购，专项用于城市建设拆迁涉及的营业用房的产权调换。对产权调换后的剩余房屋，经市政府批准后，可采用公开拍卖等形式对外公开销售，其收益归市政府所有。

4．拆迁商品房小区（包括小区内的绿化等配套设施）在经市相关部门验收合格交付使用后两年内，由市建设局负责将本小区拆迁商品房按相关规定安置。若超过上述期限未安置完毕，由市政府委托市建设局负责将未安置完毕的剩余房屋按多层拆迁商品房平均销售基价1980元/㎡、高层（含小高层）拆迁商品房平均销售基价2300元/㎡统一回购，继续用于城市建设拆迁安置。

四、拆迁商品房的建设标准和管理要求

（一）拆迁商品房的建设标准

1．拆迁商品房开发建设单位必须履行基本建设程序，按规定办理所有相关手续。

2．拆迁商品房建设必须按照国家施工验收规范要求组织施工，严格执行江苏省新颁布的《住宅工程质量通病控制标准》，并按《市政府办公室转发市建设局关于进一步加强我市民用建筑节能管理工作的实施意见的通知》（**政办发〔20**〕62号文）的要求实施建筑节能。

3．拆迁商品房建设所选用的建筑材料和建筑构配件须有产品质量保证书，并经检验合格后方可使用，未经检验或检验不合格的，不得使用。其中外墙涂料采用封样验收的办法。

4．建筑工程结构形式采用框架结构，主体结构使用商品混凝土，房屋墙体材料（包括内隔墙）采用粘土多孔砖或其它新型砌块，并按规定设置沉降观测点。工程主体质量评定达到**市优质结构工程的房屋建筑面积应占总建筑面积的30%以上。同时应保证施工现场的文明整洁，获得**市文明工地的房屋建筑面积应占总建筑面积的40%以上。

5．建筑外墙面装饰材料应采用面砖与涂料相结合的设计方案。其用材、品质及色彩必须经市规划局、市建设局确认。内墙面采用白色内墙涂料，其中厨房间、卫生间墙面及室内地坪采用水泥砂浆细拉毛。

6．外墙窗必须采用符合节能要求的铝合金双层玻璃窗，铝合金窗壁厚不得小于1.4mm，并留纱窗轨道。阁楼通往平台的门采用符合节能要求的镀膜铝门，色彩符合规划设计要求。门窗材料、质量在同类产品中须确保中、高档水准。自行车库门采用白铁皮门，每户分户门采用中档以上防盗门，单元防盗门采用中档以上电子防盗门（分户防盗门不得向住户另外收取费用，并且一个小区只能采用一个品牌防盗门）。采用的分户防盗门、单元电子防盗门必须为列入国家建设部产品目录的品牌，质量须符合公安部有关验收评定标准，并报市建设局备案。

7．拆迁商品房水表出户的设计和安装按照《关于新建住宅水表出户设计和安装要求的通知》（**建〔20**〕95号文）执行。房屋平面设计中应布置管道井，预留冷、热水管道。住宅烟气集中排放系统必须按设计要求组织施工，使用的烟道、烟气止回阀和防火隔离门必须具有出厂合格证和有关专业部门出具的检测合格证明。

8．房屋设计时顶层为阁楼层，阁楼平台需按规定加装防护设施，防护设施材料须采用不锈钢材质。阁楼层须有卫生间，阁楼层到下一层设置楼梯。其中在拆迁商品房中安排建造的45㎡户型，其阁楼在方案设计时不设单独楼梯，只设上人孔，该阁楼不得向被拆迁户收费，由开发商无偿提供给选购的被拆迁户。

9．屋面必须设计隔热保温层。太阳能热水器的设置应根据屋面立面效果及屋面大小统一设计，同时应考虑被拆迁户移装原有太阳能热水器的安装位置。

10．阳台设置按规定要求，阳台要求封闭，封闭材料、质量标准与外墙窗相同。阳台内设置不锈钢晒衣架，配备2根不锈钢晒衣杆。各户型内均安装灯头，不预留吊扇钩，但预留线路及开关。

11．按照隐蔽、美观、实用的原则统一设置空调室外机位置。进户楼道外须设计雨蓬，室内楼梯间采用普通水泥砂浆镜光粉面，扶手采用普通木扶手。底层车库外窗必须安装不锈钢防盗栅。

12．房屋设计时，每种户型内主卧室采用内隔墙分隔，厨房间、卫生间须用内隔墙分隔。厨房间配备一只中档以上的水池，卫生间配备相应规格1.2米以上中档以上的浴缸、马桶（每户一套），且各种管线均应设计、安装到位。

13．各类管线及小区道路、下水道在小区规划时必须委托有设计资质的单位设计。供电、供水、电信、有线电视、燃气管道等均应设计并安装到户（其中电信线路按双线路设计施工）。工程给水管材、排水管材、电线管材、导线材料等质量必须符合国家质量标准要求。

14．小区配套园林绿化建设标准不得低于国家居住区设计规范规定的绿化建设标准。小区环境及景观设计在小区规划时必须委托有资格的设计单位设计，设计方案须经市规划局、园林局审定。

15．小区道路可采用砼路面、黑色沥青砼路面或中、高档道板砖、地砖铺设。小区室外的各种管、沟、井盖板须采用符合国家相关标准和要求的新型复合材料制成的标准盖板。

16．小区内必须按规划要求配备相应的物业管理用房、社区用房及相关环境、健身等配套设施，建设均按规划批准的设计方案组织开展。

17．拆迁商品房小区必须实行封闭管理，围墙采用通透式围墙，使用材料须确保不锈蚀。小区须配备安全防范系统，预留远程集中抄表系统、周围监控系统、宽带上网系统。

18．拆迁商品房的验收必须按照《**市住宅工程质量分户验收管理办法》严格执行分户验收的相关规范标准。确保工程验收质量，确保工程无屋面渗漏、外墙面渗漏、阳台渗漏、卫生间、厨房间渗漏，无墙面裂缝、楼面裂缝、管道的跑、冒、滴、漏等质量通病发生。如果发生质量通病由建设单位按规定进行处理。

19．工程质量保修范围、质量保修期限、工程质量保修金等按国家有关规定执行，并向每一户提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。

（二）部分配套设施标准

1．对具有一定规模的拆迁商品房小区均要设立集中式汽车停车库，由市规划局按相关规定提出具体规划设计条件，并在小区规划时一并予以明确。

2．集中式汽车停车库由中标开发商进行建设并无偿提供，建设费用不列入拆迁商品房房价。今后该集中式汽车停车库及小区道路停车位的使用由小区物业管理单位以租金形式向入住的住户进行拍租，拍租收入用于补贴小区物业管理。

3．多层拆迁商品房底层统一安排自行车库，不设置汽车库。自行车库不得对外开门，每个自行车库的使用面积不小于8平方米。为切实维护被拆迁户的利益，自行车库的销售面积由开发商委托相应的专业机构进行核算，并报市建设局备案。

高层（含小高层）拆迁商品房统一设置汽车停车位，由中标开发商无偿提供。今后该停车位的使用由小区物业管理单位以租金形式向入住的住户进行拍租，拍租收入用于补贴小区物业管理。高层（含小高层）统一设置自行车公用停车位，总量不得低于每户2辆，自行车公用停车位须架装管理设施，提供高层（含小高层）住户免费停车。

（三）严格方案报批

拆迁商品房必须严格按市建设局提供的户型和比例要求进行设计和建设，中标开发商在开工前必须将户型设计方案、户型配置比例方案，报送市建设局审核、市规划局审定，经批准同意后，方可组织实施。小区配套设施的规划设计方案须单独报送市规划局审批。

（四）实施物业管理

为使拆迁商品房小区的环境质量和外部容貌保持整体美观，对小区的日常管理均采取物业管理模式，并在购房协议中明确。物业管理要严格按照《**市物业管理实施办法》（**政发〔2003〕111号文）和《**市人民政府办公室关于进一步加强物业管理的意见》（**政办〔20**〕79号文）的规定执行。

（五）加强监督管理

市建设局设立拆迁商品房建设监督管理办公室，负责对拆迁商品房建设的指导和监督，加强跟踪监督管理，以确保工程建设质量。中标开发商在土地拍卖中标后15天内，必须与市拆迁商品房建设监督管理办公室（设在**路129号市综合开发管理办公室内）签订“拆迁商品房建设责任管理协议书”，并规范建设程序，严格质量管理，确保建设质量。

五、此前规定与本意见不一致的，以本意见为准。