拆迁现状工作意见

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“两港一城”建设为南汇的发展提供了空前的机遇和理想的条件，紧紧抓住这一战略机遇期，对于我区实现跨越式发展至关重要。当前动拆迁工作规模大、时间紧、任务重，已经成为一项关系到全区经济建设、社会稳定全局的长期性、迫切性工作。因此，急需对这一问题给予高度重视、加以深入研究。

一、我区动拆迁工作的现状

1、我区动拆迁总体形势

今年我区动迁总量约有居民27406户，拆除房屋建筑面积465.3万平方米，单位企业795家，非居住建筑面积98.23万平方米；全区动拆迁基地61个，主要分布在芦潮港、泥城、大团、祝桥、航头和周康地区，重点是配合临港新城开发、机场二期和“两个1000万”工程项目的建设。

上半年共拆迁居民3799户，建筑面积58万平方米，分别完成动拆迁总量的13.6％和10.3％。当前，尤其要确保机场二期、12条道路、临港、四高小区等项目动拆迁任务的及时、顺利地完成。特别是为了配合浦东国际机场二期建设，我区要在11月30日之前完成3000亩土地上的地上建筑物拆除、劳动力和养老安置、动迁房建设等所有动迁工作，任务比较艰巨。

2、动拆迁机构设置

根据《市城市房屋拆迁管理实施细则》，市房屋土地资源管理局对我市房屋动拆迁工作实施监督管理。我区房地局设有拆迁科，业务上对口市房地资源局，具体负责对本区内的房屋动拆迁工作进行监督管理和指导。各镇（园区）设有拆迁办公室，在动迁基地设立动迁小组，协助拆迁公司做好动拆迁工作。

我区现有动迁公司三家（两港房屋拆迁有限公司、周浦拆迁有限公司和两德房屋拆迁服务有限公司）、持拆迁上岗证员工230人左右。三家公司规模相当，均为具有政府背景的国有企业。

3、动拆迁工作中出现的问题

基础建设进度受到影响。动拆迁时间的不确定性给我区市政道路、重点工程、实事项目建设造成不小的影响，当前重点建设的12条道路中周祝公路、周邓公路、秀浦路等均因动拆迁难度大而进展不快。周祝公路居民还未签约，企业签约率约60%，动迁率不到20%；周邓公路的居民签约率仅25%。

社会稳定受到影响。由动拆迁引起的信访在我区集访中占了很大一部分，约为集访总量的30％。全区普遍存在动拆迁矛盾，比较突出的是周浦、康桥等地的“四高小区”，以及周浦、惠南老镇改造。虽然今年上半年由动拆迁产生的信访问题不是很多，但随着下半年动拆迁量的增大，压力也会相应增加。就祝桥机场地区而言，由于时间紧、任务重，而且补偿标准低于临近的浦东地区，动拆迁难度较大。

二、我区动拆迁工作的制约因素

1、旧的动拆迁方法不能适用新的动拆迁形势

旧的动拆迁方法不能完全做到公开、公平、公正，未真正做到依法动迁，一定程度上甚至有“早走吃亏，晚走得利，打招呼得益”的状况，使得动拆迁的矛盾更加突出。表现之一是动迁补偿标准存在差异，造成居民攀比心态，抬高居民心理价位，加剧拆迁矛盾。主要是同一区域特别是同一行政区域内执行不同的政策标准；同一政策执行不同的标准，如动迁安置房面积和未成年人的生活过渡费；同一建设项目在不同的行政区域执行不同的安置方式，如同是某条道路延伸段，有的地方采用安置房，而有的地区则可选择异地建房。表现之二是有些动迁没有严格执行市政府颁布的五项工作制度，个别还出现野蛮动迁的情况。表现之三是拆迁过程中准备工作做得不充分，手续不齐全，与动迁户的沟通不够。

2、动迁房源建设严重滞后

配套商品房与中低价普通商品房的建设远远滞后于我区的动拆迁进程，导致动拆迁居民过渡期过长，已经成为制约我区动拆迁工作继续向前推进的瓶颈。

按照我区今年年初预计的动拆迁27406户，再加上在外过渡的居民12686户，以每户80平方米居住面积来计算，我区需要建设320多万平方米的配套商品房才能满足动拆迁的需要。而今年我区计划开工配套商品房194万平方米，预售120万平方米，远远落后于我区动拆迁形势的需要。

同时，由于市场商品房、二手房的价格上涨快，加上动拆迁过程的周期长和政策制度的滞后，使得补偿标准偏低，被拆迁人获得单位面积补偿价格远远低于同地段商品房价格。因此，在我区的动拆迁房屋补偿中最多采用的是同等价值的异地产权房安置，这进一步加剧了动迁房源供应不足与动拆迁进程加快之间的矛盾。

另外，动拆迁房源的房型设计、质量等方面与动迁户的要求有差距。现在建设中的配套商品房普遍为一百平米左右，小房型不多，而动拆迁居民一般购买力不强，无力购买大户型的配套商品房。还有部分地区开发商提供的安置房质量有严重问题，居民拒绝搬迁。

3、动拆迁涉及的社会问题错综复杂

当前我区加快推进城市化进程中，各种社会矛盾错综复杂。动迁还涉及居民户口迁移、财产分割、就业、子女受教育等诸多方面，如病残人员的就医、学龄儿童的就学、在自住房屋内营业的个体工商户就业、老年人的安置等问题，均需要在制定政策时给予统筹安排，这在相当大程度加大了动拆迁的难度。目前我区被拆迁人中下岗者多、失业者多、低收入者多，农民转为居民后就业难等问题显得十分突出，造成了动迁的进程缓慢。

4、个别“钉子户”拖慢部分地区动迁进程

只要有少数居民非法搭建房屋、“漫天要价”，不能按时搬迁，聚众集访，就会造成动拆迁困境，拖慢整个动拆迁基地的工作进程。例如，我区现在还存在十几个20户以下的存量基地。

以上四个因素中，旧的拆迁方法不能适用新的动迁形势是动拆迁进展缓慢的主要原因。其根源正在于旧的拆迁方法掺入了太多的人为因素，强调“有情动迁”而不能够完全做到“依法动迁”。因此，整理、把握动拆迁方面的政策法规就显得非常必要。

三、动拆迁方面相关的政策法规

1、全国性法规

1991年我国在房屋动拆迁方面出台了第一部较为规范的全国性专业法规，即《城市房屋拆迁管理条例》。2001年6月国务院又颁布新的《城市房屋拆迁管理条例》，并已于2001年11月1日起正式施行。

年以来，国务院办公厅又出台了《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》（国办发明电〔〕42号）和《关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》（国办发〔〕46号），严禁野蛮拆迁、违规拆迁。对拆迁补偿资金、拆迁安置方案不落实的项目，将无法得到拆迁许可证。

由建设部门制订并于年1月1日起施行的《城市房屋拆迁估价指导意见》规定，房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格。年3月1日实施的《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》对城市房屋拆迁的行政裁决进行了系统的梳理，规定了申请、集体决定、听证、复议等环节。

2、市法规

年10月29日市人民政府令第111号《市城市房屋拆迁管理实施细则》，详细规定了拆迁管理办法、对不同类型房屋拆迁的补偿与安置标准、对违反拆迁规定的处罚等。

年，市房地局了《关于建立房屋拆迁工作有关制度的通知》（沪房地资拆[]297号）规定拆迁五项制度：公示制度、信访接待制度、举报制度、承诺书制度和监督制度。

年，市政府《关于贯彻国务院办公厅通知精神严格本市房屋拆迁管理的通知》（沪府〔〕36号），规范房屋拆迁工作。

年3月6号，《市人民政府关于进一步加强房屋拆迁管理工作通知》（沪府发〔〕7号），提出了规范拆迁管理的八项措施。

年3月29号，《市房地资源局市建设交通委关于进一步完善房屋拆迁公示制度的通知》中规定，除《关于建立房屋拆迁工作有关制度的通知》规定的公示内容外，还应当做出的其它若干种公示。

3、我区规定

我区在年，分别发出了《市南汇区人民政府关于贯彻执行市房屋拆迁管理实施细则若干问题的通知》（南府〔〕46号）和《市南汇区人民政府关于调整新建多层商品住房土地使用权基价及价格补贴标准的通知》（南府〔〕47号），对我区的房屋拆迁补偿标准做出了详细规定。

四、推动我区动拆迁工作的建议

在当前要突破动拆迁瓶颈，为我区经济和社会的跨越式发展奠定坚实的基础，就需要切切实实在认真落实国家、市和我区相关政策法规的基础上做好几点：

1、坚持“公开、公平、公正”原则，大力推行阳光拆迁政策

（1）实行“六个公开”。动拆迁过程中要做到每家每户的评估单价公开、每家每户人口与面积公开、所有动拆迁房源公开、特困对象照顾名单公开、动拆迁居民签约情况公开、速迁户的奖励条件公开。

（2）做好沟通工作。认真听取居民对动拆迁方案的意见，通过加强与居民的沟通，在动拆迁房屋评估、补偿计算方式和帮困方面做到张榜公示，公开透明。

（3）自觉接受监督。房屋动拆迁管理部门及其工作人员要自觉接受人大监督、群众监督、及司法机关依据行政诉讼法实施的监督，对动拆迁户真正做到“早走早得益，晚走少得益，不走不得益”。实行诚信承诺制和追偿制度，即每签约一户，签约情况即时向所有居民公开，只要动迁居民发现公司给一户动迁户额外补偿的，所有动迁户都可以得到等额追偿，同时要建立健全行政审批责任追究制度、执法人员资格认证制度、行政执法公示制度和错案责任追究制度。

（4）加大动拆迁宣传力度。成立由区建委、区房地局、街道和拆迁公司等部门联合组建的动拆迁政策宣讲团，通过扎实的思想政治工作，努力营造一个良好的动拆迁工作氛围。广泛深入居民家中，并在动拆迁基地现场设立来访接待室，专门接待居民。

（5）采用律师咨询制度。主要有：进一步发挥政府法律顾问团的作用；为房地产开发企业配备法律顾问；开展公证法律服务；对生活确实困难、符合法律援助条件的被拆迁人，由法律援助中心按规定指派律师为其提供免费的法律服务。

（6）完善工作交流机制。设立区级动拆迁交流平台，定期召集各级动迁工作部门进行协调，对动迁作法与补偿标准等问题加以研究，以保证全区拆迁政策的统一性。

2、加强行政裁决力度，推进存量基地的消化

对于那些已实施动拆迁的、20户以下的存量基地，采取“三步走”的方法加快削减步伐。第一步，要仔细分析动拆迁存量基地的居民状况，由开发商、动迁公司等继续加强与居民的沟通，排出难点、找出结点、想出办法，寻找突破口，做到“一把钥匙开一把锁”，下决心一鼓作气尽快完成任务。第二步，对少数沟通仍然无法解决的基地，要做好各项前期介入工作，加大依法裁决审理力度。第三步，对个别裁决后仍不签约的，要依法申请强迁。强迁之前，由区法制办、拆迁管理部门、地方政府对被拆迁人进行行政告诫，并召开强迁前的听证会，真正做到合情、合理、合法。

3、创新信访工作机制，妥善化解动拆迁矛盾

一是要改善信访工作环境，为避免信访恶性事件的发生，建议信访接待地点与政府机关大楼相分离，地点设置在交通便利、利于信访人来访且不易堵塞交通、不影响政府机关办公秩序的地方。二是健全信息排摸分析制度，对某些可能存在动拆迁矛盾隐患的地区，提早介入动拆迁矛盾的化解工作。三是要切实加强并充实第一线的信访工作力量，落实初信初访接待制度，在工作中做到“热情、诚信、耐心、细致”。四是各动拆迁公司都要建立健全动拆迁信访工作责任制，各拆迁基地都要设立信访接待室，落实接待人员，做到信访工作有人抓、发生问题有人管、遇到事情有人办。五是建立健全信息网络，及时沟通各类动拆迁信息，遇到突出矛盾要及时处置、上报。

4、完善土地储备制度，提前做好动拆迁统筹工作

由土地储备中心来担当房屋拆迁人，专门负责组织储备地块的征地动拆迁调查、谈判，具体动拆迁工作由土地储备中心的动迁科或者委托拆迁公司来进行。发展土地储备制度对于解决动拆迁难题的作用在于：第一，将欲动拆迁的土地纳入储备范围，有利于运用政府的力量，增加动拆迁工作的公益性，缓解动拆迁矛盾；第二，提前统筹规划，使政府对全区的动拆迁基地有一个全面的计划，未雨绸缪，在重大项目未建设之前先把动拆迁工作完成，有利于避免因临时协议动迁引起的各种矛盾，保证重大工程项目的建设进度；第三，通过调整用地和收回闲置土地等措施，有利于清理和盘活存量土地，增加土地供应，减少动拆迁总量，减缓动拆迁压力；第四，通过专业的土地储备公司实行土地储备，按市场情况有节奏地推出旧区改造地块，可以更好地控制高价房在市场结构中的比例，保证中低价商品房用地的合理供应量，缓解房价上涨幅度过快；第五，有利于增加动拆迁的透明度，统一动拆迁补偿标准，减少由于动拆迁居民相互攀比所造成的动拆迁矛盾。

5、强化组织工作建设，充分发挥党政领导的作用

为配合动拆迁公司的工作，还要充分发挥党政领导的作用。各镇成立由其主要领导担任组长的动拆迁领导小组，在各动拆迁基地也成立有政府背景的领导小组，加强对动拆迁单位在实施动拆迁过程中的管理、监督和重大问题的协调；在各动拆迁基地成立由党员动迁户组成的临时党支部，充分发挥党支部的战斗堡垒作用和党员的先锋模范作用，化解动迁矛盾。另外，还要进一步增强动拆迁公司的政府背景，可以聘请原来在政府部门长期从事群众工作、具有丰富经验的老同志，协调与被拆迁人的关系，提高工作效率，也更利于和政府职能部门沟通。

为进一步提高广大领导干部对动拆迁工作的重视，统一认识，建议区政府将动拆迁工作纳入部门和干部政绩考核的重要方面，强化激励约束，做到层层落实、职责明确、任务到人。

6、推进“两个1000万”工程，加快动拆迁房源的建设

两个“1000万”工程的各项前期手续要加快办理，尽早开工，争取早日预售。建设中要重视房源的适用性：房型的设计要做好规划，增加一些60-70平方米的小户型房屋的建造，以便能满足更多动迁户的需求；切实保证安置房的质量，让动拆迁居民安心搬迁。为解决动拆迁安置房的资金困难、减轻财政压力、吸引有开发实力的开发商参与这一项目建设，可以建立建设保证金制度：由中标单位向招标单位缴纳建设保证金，再由招标单位根据中标单位支付地价进度、建设进度返回建设保证金。

另外，要继续通过多种渠道筹措更多动拆迁房源并充分考虑被动拆迁居民所能接受的地段和房型，以保证重大项目与重要地块的动拆迁用房。例如可由开发商与动拆迁公司负责自筹部分房源，尽早满足居民住房需求