经济发展方式转变工作意见

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《关于促进土地集约利用加强经济发展方式转变的若干意见》出台有两个背景。今年08年的时候国务院下了两个很重要的文件，从土地管理领域来讲，一个是《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发［］3号文件）。这个文件的核心内容就是强调五大方面的内容，主要是从规模的控制，从标准的约束，从存量的盘活，从市场的配置、农村用地规范等等五个方面。但文件有23条措施，这些措施很多内容是强制性的规定。比如说用地标准，用地定额，其中第八条里面很重要的东西与我们民营企业或者是中小企业有关，就是说鼓励开发利用地上地下空间，对现有的工业用地，假如是提高土地利用率或者增加容积率的话，不再增加地价款。

第二个依据，就是《国务院办公厅关于加强发展服务业若干政策措施的实施意见》（国发［］11号文件）。里面有条重要意见，就是鼓励大家积极支持以划拨方式取得土地的单位，利用你原来的工业厂房、仓储用地、传统的商业经营等存量的房地产来兴办研发设计、创意园等等现代服务业。这里面很重要的是土地使用权人和土地使用性质暂不变更，原来的土地性质是商业用地，或者是工业厂房用地，现在用途变为现代服务业用地，土地使用权暂不变更，就是说不要通过土地出让的方式继续可以用这个土地的使用权。再通俗一点讲，原来法定的土地使用权的性质跟现在土地使用性质可以分离，这是国家看到了现在经济发展当中，二、三产业的融合发展很快，而且现代服务业的需求又很大，假如说，我们现在发展现代服务业，成本肯定高，假如说你在原来的存量土地上增加容积率或者增加土地面积的可以不征收地款，这是一个政策。第二个政策，十一号文件里面讲的，利用原来工业厂房兴办创意园这类用地土地使用权人跟土地性质不变更的情况可以使用下去，这时候也可以不要补交地价。我们中小企业今后搞企业转型也好，发展新型的服务业也好，或者你认为要转制、转型的话，在这两个方面做文章也很重要的。

现在我们土地资源很紧缺，比如我们的粮食问题。现在我们每个人吃饭消耗的卡鲁里2300卡，每个人至少有0.79亩保证生活。现在我们每个人只有0.23亩（土地），总理前段时间开会，强调我们粮食再不控制的话，耕地再占用的话，肯定不行，18亿亩的红线不能突破。的耕地资源千万不要碰，假如说你们有好项目引进的话，到农村选择地块不要占用耕地资源，因为这是一条红线，不能碰的。大米现在自有市场一块五到两块，国际市场已经早涨价了。国际盯着粮食的价格，它存心涨价。第二，土地资源紧缺，我们大部分都是建设用地，用地规模扩张很厉害。国外好的城市里面建设用地规模都很小。我们中小企业以后扩大用地或者是引进新项目的话，千万要走一条节约型的路，不要用扩张的方式。现在土地成本很高，土地资源很少，像水、石油资源一样，越来越紧缺。国家为什么要下节约土地的措施，强调土地少用一点，向地上、地下发展，这个政策的核心是鼓励今后的生产发生转变，综合利用，节约利用、有效利用土地，这样土地的价款减少，土地使用费少交。允许原来划拨的土地存量工业房地产搞二产、三产，我们都不管你，以前房地产资源是很多工业厂房弄掉以后搞超市或者搞旅馆，我们全部叫经营型的土地要招投标，这种竞价成本很高的。我们讲中小企业，如果利用原来的厂房搞现代物流，只要符合这种政策的话，我们保持暂不变更，因为土地资源很紧缺，希望大家节约利用，有效利用。

37号文政策的背景就是我刚才讲的这些，再集中起来讲，这个文件核心内容两个，只要是搞我们国家倡导的现代服务业，只要是搞资源节约型的，我们可以把土地使用性质和土地权责分离，只要你是搞加层扩建这种土地不再征收地款。

一、规范公告园区外工业项目供地

解读：这个文件当中讲规范公告园区外的工业用地项目，这条政策主要针对郊县的公告园区外的工业项目。以前我们的政策上是怎么限制的呢？因为03年的时候，国务院进行了大规模的土地清偿，把一百多个开发区，特别区县下面的乡镇工业点，或者区县的配套工业园区全部撤掉了，基本每个工业区区县保留一到两个，现在整个有41个配套工业区，很多的项目都进工业园区去，限制了很多新的项目进来。从实际出发，现在很多的工业园区比如中小企业引进跟工业园区不是一个产业链上的东西，大家提出来，这种土地怎么办呢？这是一，第二，新工业，假如说引进很多新的工业项目，这种新工业项目，你改变了，这种东西我放到里面去，希望原来留下来的存量工业地尽量用，早些时候我们是禁止。我们认定的好项目，特别是中小企业引进的，比如赵小兰讲的后奥运很多的纳米技术，或者国外引进很多好项目经委认定的话，我们可以在规划的41个园区里面允许开一个口子。为什么现在报纸上这个政策没有登出去，因为中央三令五申，不能允许在外面星星点点，为什么还要开这个口子，但是我们有很多的原则条件。

公告园区以外的项目一个是要认定，一个是要规范运作，行政部门审批。这里有一个误区，就是很多人讲，原来撤销的工业园区又恢复了，是不是我们星星点点的分散工业点又可以允许了？不允许的，原来重点工程至少里面70%项目已经布局过了，而且已经保证了，不是周边土地动迁我们再加的，我们这里设置很多前提条件的，确实是好项目的话，我们开设绿色通道，这条政策向工业园区集中表面上有点冲撞，但从实际出发，特别是工业园区不能包容的，或者已经布满了，或者不适宜的，或者是新型业态，或者六大产业基地，物流园什么，这种类型的产业就开辟一个绿色通道，这种我估计项目不多，但是有好项目进来可以走这条程序。

规范工业园区外的项目认为由经委认定，有一个前制条件，就是要符合三个规划：一个是土地利用规划，一个是城市土地利用规划，一个是产业规划。这个项目确实由产业部门认定的项目，比如是后奥运的朝阳产业，认定了就可以放进去，早些时候我们不允许进。对具体的项目点对点的，我们开设绿色通道，比如这个好项目已经认定了，我们就可以进去了，这里大家认清楚，核心是要认定，这个项目确实是不是要进来，不是说浙江江苏淘汰的，高污染高排放的东西拿过来，首先经委部门认定这是核心，第二前提要规范，要走经委、发改委认定的程序。操作上面是点对点，这个项目认定了，规划同意了，我们很快的，十天就把你改掉。具体操作项目材料里面说明了，由房地、环保项目审核以后进行操作。

二、鼓励工业项目用地节约集约利用

解读：这里的核心内容是符合规划，不改变用途和其他土地使用条件的，不征收地款。关键是提高容积率，目的是要提高利用率。第一，这个项目要产业部门认定，产业部门认定了的，才可以增加容积率。第二，是生产自用型才允许加层。现在我接到很多电话，说老袁是不是这样，我在闸北的世博工业园区，原来五层，现在造了七层，新造的两层转给别人用，新造的不收我钱了。我们这里强调是生产自用型的，你流转的话，不是这个政策倡导允许鼓励的范围，很多人想通过自己加层再转让，通过土地流转增值取得另外的增值款不是我们政策的本意。你真正是一个好项目，要扩大规模，要引进生产线了，再征块地，旁边的农民或者居民户这个成本很高，不如在自己的厂房加一层，这样做不收你地价款。我想我们中小企业发展当中确实引进好项目改进工艺的话，可以通过这个途径来操作运作。中心城区当中规划保留的工业用地很少的，但是可以打擦边球搞现代服务业没有什么话讲。第三，不改变用途。按照产业转让进行认定，通过搞机械程序，搞机电项目，以前国有资产技改项目，通过加层、结构改造，60年代转制、转让，原有规模结构不适应新型企业，可以通过这个补救。

中小企业转型也好，搞现代服务业也好，利用这个政策上有利于少交一点土地价款。市政府层面、国家层面希望你们提高土地利用率，增加容积率不增加地款，房地产开发的时候容积率超2%，都是增加地款的。对房地产开发，允许开发一万平方米，你开一万一千平方米，你卖房子五万平方米，按照五万的地价补交，工业上我们鼓励工业项目不要外延扩张，政策的指导思想在这。

第三:充分利用存量房产和土地

解读：充分利用存量房地产和土地，这是国务院08年11号文件，就是我们鼓励你在不改变土地使用权人，鼓励你利用存量土地搞信息服务，研发设计，创意、现代服务业。原来土地用途是工业厂房，现在土地用途是现代服务业，我们允许你做。操作上面我们要注意：首先要认定现代服务业和创意园区。第二，不改变使用权人和土地用途。第三，在所有权人不变的情况下可以做。首先我们有经委公布的创意园区地块批复清单，不改变技术形态，不改变使用权利，不改变用途的情况下面做现代服务业，这种土地管理部门不再进行审批、管理、备案，这样就简化了。

第四个，生产性服务业功能区内企业总部和研发中心项目

解读：我碰到很多人跟我讲是不是我们在奉贤区或者南汇区原来的工业厂房，现在搞一些研发总部，流转环节当中把工业厂房分割。这里明确了，研发中心、企业总部不是自己讲，要有关部门进行认定。研发中心要研发中心和科技部门认定，你报上去我研发中心认定，才允许它跟工业地块同地同价。黄浦区办公楼都是商业办公楼作为企业总部的，都是通过市场的招投标方式，用经营型商品楼的地价，这个很高。生产性企业研发中心和企业总部是按照工业性地价，这种国家控制在7%里面，我们7%没有限定，经过认定以后，还是工业地价的房子给你。今天早上碰到新天地两个老总问我，他说你们搞研发中心、企业总部是不是原来商业性质的企业研发总部要分流了。这里是讲工业地块的。

五、加快工业用地出让公告节奏

解读：我们知道最近很多中小企业很恼火，去拿块地，从你们选址跟老百姓谈判，挂牌出让到最后拿到这个地最起码要一年，最近市政府很急，要我们房地部门加快这块工作，现在工业用地出让我们只要40天，预审十天。

六、优化公告园区内基本农田布局

解读：后面两个问题你们关注度不大，农业用地控制很严，320万亩大家不能动，我的意思还是重视第二条、第三条，有存量的乡镇企业用地你们想要的话，早先70年、80年搞的乡镇用地现在都淘汰了，闲置了，你们去找这种地，便宜。

七、合理安排产业项目的新增建设用地计划

解读：新增建设用地计划，征地成本少一点，动拆迁少一点，现在大家要知道，以后你们所有的新增项目都要取得一个用地计划，如果是占用农用地就农用地计划，如果工业用地就工业用地计划，现在国家控制这种，你了解一下就可以。现在我们就强调，假如我们中小企业在某个区是好项目，我们规定70%用地计划指标优先照顾好项目，就是我们中小企业如果引进项目也好，或者企业改制也好，特别是现在服务业的好项目我们支持的，真的是好项目，我们用地计划是安排的。

八、实施“控增逼存”，加大存量土地盘活力

解读：无

时间关系，我简单介绍这些，出台的政策文件总体思路是允许我们生产方式的转变，而不是改变土地流转的方式，通过生产方式的转变，比如说是原来是制造业，现在搞现代物流、信息服务，这样的我们支持。第二，允许利用原来旧的土地资源，土地使用权，原来登记房地产的使用性质跟现在的使用性质分离。第三个，加层，或者地下空间利用我们不加地价。允许你租赁跟人家合资合作，权属暂时不变更。

问答部分

问：容积率是规划部门，不是土地部门，这里面有个衔接问题，原来批给我1.2，现在我要批到2？

袁华宝：随着业务增长提高容积率是可行的，它不批没有道理。

问：还有一个问题，原来有的工业用地划拨的，划拨的话提高容积率我不是很清楚，是原来部分补办手续还是怎么处理？

袁华宝：划拨部分，变成自己的资产然后再加层。

问：我有一个问题，也是比较具体一点，是我们公司面临的非常具体的问题，我们临空有块工业用地，现在属于在建工程的状态。这种情况可不可以申请提高容积率？这是一个问题；第二个问题，刚才讲到关于产业性质的定性，是每个企业单独要向经委提出申请，还是经委会对每个区域做一个总体性的确认？

袁华宝：经委有个总的区域规划，比如临空是信息产业，会有个目录名单确认，比如这个项目正好是产业链上面延伸，你说容积率加层，规模上本来是1.2，现在到2，是工业项目，而且本来批租的，不要再通过什么原来土地管理方式，是鼓励你的。

问：现在我们在建工程，土地证的面积很大，我们是临空园区最大的一块工业用地，我们想在建工程进行转让，有分割，我不知道这里面怎么规定？

袁华宝：现在房地产在建工程转让引发了很多的矛盾，在建工程转让，应该是整体转让。

问：我问一下袁处长。假如说现在有一百亩土地两年以前批租的，原来容积率是1.0，分两期开，是工业用地。现在一期开发完了，还有50亩地没有开发，这时候企业提出来要提高容积率，这个容积率的提高收钱吗？

袁华宝：不收钱。我们提高鼓励增加容积率，而且通过受让方式取得的，原来0.3，现在提高到0.8或者1.0，它有上限规定的。

问：如果政府提出一个条件，给你增加0.5的容积率，25%要政府成本价给你收购，这样合法吗？

袁华宝：这是通过协商的方法，法律没有规定一定不可以收，这是双方意愿，不是强制性命令。

问：很多企业原来容积率0.5、0.8用于制造业，但是制造业现在这个地方不适用，土地所有权是他的，政府收不掉，你让他自用，他这个厂都要关掉了，自用的话造什么厂呢？

袁华宝：可以搞生产性服务业。

问：生产性服务业划不到这个区域怎么解决呢？

袁华宝：要么转让。

问：按照国土局的转让办法，根据物权法转让这块土地是你的，地上的建筑造好以后，不管你是什么用途，工业的还是居住的，或者商业的，你都可以转让，不让他转让不可以的。如果这块土地上借了这个房子每栋房子要转让的话，政府可以压住他不让转让吗？

袁华宝：符合条件投资金额超过20%，土地开发金额超过30%，按照受让是可以转让的。

问：政府提出“腾笼换鸟”，我有一套厂房在政府规划内改造成创意园区或者其他信息现代服务业，听您讲，好像说这个又限于自用，不鼓励分割出租这样，如果具体的讲我是一个创意园区，研发中心，既然本身成为一个园区或者中心就不是我一个人用，就是我一个研发部门一个办公室，必定是会变成有不少的企业或者是同一行业，或者是某一个主题的区的地方。这种情况下面怎么区分我是自用还是出租呢？跟其他的土地搞的创意园区界定呢？

袁华宝：那个厂房规模搞创意园区，里面招商引资进来这个允许的。搞创意园区你把厂房分割五块，创意园区的地再分割来不是创意园，创意园一定要规模，比如里面10%允许你搞经营性的，比如咖啡馆什么的，还有10%搞理发的，我意思是创意园的规定结构比例有一定规模。