住宅物业管理问题工作意见

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从4月初开始，区人大常委会围绕本区贯彻执行《市住宅物业管理规定》（以下简称《规定》）中面临的问题开展调研。通过走访学习兄弟区物业管理工作经验，深入政府相关部门和物业管理企业了解实情，召开各类人员座谈会和组织区人大代表视察住宅小区物业管理现状等一系列调研活动。我们认为，当前，本区在贯彻执行《规定》中主要面临两个层面上的问题，一是区级层面上的问题，我们已通过区十四届人大常委会十三次会议对我区贯彻执行《规定》进行了审议，督促区政府加以解决；二是涉及到法规政策方面，需要在市级层面上帮助解决的问题，也提出了解决这些问题的建议，具体情况如下：

一、面临的主要问题

（一）关于住宅小区业委会组建、换届和监管难的问题

一是业委会组建、换届难。《规定》对住宅小区业委会的组建在时间、程序等方面虽然已有较多规范，但由于各方职责不明，程序操作性不强，组建和换届逾期后的监管措施缺失，再加上业主维权意识淡薄，相当一部分业主对业委会是否组建或换届漠不关心，参与率较低，或者业主热心参与但受利益驱动，业主意见不一，无法形成多数等原因，使住宅小区不能按照《规定》设定的时间完成业委会的组建或换届。二是监管难。《规定》对业委会没有形成准确、合理、科学的法律定位，对具有较大权力的业委会，《规定》没有设定具有一定操作性的管理和约束条款，特别是业委会违规不违法，但造成较大经济损失后的经济责任如何追究，《规定》还有缺失，使政府相关部门在实施监管时，常常处于无法可依的窘境。

（二）关于维修资金再筹集难的问题

调研中，我们发现维修基金存在两方面问题，一是早期部分商品房当时没有缴纳维修基金，现在维修经费面临困难；二是相当部分售后房的维修基金，经过多年使用，尚存部分已基本临近首次筹集资金总额的30％，按照《关于实施<市住宅物业管理规定>的若干意见》规定，这些住宅小区的维修基金都应当再次筹集，但业主主动筹集维修资金的意识淡薄，相关法规又未规定维修资金再筹集的约束性措施和可行性方案，使维修基金再筹集无法实施。

（三）关于群租整治难度大的问题

群租已逐步干扰了相关居民的正常生活。近年来，政府相关部门积极联手，开展多次专项整治，但由于相关法规对群租没有明确界定，执法程序和处罚细则法规上缺失，政府相关部门责任不清，疏导措施不力，整治效果始终不理想，群众反响较大。

（四）关于物业管理费合理调节机制与收费体制还不够完善的问题

一是缺乏物业管理费合理调节机制，目前物业管理费标准14年不变，与市场价值严重背离，但物业管理费合理调节机制又没有形成。二是收费体制还不够完善，缺乏提高收缴率的有效手段和措施，一些售后房物业管理费收缴率仅为40％左右。三是部分物管企业承担社会责任较重，政府对离休干部、烈军属、贫困及低保户等实行减免租金政策，但减免费用一直由物管企业承担。这些都无法保障物管企业实现基本的经济利益，严重影响了《规定》要求物管企业职责的实现。也是部分物管企业撤离住宅小区，造成住宅小区处于无人管理局面的主要因素。

同时，《市住宅物业服务分等收费管理暂行办法》于年颁布实施，主要通过政府指导定价的方式规范商品房物业管理收费。但当时制定的分等收费标准与现在的经济发展水平及消费水平已存在一定差距，政府指导定价显现其局限性。

（五）关于行业管理手段存在不合理的问题

一是政府监管缺少抓手。目前我区注册的223家物管企业中，一级资质只有1家，绝大部分都是三级及暂定资质，整体呈现小、多、杂局面。而对这些物管企业实施有效管理，促其整合做强做大缺乏有效的抓手。现行的资质管理办法按照注册资金、从业人员技术职称以及管理小区面积来核定企业资质等级，无法起到促进作用。二是行风测评项目设置的科学合理性有待提高。目前使用的行风测评标准未分层次，测评分类指标涉及面较宽泛，内容不够合理，未能真实反映企业管理水平、服务质量等状况，对提高物管企业服务水平作用不明显。

二、相关建议

（一）进一步完善相关法规

1、在《规定》中细化并明确房地主管部门、街道（镇）办事处、物管企业、房屋建设单位、业主在业委会组建、换届工作中的职责、法律责任和相互关系。进一步优化和细化业委会组建、换届的程序。

2、《规定》应对业委会的法律地位、业委会违规后的刑事和民事责任追究的主管单位和追究程序、渠道等加以明确。

3、在《规定》的基础上，制定一些补充细则，对业委会日常运作程序、监管考核手段、处罚措施加以细化。

4、一是在《规定》的基础上，增加维修资金再次筹集的强制措施和实施细则；二是在第三十七条中增设条款，规定小区因无法正常使用维修资金实施设施设备更新、改造和维修，而危害公共安全时，可以通过法律授权相关部门或单位强制应急使用维修资金。

5、在《规定》的第四章中，明确对群租的界定；制定对群租行为的处罚细则；明确工商、治安、城管、房地等相关部门对群租行为的具体管理职责。

（二）进一步完善相关政策措施

1、进一步规范和引导物业行业的建设，形成优胜劣汰的竞争机制。一是加快推广和不断完善物业服务规范化管理奖惩机制，鼓励和扶持一些资质较好、规模较大、服务水平较高的企业做强、做大，形成规模效益；二是建立和试行物业服务企业准入机制和退出机制，淘汰一批资质差、规模小、服务水平低的企业，形成优胜劣汰的竞争机制；三是切实把物业行风满意度考核评估落到实处，在合理设置考核内容和标准的基础上，通过测评、监督、考核，将物业管理社会公众满意度与物业服务企业资质评定、物业项目评优、投标单位准入结合起来，发挥综合效应。

2、加快建立和完善物业管理费合理调节机制。一是尽快调整售后房物业服务收费标准，实现物业服务的质价相符。可先选定一些条件较好的小区进行试点，然后逐步推广；二是出台相关政策，引导商品房物业管理费进入市场化运作，通过市场竞争促其良性循环；三是制定物业企业星级行业标准，对企业的保安、保洁、保绿、维修等服务项目，按照等级划分制定具体要求和考核标准，使物业管理费提高的同时，让居民相应享受到更好的物业服务。四是在新的物业管理费标准出台前，政府应出台临时性物业管理费补贴政策，重点帮助售后房物管企业渡过难关。

3、尽快清理一些不合理的政策，减轻物管企业的负担。如把租金政策性减免列入政府财政或民政福利部门专项费支出等。

4、尽快建立物业管理费有效收缴机制。建议市相关部门针对当前物业管理费收缴率较低的问题，积极探索多种形式相结合的物业管理费收缴体制，解决售后房物业管理费收缴率较低的问题，如：建立对生活困难家庭实行政府减免补贴保障机制；建立法院简易程序审判后通过银行划帐的强制执行机制；建立居委会参与协调收费的辅助机制等。

5、建立物业纠纷协调体系。一是成立物业纠纷人民调解委员会，在街道或居委设日常机构调解工作室，负责开展物业纠纷调解，可聘请具有一定专业知识的人士参与；二是建立物业纠纷仲裁委员会，可由房地、司法等部门负责仲裁工作；三是简化物业纠纷诉讼程序，设立业主、业委会、物业管理企业三者间纠纷诉讼简易法庭，为化解物业纠纷畅通司法途径。

6、支持探索售后房多种物业管理模式。售后房小区情况多种多样，既有规模较大、设施等条件较好的售后房小区，又有老城区弄堂和规模较小、设施等条件较差的售后房小区。由于这些小区居民对物业管理服务的不同需求，出现了多种住宅物业管理模式，如我区湖南街道探索推行的老城区弄管会模式；长桥等街道个别规模较小、设施等条件较差的售后房小区实行的业委会自管模式；还有斜土街道个别规模较小、设施等条件较差的售后房小区的物业管理由居委会代管的模式等。针对这些不同情况，希望市相关部门积极调研，支持鼓励适合实际情况的不同物业管理模式的试行，并适时加以总结推广。