住房价格发展的意见

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为认真贯彻落实《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》(国办发明电〔20*〕8号)、《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作的意见的通知》（国办发〔20*〕26号）和《省政府办公厅转发省建设厅等部门关于切实稳定住房价格促进房地产业健康发展意见的意见》（苏政办发〔20*〕55号）精神，进一步加强对房地产市场的引导和调控，实现商品住房供求基本平衡，切实稳定住房价格，促进我市房地产业的健康发展，结合我市实际，现提出以下意见：

一、强化规划调控，完善住房供应结构

根据我市房地产市场需求情况，调整优化住房供应结构，形成以普通商品房为主体、以经济适用住房和廉租住房为保障、以高档商品房为补充的住房供应体系，满足不同收入家庭的住房需求。强化规划调控，着力增加中低价位普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的供应量，提高市场供应比例。城市规划管理部门要在符合城市总体规划的前提下，优先审查中低价位普通商品住房、经济适用住房、廉租住房规划项目，在项目选址上予以保证。严格控制低密度、高档住房的建设。加强房地产开发项目的规划许可监管，对2年内未开工的住房项目，要再次进行规划审查，对不符合规划许可的项目要坚决予以撤销。鼓励增加对中低价位普通商品住房和经济适用住房开发的信贷投入，严格控制对高档商品房的开发贷款。

二、加大土地供应计划管理力度，严格土地管理

根据住宅用地需求，合理编制年度土地供应计划，适当提高中低价位普通商品住房和经济适用住房的用地供应，严格控制高档住房用地计划。对中低价位普通商品住房建设项目，在供应土地前，由规划管理部门依据控制性详细规划出具建筑高度、建筑密度、容积率、绿地等规划设计条件，由房产、建设、规划、物价等部门提出住房销售价位、套型面积、配套设施、建设进度等控制性要求，并作为土地出让的前置条件，保证中低价位、中小套型住房的有效供应。

加强房地产开发用地供后监管，对超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，足额征收土地闲置费；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。严格土地转让管理，对不符合法律规定条件的房地产开发项目，严禁转让，依法制止“炒买炒卖”土地的行为；对不按土地出让合同约定或履行《国有土地划拨决定书》规定的，依法追究违约责任。

三、明确享受优惠政策的住房标准，引导合理住房建设和消费

对属于改善住房条件购买普通商品住房的，继续在信贷、税收等方面给予相应的优惠政策。享受优惠政策的住房应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上的，单套建筑面积在144平方米以下的，实际成交价格在同级别土地住房平均交易价格1.44倍以内的。凡只要不符合上述三个条件之一的住房，不得享受优惠政策。鼓励居民根据收入情况，通过租赁房屋、购买二手房、购买新房等不同方式满足住房需求。鼓励房地产开发企业建造租赁用房，引导居民将投资购房及时用于市场出租。加强对房地产经纪、咨询、评估等中介服务的管理，促进二手房交易。

各商业银行要采取有效措施，加强对房地产开发贷款和个人住房抵押贷款的信贷管理，防范贷款风险，加强个人住房贷款管理，重点支持中低收入家庭购买中低价位普通商品住房，对个人购买两套及其以上住房的，要降低按揭贷款比例，并实行贷款利率上浮。对购买房屋一年内出售的，商业银行不得提供转按揭服务。

四、规范房地产交易行为，严格税收征管

完善有关政策，控制投资性购房需求，坚决遏制投机性炒房。禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。房屋所有权申请人与经登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续；在预售商品房竣工交付、预付人取得房屋所有权证之前，房产管理部门不得为其办理转让手续。

自20*年6月1日起，对个人购买的住房在房屋权属登记核准之日起2年内转手交易的，销售时按其所得的售房收入全额征收营业税；个人购买的普通住房自房屋权属登记核准之日起超过2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买的非普通住房自房屋权属登记核准之日起超过2年（含2年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。营业税由地税部门委托房产管理部门代征。

五、加强经济适用住房建设，完善廉租住房制度

加强经济适用住房建设，严格实行政府指导价，控制套型面积和销售对象。全面落实廉租住房制度。根据廉租住房需求，切实落实以财政资金为主、多渠道筹措廉租住房资金的措施，扩大廉租住房覆盖面。廉租住房保障方式以发放住房租赁补贴为主，实物配租和租金减免为辅。抓紧开展城镇最低收入家庭住房困难情况的调查摸底，建立保障对象档案，将廉租住房制度落到实处。严格廉租住房准入审批制度，加强动态管理，维护社会保障的公正性。坚持统筹兼顾、量力而行的原则，合理确定城镇拆迁规模，保持拆建平衡，合理控制因拆迁造成的被动性住房需求增长。

六、规范房地产市场秩序，查处违法违规销售行为

进一步完善房地产市场监管制度。切实加强房地产开发经营行业、房屋中介服务行业的监管，落实市场准入制度、项目手册制度、项目资本金制度，全面实施商品房预售许可制度、商品房销售合同网上备案制度、预售款管理制度和住宅小区交付使用制度。不具备相应房地产开发资质的企业，不得参加商品房项目用地的招投标，不得从事房地产开发经营。项目资本金达不到要求的房地产开发项目，有关部门不得批准和办理开工手续。商品房销售必须符合《镇江市商品房销售管理实施细则》的有关规定，对于房地产开发企业违规变相预售的、违规房地产广告、不实价格信息恶意哄抬房价、谎报商品房销售进度和价格诱骗消费者争购等行为，以及不履行开竣工时间、销售价格与套型面积控制等项目建设要求的行为，要依法严肃查处。加强房地产开发企业诚信体系建设，对违法违规行为记入房地产开发企业信用档案，公开予以曝光，切实发挥失信惩戒作用。

七、加强房地产市场监测，建立协调机制

加强房地产市场监测，进一步完善房地产市场研究分析及预警制度，科学设计指标体系，统一数据采集标准，规范房地产价格统计。进一步落实房地产市场研究分析及预警系统的组织领导工作，各有关部门应及时、准确的提供房地产市场研究分析中的相关数据。完善房地产信息披露制度，定期向社会本地区房地产市场供求状况、价格水平与价格变化情况，提高房地产市场的透明度，及时引导群众的心里预期与消费需求，促进房地产市场理性发展。

建立相应的房地产市场调控协调机制，市有关部门建立房地产市场联席会议制度，由市房产管理局负责召集，市发展改革委、财政局、建设局、规划局、国土资源局、人民银行、物价局、地税局、银监分局、统计局等相关部门参加。联席会议的主要任务是，及时分析研究房地产市场情况，进行信息沟通，协调、落实相关政策，加强督促检查。