房地产健康发展意见

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近年来，**市积极贯彻国家宏观调控政策，房地产市场总体保持平稳发展。新形势下，**房地产业的发展面临一些新情况、新问题，为推动**房地产业持续健康发展，根据国家和自治区有关要求，结合实际，提出如下意见：

一、强化房地产市场宏观调控

（一）在充分分析房地产市场需求的基础上，确定与经济社会发展、市场需求相适应的房地产开发建设规模和各类商品房的供应比例，实现房地产市场供需基本平衡。

（二）编制**市住宅与房地产业发展中长期规划，加强对房地产业发展的指导。

在城市总体规划和近期建设规划中确定房地产用地的布局和比例，优先落实普通商品房、经济适用房、解危解困房、危旧房改造和城市配套基础设施建设项目，合理配置市政配套设施，为大规模成片开发和经营城市创造条件。

二、调整供应结构，完善供应政策

（一）健全住房供应体系。

按照市场需求和供应结构相适应的原则，健全多层次的住房供应体系。

加强经济适用房的建设和管理，建设用地控制在四级地以外，实行集中建设，连片开发。年度建设规模控制在开发总面积的10%以内。

利用城市规划和土地供应手段，增加中低价位、中小户型普通商品房项目的供应，满足市场基本需求。

制定解危解困房和廉租房年度建设计划，加快解危解困房和廉租房建设步伐。解危解困房和廉租房是住房供应体系中的政策性住房，是低收入和困难家庭的住房保障。建立以财政预算资金为主，住房公积金增值为辅的稳定融资渠道，由市、区（县）两级政府负责建设。进一步完善解危解困房和廉租房周边生活保障设施。

提高科技对住宅产业的贡献率。积极推进住宅产业化进程，增加对住宅的技术投入，以住宅小区为先导，坚持高起点规划、高标准设计、高质量施工、高水平管理，鼓励企业研发和推广先进适用的建筑成套技术、产品和材料，提高住宅产业科技含量，推广节能省地型住宅。新建建筑节能保温标准达到50%以上。

（二）积极调控土地市场。

以市场机制合理配置土地资源，建立健全土地供应机制，积极调控适应**市发展的土地市场，降低土地成本，满足房地产市场发展的需求。

经“招拍挂”获得土地使用权的，按照取得土地使用权的成交价格或**市城市土地基准地价的3%缴纳土地契税。

加强旧城改造及村改居建设管理工作，设立专门机构负责全市旧城改造和村改居建设管理工作，编制旧城改造和村改居建设片区范围及年度计划。

对参与旧城改造的开发建设项目实行土地出让金补偿拆迁费用的优惠政策，补偿标准按“拆一补一”执行。

房产分户发证和土地分户发证应按项目销售情况及时办理。对企业自用房屋应办理房产分户发证和土地分户发证。

（三）制定**市拆迁补偿指导价。

取消国家、自治区规定以外的拆迁审批事项及程序。结合**市实际，制定适合**市城市建设和发展的拆迁补偿指导价，推动城市基础设施建设项目和房地产开发项目的顺利实施。

（四）积极推动房地产业投资。

坚持“城市北扩、东延、西进”的发展战略，加快推进乌昌经济一体化，在城市新区房产开发建设中，对一次性投资5000万元以上或开发面积在5万平方米以上的企业，给予土地出让金和城市配套费部分返还的优惠，并可分期缴纳。

加快城市基础设施和配套设施建设。在城市新区特别是房地产开发项目周边，优先安排道路、给排水、燃气、热力、公共交通等配套基础设施建设计划，加大资金投入，推动房地产开发项目顺利实施。

（五）鼓励个人、单位购买商品房。

对一次性购买商品房（不含二手房）面积在120㎡以上或购房金额在30万元以上的，可申请办理本人、配偶及1名未婚子女3人的**市户口并减免城市增容费；对一次性购买商品房（不含二手房）面积在60㎡以上或购房金额在15万元以上的，可申请办理1人（本人或配偶或未婚子女）的**市户口并减免城市增容费。购买两套以上住房的，可合并计算。

外地单位购买商贸用房、办公用房、工业用房及其他用房，购房金额在30万元以上且在我市有实际住所，符合入（立）户条件的，可申请减免1人的城市增容费。

（六）进一步搞活住房二级市场。

取消已购公有住房和经济适用房上市交易的条件。

房屋购置满1年后上市交易的，减半征收各项费用。鼓励居

民为改善居住条件而进行的小房换大房、旧房换新房；1年内换购住房的，视同房屋产权对换，只缴纳房屋差价增值部分契税。

2006年12月31日前已购房改房上市交易的，暂不收取土地出让金。

在中心城区、开发区设立**市房屋产权交易管理中心分支机构。

三、加强市场监管和监测，规范房地产市场秩序

（一）加强房地产信息系统建设。

建立准确、快捷、广泛的信息平台，健全房地产信息系统，为宏观调控和市场投资导向提供依据。

（二）加强对房地产买卖、租赁、抵押及中介机构的管理。

健全房地产市场管理各项规章制度；严格审查评估机构、测绘单位的收费项目和收费标准；严格房地产中介机构和中介从业人员市场准入制度；建立房地产网上交易系统，为市民群众提供准确的信息和便捷的服务。

（三）加快个人住房置业担保体系建设。

健全住房置业担保体系，鼓励住房置业担保机构为中低收入家庭住房贷款提供担保，加强行政监督，规范担保行为。

（四）加强物业管理。

提高物业管理的覆盖面，物业管理应逐步向办公和行政事业单位延伸。明确物业管理是有偿服务，水、电、暖等部门应按照《物业管理条例》的规定支付代办费。制定业主委员会行为标准，规范业主委员会行为。

（五）建立**市房地产企业诚信等级评定制度。

制定房地产企业诚信等级评定标准，实行评比制度，对获得信用等级的房地产开发企业可申请免缴或按不同比例分期缴纳或缓缴有关费用（土地出让金、配套费、劳保统筹费、农民工工资保证金、担保资金、散装水泥专项基金、墙改专项基金等）。支持具有良好信用等级的房地产开发企业，培养一批实力雄厚，竞争力强的区域性或全国性大型企业和企业集团。

规范房地产市场秩序，依法严惩存在违法违规行为的房地产企业；对引起群众集体上访，造成社会不稳定因素，并且不积极配合管理部门解决问题的房地产企业，取消其信用等级或信用等级评比资格，各部门实行联动，停止办理该企业所有新开工及在建项目的建设手续。

四、完善保障体系

（一）改善金融服务，加大对房地产业的支持。

各金融机构应积极扶持具有良好信用等级的房地产开发企业，取消存量房贷款限制；对符合条件的房地产开发企业和房地产开发项目给予信贷支持；对已按揭房屋开展转按揭业务；已抵押过的房产在标的物抵押后的剩余价值内，房产、土地主管部门可再次办理抵押登记手续。

按揭贷款保证金比例应控制在10%以内。

（二）深化住房制度改革，推进住房补贴发放工作。

加大现有公房出售力度，对能够保证居住安全的非成套住房均应向职工出售。

将直管公房出售所得及政策性住房资金增值利息所得列入住房补贴资金来源，增强居民换购住房的经济能力，形成住房的梯度消费。

停止单位性质的集资建房。驻**各单位职工的住房需

求应通过房产交易实现。

（三）加大住房公积金贷款发放力度。

简化审批手续、减少中间环节、降低费用、缩短时间、大力发展公积金委托贷款。提高住房公积金贷款额度和还贷期限，贷款期限可放宽至30年，贷款额度可放宽至30万元。

（四）投资在5000万元以上的房地产开发项目或关系到城市建设重大发展的房地产开发项目列入**市年度重点建设项目范围，享受市级重点建设项目的政策。

（五）精减审批事项，明确收费标准，提高办理效率。

各项目审查、审批单位应在现有审批程序的基础上提高办事效率，缩短办事时限，进一步精减收费项目，降低收费标准，实行事前一次性收费。所有审批项目、收费标准必须在**建设工程政务中心大厅公示。

各公用事业单位应遵守市场规则，严格按照市场机制运行，对天然气、自来水、排水、电力、人防、交通等施工工程造价应由审价机构按标准审核确定，禁止强行单方面报价。

对房地产开发投资项目可分阶段、分期、交叉办理招投标、审图、质量监督、安全监督、施工许可、竣工验收等相关手续。

进一步优化施工图审查工作机制，建立统一的联审制度。

在开发项目前期手续办理中，缴纳各项费用困难的企业，可视具体情况进行实物抵押。

五、加强和改进对房地产业的管理

（一）市属各相关部门和单位要认真贯彻本意见的各项规定，并制定相配套的实施细则和具体措施，进一步简化程序，提高办事效率。

（二）市属各相关部门和单位要在加强房地产企业诚信建设的基础上，积极引导媒体做好舆论宣传，调动和激发房地产消费的潜力，促进房地产业的发展。

（三）市属各相关部门和单位应加强沟通，实现信息互通、资源共享，及时研究解决房地产业发展中出现的矛盾和问题，推动**房地产业持续健康发展。