土地储备年终总结

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近年来，随着西康铁路和西柞高速公路的修建，柞水已融入西安一小时经济圈，为盘活土地资产，柞水县积极探索土地收购储备机制，稳步推进土地收购储备工作。自200*年建立土地收购储备中心至今已累计收购储备土地62宗，面积1038.8亩，投入储备资金5260万元。目前已出让储备土地38宗，面积426.9亩，收取土地出让金5800万元，土地出让纯收益3100余万元。

一、主要做法

1、垄断土地市场，发挥调控功能

高度垄断土地市场是实现土地储备的前提。政府只有掌握了足够储备、供应量的土地，才能保障经济建设对土地的需求，才能掌握对土地市场的调控权，对此，柞水县把垄断土地市场作为土地储备工作的重要内容来抓。首先，坚持“一个龙头进水，一个池子蓄水，一个渠道放水”的经营理念，将盘活收回、置换、征用后的国有土地统一纳入储备库，实行“统一规划、统一征用、统一储备、统一供应”的四统一管理，对储备土地一律采用招拍挂的形式公开供地，外地企业到柞水不需要找熟人、找关系，而是直接从市场拿地。目前西安警苑有限公司、西安兆恒实业公司等10余家企业相继被引入柞水搞旅游开发；其次加强机构建设，健全工作机构。在2002年县级机构改革中，县政府批准成立了副科级机构?D?D柞水县土地收购储备中心，印发了《柞水县土地收购储备试行办法》，明确了土地储备机构的性质、职责、资金运作方式，规范了工作程序，确定了土地收储机构的地位和作用，为土地储备工作的开展提供了组织保证；第三，强化计划管理。根据经济发展水平和土地市场供需状况制定年度土地储备计划和年度土地供应计划，有计划的储备和供应土地，及时调节土地市场，防止地价过快增长，避免出现“泡沫经济”现象，为平抑地价发挥积极作用。

2、多方筹措资金，促进滚动发展

资金不足是土地收购储备工作的瓶颈。在土地收购中，柞水县采取政府注入资本金、银行贷款、吸收民营资金等方式多方筹措资金，保证了收购储备工作的顺利进行。县土地储备中心除在成立时注入100万元注册资金外，还采取按土地出让金的一定比例提取土地收购储备基金的办法不断充实土地储备资本金，同时，对土地收购储备中发生的政策性亏损和为公益事业承担的收购指标，经财政、审计部门核实报同级政府批准后，从上缴的土地出让金中核销，储备中心积极争取金融部门的支持，先后争取了多家银行贷款，通过不同渠道筹措收购储备资金400余万元，为土地储备工作的滚动发展奠定了基础。

3、规范储备方法，探索储备模式

柞水县大胆创新，不断完善工作程序，使土地收储工作步入了规范化、科学化发展轨道。200*年初，县上成立了由县长任主任的土地储备委员会，将土地储备计划、重点收购储备地块、大笔储备资金的投入纳入储备委员会重要工作日程。在具体工作中，针对不同情况采取不同的收购储备办法。对县城规划范围内的无主地和依法应收回的土地，由政府直接收回交储备中心储备；在土地利用总体规划确定的城镇建设用地内的土地由储备机构直接征用收购，补偿按照宗地所在区域征用同类土地标准计算；对“农转非”剩余零星土地和企业改制、旧城改造等原因，予以置换的土地，按基准地价的10%-60%计算成本，予以补偿。对企业的划拨用地采取出让金返还的办法进行收购。柞水县在土地市场化进程中，主要采取以下模式储备土地，一是实物储备，目前已实施收购县城南关、下梁新城区、石镇医药园区土地260亩，投入收储资金860万元，前期“三通一平”基本到位。二是协议收购，即与土地使用者签订收回协议，约定交地时间，待出让后按出让金一定比例补偿，通过此方式已完成县农机公司等地块的收购和出让。三是红线储备，按城镇规划直接将规划红线内的土地进行储备。四是政策储备，如政府规定石瓮旅游区内的闲置土地和建制镇范围内的经营性用地一律进入土地储备库，一律以招拍挂的方式公开出让，任何人不得私下交易。五是信息储备，即对暂时增值不明显或受资金制约暂时不能收购的土地，进入信息储备。目前用此类方法储备的土地达600余亩，各种储备方式的综合运用，以最少的成本储备了尽可能多的土地，掌握了调控土地市场、配置土地资源的主动权。

4、注重经济效益，兼顾社会效益

土地储备工作促进了招商引资。县土地储备中心先后以储备土地融资2000余万元完成了县域千米绿荫长廊建设和下梁新城区道路硬化工程，同时还为公益项目供地100余亩，支持县文化艺术中心和老年活动中心争取资金近千万元，促进了项目建设。

土地变现是盘活土地资产的重要途径，尤其是收购破产、兼并、改制企业的土地，解决了职工安置，企业产业结构调整筹资金，改善城镇环境等问题，2002年以来收购县丝织厂、县建司等改制企业土地16宗，安置职工420余人，变现土地资产8000余万元，有力地促进了企业改革。

二、存在的问题

土地收购储备制度对于培育和规范城镇土地市场，盘活企业存量土地，增加政府土地收益等方面具有积极的作用。土地储备机构的建立有效的克服了以前划拨用地非法入市和多头供地的弊端，为建立规范有序的土地市场起了重要作用。但由于收储工作刚刚起步，实践中也暴露出一些问题。

1、土地市场不够规范

200*年以来，虽然停止了城区单位和个人利用划拨用地建住宅的审批，也曾多次开展土地市场治理整顿，但由于整顿治理不彻底，单位和个人利用划拨用地搞房产开发的时有发生，土地隐形交易行为没有得到彻底遏制，对土地储备出让工作产生了一定的影响；不少出让土地后续管理跟不上。随意修改规划和超面积现象不能得到及时查处。还有些出让土地为生地出让，由于权属复杂，导致出让后不能及时交地，纠纷得不到及时化解，影响开发商开发利用土地，甚至造成土地的闲置和浪费，开发商意见大。

2、土地收购价格随意性大

我县目前收购国有土地一般采取按用途评估的成本价格、基准地价、标定地价补偿，或以土地招标、拍卖所得款的一定比例进行补偿，对建筑物一般按城镇拆迁的成本价进行补偿，对城镇规划范围内的集体土地一般采取国家征用同类土地的补偿标准补偿，这种方法虽具有一定的操作性，但在实际工作中容易产生收储机构与土地使用者的对立，尤其征收城镇规划区内土地，群众要求高，政府补偿低，加之基准地价、标定地价修订工作滞后，为储备工作增添了难度。

3、土地收储存在风险

土地储备制度的实施，使政府获得巨大的增值效益，但是土地储备具有法律性、专业性强的特点，土地储备涉及面广，包括土地、房地产、城市规划、金融等方面，整个收购储备包括选择地块、洽谈、收购、征用或拆迁补偿、开发整理、出让等，操作十分复杂，整个过程都蕴藏着巨大的风险。土地资产价值大，而收购资金一般都来自银行贷款，背负着沉重的利息负担，加之房地产的发展受到经济发展、人口、政治、经济文化及土地价格等方面的影响，土地储备面临着巨大的风险。

三、解决的办法

1、按照市场经济规律宏观调控土地资源，提高经济社会环境综合效应。

不单纯地追求土地资产价格，必须兼顾经济社会和环境综合效益，必须建立一个稳定、公平、安全的土地市场环境，坚持短期利益符合长远利益和整体利益，只有这样才能吸引投资，增加投资者的信心，促进土地市场的健康发展；要加强土地市场治理整顿力度，杜绝非法交易行为的发生，注重土地供应市场多元化配置，积极培育土地二级市场。针对生地出让，零散开发矛盾较多的实际，以后原则上不再出让基础设施配套不到位的土地，对拟出让的土地，先委托规划设计部门编制规划设计方案，再由国土部门按设计方案包装后出让。要加强出让土地的后续管理和收购土地的临时管理，暂不开发的土地，交农民继续耕地，避免以往征而不用，储而不管引发的各种矛盾。

2、因地制宜收购地块，合理确定土地价格。

土地收购既是一种行政行为，也是一种市场行为，要靠政府行为推动，还要靠市场行为运作。城区集体土地收购价格的确定要充分考虑各方利益，实行国家集体利益共享。具体运作中，针对不同地块状况，采取不同方式灵活运作。对于远期经济前景不乐观的地块，采取规划控制手段予以控制，暂不收购，待时机成熟后进行收购储备和开发整理，减少资金沉淀和风险。对预期招商前景较好，具有升值潜力的地块，先行收购储备，等时机成熟时开发整理再供应。占用的资金可以在招商供应时快速收回，风险较小。对招商前景看好或已确定用地单位的地块，收购或征用后及时开发整理，直接供应土地市场，尽快收回成本和推动增值收益。同时要加强地价管理，充分发挥地价在资源配置中的特殊作用和功能，及时调整和更新基准地价，出台不同用途、不同区位的基准地价。在地价的日常管理中，坚持不同区位不同价，不同用途不同价管理原则，实现土地出让价格与市场价格吻合，政府调控与市场定位相结合。

3、规范运作，预防收储风险。

（1）加强对储备人才的培养，工作人员不但要掌握土地规划、金融等方面的业务知识，还要学习相关法律知识，不断提高业务能力和政策法律水平。（2）规范土地收储运作程序，规范补偿费的确定方法及土地拆迁整理制度，对每一收购地块做到回收前做回收方案，回收后做回收方案预测，减少盲目性和随意性，增强预测能力，定期对所有地块进行土地资产评估，对储备地块做到心中有数。对权属关系复杂的地块要认真调查，防止出现差错。（3）适当储存土地，土地储存不能太少，也不能太多。土地储存太少，不能满足市场需求，需求者就会在土地储备中心外部寻求土地资源，从而弱化土地一级市场。土地储备太多，一方面造成土地和资金双重积压，土地储备成本增大；另一方面带来巨大的筹资风险，其危害严重时，可能导致土地储备工作的瘫痪。因此土地储备的数量要根据社会经济发展的水平来确定，严把储备土地的数量和质量关。