物业办工作总结及工作计划

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2009年工作回顾

2009年，是我办各项工作跨越式发展的关键性一年。我办以“三个代表”重要思想和十七大精神为指导方针，全面贯彻落实科学发展观，以人民利益高于一切统揽工作全局，围绕新形势对物业管理提出的新要求,在区委、区政府的正确领导下，我单位紧紧抓住区政府大力发展物业经济的战略思路，对区属经营性物业进行统一管理，创造性地开展工作，团结拼搏，克服困难，负重奋进，充分发挥区政府赋予我们的工作职能，在理顺物业产权、推进区属物业管理建设、解决历史遗留问题、安全生产、狠抓干部队伍建设等方面取得了较好成绩，整体工作实现了跨越式发展。一年来我们主要做了如下几项工作。

一、廉政勤政，建设一流物管队伍

1、抓思想建设，树团队精神。

按照区委的统一部署，今年我办大力开展解放思想大讨论、纪律教育学习月、干部思想作风整顿、学习实践科学发展观等活动。在实际工作中，我办把这几项活动有机结合起来开展，以各种形式的学习、教育活动，大力开展机关精神文明创建活动，努力培养和造就一支爱岗敬业、辛勤工作、无私奉献的国有物业管理团队，以此促进各项工作的开展。

2、抓制度完善，用制度管人管事。

只有加强和完善制度建设，才能保证工作的顺利落实，才能加强行政执行力，为此，我办大力推行规范化制度建设，并且做到，在制定制度的过程中注意开放透明，广泛征求机关和干部职工的意见，进行全面的论证和研究，充分体现民情民意；同时注重前瞻性、实用性和可操作性。今年，我办完善各项规章制度，通过抓制度完善，用制度管人管事，从而带动工作的开展。

3、抓以身作则，发挥战斗堡垒作用。

少说空话，多干实事，身先士卒深入一线开展扎实有效的工作，是我办新一任领导班子的真实写照。办领导每天总是早早上班，迟迟下班，经常下到部门和物业现场了解情况，认真听取大家对物业管理工作的意见和建议，并运用到实际工作中去。办领导务实的工作作风和以身作则的工作态度，带动了各部室负责人，感染了每一个干部职工，大家振奋精神，心往一处想，劲往一处使，全办上下到处呈现爱岗敬业、争优创先的工作面貌。

4、抓廉政勤政，促队伍建设。

领导班子“咬定青山不放松”，毫不动摇地抓紧抓好自身建设，严格按上级要求和各项廉政制度办事，认真落实民主集中制，建立民主科学的决策机制。班子成员自我加压，提出在决策前要严格按照提出议题、调查研究、拟定方案、集体讨论、民主决策、检查督办等程序进行，增加了工作透明度,便于群众监督。在领导的带领下，我办整个干部职工队伍一团正气，人人做到“知荣而行，知耻而止”，全办上下形成“以廉为荣，以贪为耻”的廉政勤政的良好风尚。

二、明确目标，理顺机制整合资源

顺利完成了公司注销工作。经过长达一年时间的走访调研、征求意见、制订方案、上报审批等细致的工作，完成了原深圳市罗湖物业经营管理公司的所有注销手续,确立了区物业办为区政府国有物业资产的产权代表。并通过组织原公司33名员额编人员参加定向招考,结合罗人聘[2009]16号文件要求，完成了原公司员额编人员聘任为区物业办职员的所有手续。同时,也顺利完成了罗编纪[2009]1号文件的有关要求事项。

三、落实责任,超额完成经济指标.

据统计，2009年1-12月我办物业租赁总收入为10126.64万元，为区下达任务数8420万元的120%,租赁收入连续三年突础亿元大关。其中：商务中心租金收入3926.67万元，为任务数3410万元的115%；管理一部收入2361.29万元，为任务数1900万元的124%;管理二部收入3838.68万元，为任务数3110万元的123%。同时,1-12月我办共缴纳税费为776.56万元.

四、理顺关系，明晰国有物业产权

坚持“条分缕析、归类建档、用足政策、先易后难”的工作原则理顺产权关系.由于历史原因，许多区属物业存在资料缺失、文件确认不明确等情况,且政府各职能部门间缺乏有效的沟通协调机制，造成产权办证十分困难。但我们迎难而上，排除压力，经多方努力，取得了一定的成绩:

1、采取有效措施,妥善解决了富丽华与东门广场的土地争议、螺岭市场补偿物业争议、朝花大厦等历史遗留问题。

2、办理了向贵楼、置地逸轩3层等共7951平方米物业的产权过户,并通过协调地税部门申请减免契税,成功减免了126万多元税费。

3、积极做好原区属企业改制剥离物业的现场勘测、资料查找、上报审批等工作,办理了莲塘11套商品房和2套别墅、华丽花园裙楼3层19号物业、嘉里中心等物业的产权过户手续，面积共9879平方米，并成功减免嘉里中心过户税费209万元。

4、社区配套移交工作取得新进展,一是万达丰大厦证券交易所物业已完成了移交，面积300多平方米；二是双御雅轩66个车位已签定移交确认书；三是源兴居幼儿园项目2100平主米已办理了移交手续，接收方为教育局；四是莲塘东方尊峪花园配套用房已签定移交确认书，接收方为莲塘办事处。

五、创新思路，大力发展物业经济

我办现在所管的物业面积共26.09万平方米，其中属于经营性面积有19.3万平方米，政策性住宅类物业面积4.7万平方米，非经营性面积2.09万平方米；可出租物业面积24万平方米，已出租物业的面积为21万平方米，出租率为90％.

1、广开招商门路，不断盘活物业

一是采用网络招租、公开招标、中介推荐等方式不断引进商家,全年新签合同36份，面积为13951.46平方米，成功引进了广东律人律师事务所、深圳市佳鸿贸易发展有限公司及旗下的深圳市创富鑫投资有限公司、深圳市茂隆兴实业发展有限公司、汇利达国际货运（广州）有限公司等知名企业；

二是采取有效措施挽留优质客户，全年续签合同58份，成功挽留了广东移动通信责任有限公司深圳分公司湖贝营业部、德国石庭豪夫有限公司深圳代表处、深圳平安银行湖贝支行、泛亚班拿国际货运（中国）有限公司等优质客户；

三是拓宽思路，多渠道盘活空置物业。例如，解决都市名园问题。自2004年11月我办接收都市名园五楼物业以来，由于历史遗留问题，该物业部分面积一直处于空置状态且存在欠租现象。为追讨欠租问题，办领导已与物业中介帝王居公司进行了多次协商。经努力，最终双方达成共识，圆满解决了多年以来的租赁争议问题，并签署了《和解协议书》和月瀛茶庄的《物业租赁协议书》，追回了该物业的欠租160.69万元。同时，也盘活了该处长期空置的7492.9平方米物业，避免了国有资产的流失；还有人民南商铺、置地逸轩、立新机电大厦二楼、爱国大厦八楼等物业都出租成功，较好地实现了区属物业的保值、增值。

四是强化服务意识，深化服务内容。以“一高、两严、一恒”（即：“人员整体素质要高，严格要求、严格管理，持之以恒、常抓不懈”）为目标开展业务工作，进一步树立与物业经济发展相适应的新思想、新观念，变坐等被动式服务为主动上门式服务，将一次性服务改为全程跟踪式服务，要求工作人员想租户之所想，急租户人之所急，帮助解决所面临的实际问题，；

2、规范公寓经营，处理安全隐患。

由于单位体制改革，经多次洽谈，公寓承包给深圳市石安实业有限公司，为更好地做到规范管理、合法经营，我办采取了一系列有效措施：（1）、升级改造电子监控设施；（2）、安装消防喷淋设施；（3）、加装电子门锁及重新安装全天热水供给系统等相关工作；（4）、合法取得相关部门验收证书及领取对外营业执照。切实保护了承租户的合法权益和国有资产的安全。

3、完善租凭协议,明确管理责任。

针对现行物业租赁合同存在的不适应问题,组织各部门进行“专家会诊”，并邀请律师提供专业的法律意见,增加了切实可行和可操作的13条租赁协议，规范了行业管理，明确了租赁责任，进一步推动区属物业管理工作的科学发展。

4、倡导“节能减排”,争创示范窗口。

积极配合区发改局、科技局和市节能协会，提出了罗湖商务中心的节能改造项目。依靠市节能协会的技术力量，完成了对罗湖商务中心中央空调变频改造、公共照明区光源t8灯换t5灯以及中央智能控制的改造、低区写字楼东西层空调排风散热问题的改造等项目的设计方案,并已通过专家评审会审议后正式立项，为下一步改造施工打下了良好基础。

六、用心服务，做好国有物业“管家”

一是为行政办公提供保障服务。根据区委办公用房的实际，通过走访沟通、听取意见、制定方案、召开座谈会等不同形式与租户做好协调退租工作，将区委建行、区委旺角、翠苑大厦三楼等七块经营性物业转为行政办公用房，面积共7600平方米，较好地保障了区工会、区机关事务局等区职能部门的办公需要。

二是为机关干部提供贴心服务。加强全区524套周转房管理，认真落实政策性出租房清退工作，及时清退78户，办理新签合同71份，续租合同20份，并通过房屋维修、理顺物管关系、强化消防安全管理等方式，保证了机关干部职工的住房问题.

七、及时维护，降低物业维修成本。

有步骤、有计划地做好物业维修工作，始终坚持按质按时节约资金的原则，加强成本核算，通过建立工程详细流程、工程管理档案等方式有效地保证了工程质量和进度，并降低了维修成本。全年完成维修77宗，其中专项维修7宗，周转房维修50宗，其它20宗，未出现一例安全事故。主要维修有：

1、完成了田贝商铺、旧区委大楼后面周转房的施工改造，对主要线路进行合理规划、重新铺设。2、完成商务中心五楼管理处及招商处办公室装修及大堂北面屏风设置；3、完成区旧委大楼停车场智能收费系统工程；4、完成本大楼停车场及一楼、五楼大堂、电梯安装监控系统；5、完成商务中心公寓各楼层监控系统的安装工作；6、莲塘坳下村物业安装防盗对讲系统及楼梯路灯；7、田贝商铺水管改造；8、做好了富丽华、罗湖宾馆天然气改造的前期工作；9、旧区委大楼7楼办公室装修工作已基本完成。

八、明确职责,齐抓共管安全生产。

一是进一步完善安全生产责任制、安全生产巡视制、安全生产问责制，形成一级抓一级、一级对一级负责，纵到底横到边的全方位安全管理责任体系，并层层签订《安全管理目标责任书》，强调物管员的安全责任。

二是明确经营者责任，并通过聘请专家讲课、观看影片等形式加强安全教育，宣传安全知识，使得租户的观念逐渐从“要我安全”转变为“我要安全”。

三是加大检查监督力度，实行安全情况周报制。除了规定每月进行一次全面的安全生产检查外，还结合“安全活动月”及重大节日巡查。例如，为吸取“2.27”、“9.20”火灾事故的教训，我办对900多间所管物业进行了地毯式大检查。发现了消防疏散出入口堵塞、私拉电线、消防器材老化不能使用、擅自改变房屋使用功能、搭建阁楼、存放易燃易爆物品等问题,随即派发整改通知书要求商户限期整改，并做好安全巡查记录和及时复查。，切实做到责任落实、人员到位、整改及时。

九、规范管理，不断提高工作质量

一是严格按照有关规定标准行文，及时将文件落实到相关部门处理，确保上传下达渠道畅通。收发文分类合理，文书档案管理规范；全年审核发文70多份，收文600多份，撰写报送总结、汇报、计划等各类文字材料60多篇;二是严格执行财政支出预算，有效的控制内部成本。为了使财政资金能够得到更加合理的利用，对每笔开支都尽量做到反复核实、层层把关后方可呈批，有效避免了资金浪费，确保了预算制度的严肃性;完成了成本核算、工资发放、出纳报账、日常统计、租金收缴等工作任务;三保质保量完成人事、计生、档案、信访、车辆、电脑维护等工作，做到了及时、认真、严谨、细致、快速，充分保障领导和全办工作开展的需要；四是多举措推进信息工作，通过充实信息员队伍、组织培训、制定信息工作制度、搭建信息报送平台等方式充分发挥了党政信息参谋助手的作用。

十、有序展开，扎实推进党建工作

1、加强了党的基层组织建设。今年以来，我办多次召开党支部大会、民主生活会；并形式多样组织各支部党员活动、党课培训，发展积极分子3人。今年，我办党支部获得了区直机关党工委颁发的“先进基层党组织”荣誉称号，2007、2009年连续两年获得此荣誉。同时，在区纪委组织的廉政宣传板报比赛中，还评得了“优秀奖”。

2、完善《重大问题议事规范》，加强党支部和班子建设。党支部、领导班子自成立以来，把建设民主集中制、健全内部议事规则和完善内部运作机制作为加强建设和执行力的重要措施来抓。2009年,办党支部和班子成员进一步完善了《重大问题议事规范》。凡是涉及单位的改革、发展、物业出租、干部任免和人员调入（出）等重大问题，始终坚持民主集中制，集体研究，共同决策。比如：接收、出租物业时严格按照《接收物业程序流程表》、《租赁审批权限表》的要求层层把关；凡一次性减租、免租超过20万元的，必须报分管副区长审核批准；新物业出租面积超过500平方米的一定要上班子会讨论通过;引进重要项目、物业的维修、改造、更新进行市场公开招标。到今天为止，党支部和领导班子作出的所有重大决策都未出现任何失误，保证了区属物业的保值、增值。

十一、深入基层，关心基层社区工作

根据区委组织各级干部下基层驻社区，深入推进固本强基工程的精神，我单位委派一名干部长驻渔港社区工作站，班子成员也经常到挂（驻）点单位，认真走访社区单位，积极参与社区活动，对社区的党建、队伍建设、社区服务等工作提出建议,出钱又出力。特别是年初的冰雨雪灾造成大量回乡人员滞留在火车站,我办领导带头向挂点办事处请任务,组织青年后备干部连续二个晚上与社区工作站的同志一起值夜班,确保了安全。

十二、精神文明建设迈上新台阶

通过积极开展健康向上的文化活动加强对党员群众的教育和引领，不断增强干部职工的和谐理念，促进和谐机关建设。单位针对不同时期、突出不同主题，先后组织干部群众到传统教育基地、展览馆、博物馆参观学习；积极为灾区困难群众捐款捐物，共捐款41180元（其中全体党员缴纳的特殊党费17000元），捐棉衣被等物品436件；积极组队参加区党工委组织的羽毛球赛，荣获女子单打第一、男子单打第一、团体第一名的好成绩。通过组织系列活动，丰富了干部职工的文化生活，营造了健康向上的良好氛围。

存在问题

在看到成绩的同时，我们也要清醒地认识到存在的问题。主要是表现在：一是由于历史原因，有些物业产权登记主办部门不是我们物业办，我们只能协办，没有主动权；二是少量物业拖欠租金现象仍有；三是部分物业在安全生产方面仍存在不稳定因素；四干部职工的政治素质和业务水平参差不齐，对市场的适应性还有待进一步加强。

2010年工作计划

一、在新的一年里,我们要制定好全年度学习计划，根据区委区政府的部署,系统地组织全体人员参加政治理论、政策法规、业务知识等方面的学习。并做到统一思想认识,以学习促进工作。

二、进一步合理编制好单位内部机构设置，充分调动干部职工的主观能动性.

三、根据单位实际，重新编制规章制度和工作流程.

四、进一步完善物业产权工作机制，规范国有物业产权、产藉资料的管理，着力于完善物业产权促进物业发展。特别是商务中心的产权要抓紧完善，力争2010年完成全部手续；

五、做好各项物业接收及有关房产证过户工作.并采取有效措施进一步做好社区配套用房的清理和移交。

六、切实抓紧抓好我办物业安全管理工作，一级抓一级，严格实行网格化管理，对检查发现的安全隐患，见一处整一处，不见好不收兵，决不手软，以一万的努力去防止万一的事故发生。

七、进一步拓宽物业招商渠道，完善物业租赁策略，积极探索物业租赁包干制、委托管理等发展模式。

八、加强与承租户的联系，平稳优质老客户，发展知名新企业，并组织力量加大追缴租金的力度，争取超额完成区政府下达的收入任务，同时继续做好物业的税费缴纳工作.

九、争创政府“节能减排”示范性窗口，保质保量地完成罗湖商务中心的节能改造项目。

十、加强员工队伍的自身建设，组织健康有益的文体活动，丰富员工生活，努力调动广大干部职工积极性。

在2010年的工作中，我们将更加努力，认真贯彻落实区委、区政府的要求，围绕经济工作中心任务，以构建和谐单位为目标，在抗击金融风暴中,树立信心,振奋精神，扎实工作，克服困难，不断提高区属物业管理水平，力争全面工作迈上一个新的台阶。

××区物业办