市建委旧城改造工作意见

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各街道办事处，开发区管委，市政府各部门，市直各单位：

为进一步加快旧城改造步伐，改善人居环境，提升城市形象，依据市委、市政府《关于加快推进新型城镇化的意见》、市人民政府办公厅《关于进一步加强城中村（居）和旧城改造土地管理工作的通知》精神及有关政策法规，结合我市实际，就加快推进旧城改造工作提出如下意见。

一、指导思想和基本原则

旧城改造要坚持“政府主导、街村主体，统一规划、整体推进，连片开发、集中配套，以人为本、让利于民，依法实施、规范运作”的原则，统筹考虑村（居）民安置、经济发展和城市建设等因素，兼顾各方利益，节约、集约利用土地，高起点规划，高水设计，高标准建设，高质量运作，逐步实现“改出一批新社区，改出一批新产业，改出一批新财富，改出一批新市民”目标，实现城市形象和城市综合竞争力根本性提升。

二、旧城改造项目实施程序

（一）市规划管理部门根据旧城改造专项规划，确定改造片区，提出片区控制性规划意见。

（二）各街道（开发区）提出旧城改造年度计划，报市旧城改造工作指挥部审核，经审核符合要求的，市旧城改造工作指挥部报市政府审批。重要片区也可由旧城改造工作指挥部与相关街道（开发区）会商后，直接提出改造计划，报市政府审批。

（三）市政府批准旧城改造年度计划后，由市规划管理部门确认改造项目四址范围，提出规划设计条件；国土部门确认改造项目范围内各类土地面积及权属。

（四）各街道（开发区）在调查摸底基础上，根据规划、国土部门提供的规划设计条件和土地状况，编制改造项目实施方案，报市旧城改造工作指挥部审查。

（五）市旧城改造工作指挥部组织城建、国土、财政、审计、监察等部门，对改造项目实施方案进行会审，出具审查意见，报市政府批准。

（六）市政府批准改造项目实施方案后，各街道（开发区）采取公开招标或者邀请招标方式，确定土地开发整理单位。其中集体土地上的改造项目，以村（居）为单位，村（居）民安置补偿协议签约率达到95%以上，方可按程序依法办理用地手续，开工建设安置房。

（七）市政府组织各街道（开发区）、有关单位实施房屋征收工作。

（八）改造项目用地达到净地条件后，纳入政府土地储备，依法公开出让，进行开发建设。

三、加强旧城改造规划管理

（一）旧城改造建设必须符合城市总体规划、土地利用总体规划。按照就近集中、成片开发的要求，加快编制完善旧城区控制性详细规划，做好修建性详细规划编制，提高小高层和高层住宅建设比例，从严控制多层住宅建设比例。

（二）改造项目要严格按照《城市居住区规划设计规范》和《市市区公共服务设施配套标准及规划导则》等规范要求进行规划设计，确保各项基础设施和公共服务设施配套建设齐全。要加强对旧城改造规划的调控和管理，强化规划的刚性约束，严格按批准的规划实施建设和管理。

（三）旧城改造项目安置区与销售区分区建设，涉及多个村（居）、单位的改造项目，安置区要相对集中。

（四）旧城改造项目修建性详细规划可由市政府组织编制，或由土地开发整理单位负责编制，费用计入土地开发整理成本。

四、在推进旧城改造中发展壮大村（居）集体经济

（一）改造村（居）原址以外新增用地纳入片区整体改造的，按照新增土地总面积的20%为村（居）留用经济发展用地。该新增用地不再享受土地增值收益奖励政策。

（二）留用经济发展用地的方式分为留用土地、资金补助、代建回购、土地作价入股等方式，由村（居）自主选择。

1、改造村（居）选择留用土地方式，由村（居）按照该区域控制性规划自行建设，土地性质保持原性质不变。

2、改造村（居）选择资金补助方式，对留用土地按照片区规划用途评估价值扣除征地费用，作为补助资金，由市政府拨付给村（居），用于村（居）集体发展和村民生活保障。

3、改造村（居）选择代建回购方式，对留用土地按片区规划用途评估价值扣除征地费用，改造村（居）回购等值的建筑物。

4、改造村（居）选择土地作价入股方式，对留用土地按片区规划用途评估价值扣除征地费用，以入股方式参与项目的开发建设，获取经济收益。

（三）鼓励、支持村（居）参与旧村（城）改造。鼓励村（居）将集体存量资产进行产权制度改革，依法设立由全体村（居）民共同持股的股份有限公司或有限责任公司。公司可以联合开发企业成立新的房地产开发企业，依照法定程序参与和实施旧村（城）改造，承担经营风险，享有开发收益。

五、明确保障性住房配建要求

改造项目扣除安置用地后，开发用地按不低于规划住宅建筑面积5%的比例配建保障性住房。保障性住房通过工程竣工验收后由市政府无偿收回。

确因规划功能配置等原因不能实施保障性住房配建的住宅建设用地，经市政府批准后，可不实施实物配建。

配建保障性住房的房地产开发用地，由城建部门确定配建面积、住房套型面积、建设工期及配建标准等建设条件，作为土地“招拍挂”的附加条件，并在土地出让合同及相关建设合同中明确。

六、完善旧城改造有关政策

（一）用地支持

1、拟改造片区内村（居）原址、村办企业、村（居）公益性建设用地和其他土地，一并纳入片区整体改造用地。

2、改造片区内新修建的市政道路、其他市政公共设施占用改造村庄原址土地的，由市政府负责支付征收费用，或者在片区新增土地内置换等量土地；占用村庄原址以外土地的，按照征地补偿办法予以补偿。

（二）征收安置补偿

1、征收补偿以房屋补偿为主、货币补偿为补充。市政府另行研究制定市区房屋征收安置补偿指导意见，统一规范市区各类房屋的征收补偿办法，任何项目不得突破。

2、被征收房屋土地性质为集体土地或者国有划拨土地的，安置房土地性质为国有划拨。国有划拨土地上建设的安置房屋按照经济适用住房政策管理，五年后按规定缴纳土地收益，可上市交易；被征收房屋土地性质为国有出让的，安置房土地性质为国有出让。

3、改造片区要依法按程序选择资质较高、业绩突出、诚信执业的房地产评估企业参与房屋及附属物评估工作，确保评估结果真实、合法。市房屋征收管理部门对评估企业执业情况建立诚信制度，加强监督管理。

（三）旧城改造项目土地成交价款拨付及奖励

1、土地开发整理单位依法竞得改造项目原村址土地使用权，土地成交价款实行收支两条线管理，土地出让成交后，按政策规定扣除政府土地收益及有关费用（包括社会保障资金），剩余价款的90%于15日内拨付给土地开发整理单位，10%剩余价款作为项目履约金，在项目全部完成并验收合格后拨付给土地开发整理单位。

2、其他单位以土地开发整理成本竞得改造项目原村址土地使用权，成交价款按政策规定扣除政府土地收益及有关费用（包括社会保障资金）后，剩余价款拨付给土地开发整理单位，差额部分由土地开发整理单位自行承担。

3、其他单位以高于土地开发整理成本竞得改造项目原村址土地使用权，成交价款按政策规定扣除政府土地收益及有关费用（包括社会保障资金）后，如剩余价款小于或等于土地开发整理成本及土地开发整理成本8%的管理费之和，剩余价款拨付给土地开发整理单位；如剩余价款大于土地开发整理成本及土地开发整理成本8%的管理费之和，除拨付给土地开发整理单位土地开发整理成本及8%的管理费外，剩余价款的40%奖励给土地开发整理单位，20%奖励给项目所在街道。

4、其他单位以低于土地开发整理成本价款竞得改造项目原村址土地使用权，按政策规定扣除政府土地收益及有关费用（包括社会保障资金），剩余价款拨付给土地开发整理单位，差额部分自行承担。

（四）扶持政策

1、村原址内的集体存量土地净地招拍挂后，根据成交价款扣除有关税费和安置补偿费用后，拨付改造村（居）40%；拨付所在街道办事处20%。改造村（居）按期完成房屋征收工作的，奖励20%；按期完成安置房建设并验收合格的，奖励10%；改造项目按期全部完成并验收合格的，奖励10%。

2、改造项目安置房免收基础设施配套费（供热、燃气、给水除外）和市级行政性事业性收费（人防费、劳保费除外）。开发建设部分配建保障性住房的，该开发建设部分免收基础设施配套费（供热、燃气、给水除外）和市级行政性事业性收费（人防费、劳保费除外）；开发建设部分不配建保障性住房的，该开发建设部分基础设施配套费（供热、燃气、给水除外）和市级行政性事业性收费按标准的50%收取（人防费、劳保费除外）。

七、其他规定

（一）市政府已批准的旧村改造项目中，改造规划方案已经市政府批准，目前正在实施房屋征收安置的项目，由各街道（开发区）负责做好相关工作；其他村庄不再单独实施改造，按规划纳入片区改造范围。其中已按政办发号文件规定程序确定了土地开发整理单位的，由土地开发整理单位自行确定是否继续参与旧村改造，自动放弃的，前期投入费用不予返还。

（二）市政府尚未批准改造的村（居），严禁擅自与开发企业签订改造协议。违反旧村（城）改造实施程序，擅自签订改造协议的，市政府不予批准。

（三）如旧城改造片区涉及到两个或者两个以上街道，原则上由占地面积大的街道作为改造项目实施方案编制单位和土地开发整理招标单位，或由市政府指定。

（四）旧城改造项目协议由所在街道（开发区）与开发企业签订。协议文本在签订前须报市旧城改造工作指挥部审核，报市政府法制办审查。协议签订后，报市政府备案。未经审核、审查的协议，市政府不予备案。

改造项目涉及两个或两个以上街道（开发区）的，由市旧城改造工作指挥部会同相关街道（开发区）与开发企业签订协议。

（五）开发建设单位没有达到旧城改造项目协议约定建设进度的，市政府收回给予的相关优惠政策。

（六）本意见自印发之日起施行，有效期5年。以前有关规定与本意见不一致的，以本意见规定为准。