浅议当前农村房地产市场及建筑市场存在的问题

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房地产业作为近几年来我国经济发展的一个新的经济增长点，正越来越受到南谯区各级政府和社会各界的重视。它的发展对推进南谯区农村住房商品化制度和乡镇改造，加强小城镇化建设、带动地方建筑基础工业和相关服务行业的发展具有举足轻重的作用。但农村房地产业作为改革开放后新兴的行业，在发展中其市场交易秩序方面喝建筑市场方面还存在一些普遍性的问题，如无证照开发、非法挂靠、虚假广告、房地产租赁经营中税费流失等，这些问题的存在已阻碍房地产业健康有序的发展。

一、造成农村建筑市场和房地产市场存在的原因

（一）是在农村进行房地产开发和建筑施工的经营主体规模普遍较小，达不到房地产开发和建筑施工所要求的资质，很多都是开发单位自己找施工队施工或者就是自己带人施工。例如我们在乌衣检查的朱良文开发商品房，其本人就是包工头，自己带队施工。

（二）是农村建筑市场和房地产开发市场规范化程度低。农村建筑市场多少年形成的惯例，自己建房自己找人施工，不需要有资质的单位，自我保护意识不强。同时，在农村房地产市场和建筑市场基本是合二为一，既是施工单位，又是开发单位。如我们查处的滁州市擎宏建安公司，其建筑施工资质只有四级，也不具备商品房开发资质。

（三）是监管力量薄弱。在农村，建筑市场的管理只有乡政府的城建办负责规划审批，房地产市场除了工商部门监管外基本处于真空。

（四）是违规越权审批土地现象严重。现在各乡镇政府经费较为紧张，为增加政府收入，有些地方政府及职能部门违规越权审批土地，对报建项目把关不严，甚至为开发商出谋划策，从而导致房地产市场和建筑市场的混乱，滋生了腐败，南谯区乌衣镇担子办事处事件就是很好的案例。

二、农村建筑市场和房地产市场违法行为的分类与特征

农村建筑市场和房地产市场的违法行为按违法性质可以分为两大类，一是经营主体资格方面的违法问题；二是市场营销方面的违法问题。下面从这两个方面分别加以探讨。

（一）有关农村建筑市场和房地产市场经营主体方面存在的违法行为

*、无照经营开发行为

按照有关规定，经营房地产开发必须取得房地产开发经营资格证喝营业执照后方可经营，但在南谯区范围内，开发房地产的基本上都是无证照经营，我们查处的**起都是如此。

*、无预售许可证，预售房屋的行为

《无照经营查处取缔办法》规定：对应当取得而未依法取得许可证或其他批准文件和营业执照，擅自从事经营活动的无照经营行为，由工商部门依法查处。商品房预售许可证是开发商预售房屋的一个通行证，通常要求开发商在房子做到八楼以上方可申领预售许可证，实际操作中，许多开发商为赢得时间，抢占市场，往往在楼房刚施工就开始预售广告，收取预付款，进行房屋预售。我们在查处担子、乌衣等地的房地产市场时，施工场地还在打桩，售楼部内房屋预售图上已有**%的房子插上了小红旗，印刷品预售广告到处散布，对已预订房屋的顾客每户以收取****--*****元不等的预付款，倘若该企业因故无法预期拿到预售许可证，不仅扰乱了市场，也会给消费者权益带损害，从而引发许多不必要的纠纷。

*、挂靠经营问题突出

挂靠经营有两个方面，一是开发商挂靠有资质的公司，在我们查处的担子刘某开发项目上，当事人没有任何经营资质，通过关系找到滁州市阳光房地产开发公司，由对方提供营业执照喝房地产开发企业资格证书，刘某缴付*万元管理费的形式挂靠在该公司，后刘某凭阳光房地产开发公司的证照办理了立项等手续。二是建筑企业项目经理挂靠。当前在建筑企业中，以项目经理名义挂靠在建筑企业经营的包工头比较普遍。项目经理是指受企业法定代表人委托对工程项目过程全面负责的项目管理者，是建筑施工企业法定代表人在工程项目上的代表人。项目经理是岗位职务，是企业的管理者，给予企业管理人员待遇，企业可实行具体的项目岗位工资和奖励制度。按照建设部《建筑施工企业项目经理资质管理办法》规定，项目经理在企业法定代表人授权范围内，行使以下管理权力：*、组织项目管理班子；*、以企业法定代表人的代表身份处理与所承担的工程项目有关的外部关系，受委托签署有关合同；*、指挥工程项目建设的生产经营活动，调配并管理进入工程项目的人力、资金、物资、机械设备等生产要素；*、选择施工作业队伍；*、进行合理的经济分配；*、企业法定代表人授予的其它管理权力。项目施工管理承包、项目施工经营承包是指项目经理受建筑施工企业法定代表人的委托，对委托的工程项目施工行使组织项目管理班子、指挥工程项目生产经营活动、调配和管理生产要素、选择施工队伍以及合理经济分配的企业内部行政管理权，并实行项目经理负责制，由建筑施工企业对项目经理实行项目岗位工资和奖励的管理责任承包机制。项目经理负责制，是指工程项目施工应建立以项目经理为首的生产经营管理系统，实行项目经理负责制。项目经理在工程项目施工中处于中心地位，对工程项目施工负有全面管理的责任。它与工程项目施工经营承包不同，工程项目施工经营承包是指建筑经营承包者按照《建筑法》、《合同法》的规定，由发包者（建设单位）发包施工项目、承包者进行工程建设的工程项目施工经营承包。承包者应当是有营业执照和资质证书的建筑施工企业。二者法律地位的不同在于：（*）前者承包者（项目经理）是岗位职务；后者承包者（建筑施工企业）是独立承担民事权利义务法律关系的经济实体。（*）前者的行为是企业的内部管理行为；后者的行为是企业的外部法律行为。（*）前者承包者（项目经理）的经济利益是项目岗位工资和奖励；后者承包者（建筑施工企业）的经济利益是经营利润。（*）前者承包者不能以自己的名义对外发生民事权利义务法律关系（包括：签订合同、生产资料所有权（使用权）关系、劳动关系、工程款结算、工程款投入、债权债务等），只有经法定代表人的授权并在授权范围内以建筑施工企业的名义才能实施；而后者依法直接以自己的名义对外发生和实施。由此可见，项目经理是工程项目的管理者而不是工程项目的经营者。但在实践中假借项目经理项目承包管理之名，实为项目工程建筑无照施工经营活动（即挂靠在建筑施工企业内部，借用企业营业执照、银行帐户，以建筑施工企业的名义从事建筑施工经营活动的个人行为）的情况大量存在。例如我局在检查南谯橡塑模具厂建筑工地中，发现施工方为张立军，只有项目经理证，所建工程是其本人与该厂洽谈，待工程完工后再找有资质的单位挂靠，以办理各种证件。

*、虚假出资行为

今年，我们分局在查处乌衣一起房地产案件中，发现该企业在申请设立登记时，申报注册资本是***万元人民币，经查，其向工商部门提供的相关证明材料，根本没有资金，我局尚在调查中。

（二）、市场营销方面的违法问题

*、虚假的广告宣传

《广告法》规定，广告不得含有虚假的内容，不得欺骗和误导消费者。在我国，近年来虚假广告问题在商品房消费者投诉问题中占有较大比率，有人甚至建议以后在房地产广告中只写明楼盘的位置、价格、大小，别的一概不让在广告中出现，看来，有些消费者确实让虚假广告伤透了心。在房地产广告中我们常见“为回报消费者厚爱以优惠成本价销售，每平方米仅售××元”的广告语，指的往往是该楼盘最低价位的楼房，其层次、朝向、质量都很差。

《房地产广告暂行规定》规定：在广告中不得出现含有升值或投资回报的承诺用语；不得出现办理户口、就业、升学等事项的承诺用语；在预售商品房广告中不得出现涉及装修装饰内容的用语；表现项目位置，应从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间来表示距离。而在我们担子和乌衣发现一些广告中就相继出现了“××地段升值显而易见”、“不用一两年，这里铁定要升值”、“只需*分钟便可到达市中心”等字眼。

*、使用“霸王条款”

房地产业“霸王条款”最明显的问题反映在合同方面，在我们南谯区范围内,没有一家开发商使用规范的合同文本,都是私自打印好没经双方协商的条款，没有遵循公平原则来确定双方的权利义务，有不公平等格式条款之嫌。

*、抵毁商业信誉的行为

《反不正当竞争法》规定：经营者不将捏造、散布虚伪事实损害竞争对手的商业信誉和商业声誉。在我们调查中，有些开发商和售楼人员为了营得更多的交易机会，在消费者中捏造、散布诸如“××楼盘用的水泥质量较差”、“开发商为筹资焦头烂额”、“××楼盘结构差，到现在只卖出几套”等用语，以诋毁同行。

*、欺骗性销售

在农村，很多土地是集体性质的，按规定只有户口属于当地的才可以申请宅基地，才可以领取房产证，在我们调查中，很多开发商都是以职工宿舍的名义开发建设，在销售中并不告知土地的性质，并宣称可以办理房产证，但很多购房户交过钱后去办理房产证时才被告知不能领取房产证，由于开发商使用的都是自己打印的合同，上面没有关于办证方面的条款，想退都退不掉，已经有消费者向我局申诉。还要的利用合同进行欺骗，如我局在腰铺镇查处的尤玉龙、佘金根无证开发商品房案中，将售房合同写为建房合同，所交付的购房款全部开为材料费，把所有责任推给购房者。

针对以上农村房地产市场和建筑市场在经营中常见的违法违规行为，我们工商部门应把此做为我们加强房地产和建筑市场监管工作的落脚点和着力点，从一下几个方面加大对房地产企业和建筑企业的法律法规宣传力度和违法违规行为查处的力度：

*、积极与有关职能部门配合，开展形式多样的法律法规宣传培训，引导开发商和建筑商走合法经营之路，引进有实力的房地产开发商；

*、加强对基层执法人员的法律法规培训，提高执法人员的素质，提高办案能力；

*、对各种违法行为予以沉重打击,加强市场巡查力度，将违法行为遏制在萌芽状态。

通过对房地产市场和建筑市场的整治，有利于有效遏制豆腐渣和半拉子工程的发生；有利于政府反腐倡廉和廉政建设工作的进一步加强；有利于促进房地产市场和建筑市场进一步健康有序发展，营造企业的诚信体系，为促进南谯区经济的和谐发展提供保障。