市城市住宅区物业管理制度

导语：市城市住宅区物业管理制度一文来源于网友上传，不代表本站观点，若需要原创文章可咨询客服老师，欢迎参考。

第一章总则

第一条为适应社会主义市场经济和住房制度改革的要求，建立业主自治与物业管理企业专业化管理相结合的社会化、专业化、市场化物业管理新体制，规范我市物业管理行为，维护业主和物业管理企业的合法权益，根据《江苏省城市住宅区物业管理办法》、建设部《城市新建住宅小区管理办法》和建设部、财政部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》等有关法律、法规、规章的规定，结合本市实际情况，制定本办法。

第二条在本市行政区域内从事城市住宅区物业管理活动，应当遵守本办法。

第三条本办法所称物业，是指已建成投入使用的住宅区内各类房屋及共用设施、设备、附属场地等。本办法所称物业管理，是指物业管理企业按照委托合同的约定对物业所进行的养护、维修管理和为业主、房屋使用人提供的服务。本办法所称业主，是指住宅区内各类房屋的所有权人。

第四条城市新建住宅区和达到一定规模且共用设施、共用设备等配套比较齐全的城市原有住宅区，应当实行物业管理。配套设施不全的城市原有住宅区，由所在地人民政府组织该住宅区原开发建设等单位进行整治、创造条件，逐步实施物业管理。

第五条扬州市房产行政主管部门是全市行政区域内物业管理的主管部门，并负责扬州市城市规划区范围内的物业管理工作，其主要职责是：

（一）贯彻实施国家有关物业管理的法律、法规、规章和方针、政策，研究制定物业管理的有关措施；

（二）管理全市物业管理行业，逐步建立管理专业化、服务社会化、经营市场化的物业管理新机制；

（三）监督扬州市城市规划区范围内住宅共用部位、共用设施设备维修基金的归集、使用；

（四）依法查处物业管理中的违法行为；

（五）法律、法规、规章规定的其他职责。

第六条各县（市）房产行政主管部门是本行政区域内的物业管理行政主管部门，其具体职责由当地人民政府确定。

第七条物业管理行业按照国家和省有关规定属第三产业（居民服务业），享受国家有关优惠政策。

第八条规划、城管、市政、绿化、环卫、公安、邮电、供电、供水、物价、工商行政管理、街道办事处等部门和单位，应当按照各自的职责分工，协同房产行政主管部门做好有关管理工作。

第二章业主会议与业主委员会

第九条住宅区入住率或者房屋出售率达到60％以上时，所在地房产行政主管部门负责组织住宅区开发建设单位或者物业管理企业、业主和使用人代表召开首次业主会议，选举产生业主委员会。以后的业主会议由住宅区业主委员会负责召集。

第十条业主会议，可以由住宅区每幢房屋推举若干名业主和使用人代表组成。业主会议决定事项，以组成人员的过半数通过。

第十一条业主会议是住宅区物业管理的最高决策机构，行使下列职权：

（一）选举、罢免业主委员会的组成人员；

（二）审议、修改、通过住宅区业主公约、业主委员会章程；

（三）听取和审查业主委员会的工作报告并监督业主委员会的工作；

（四）审定住宅区内有关业主和使用人权益的重要事项；

（五）改变或撤销业主委员会不适当的决定。

第十二条首次业主会议选举产生的业主委员会，应当经所在地房产行政主管部门登记确认。登记确认日期为业主委员会成立日期。

第十三条业主委员会由住宅区内的业主和使用人代表组成，组成人数为单数，可以依据住宅区规模，在9至15名的范围内确定。必要时，经业主会议决定可以适当增减，但最低不得少于5名。业主委员会可设主任、副主任、委员，一般为兼职。业主委员会主任、副主任、委员，应当由热心公益事业、责任心强、有一定组织能力和必要工作时间的人员担任。业主委员会开会时，可以邀请住宅区所在地的居委会、公安和工商行政管理等部门派员参加。

第十四条业主委员会是业主会议的执行机构，向业主会议负责并报告工作，每届任期三年，可以连选连任。

第十五条业主委员会应当按照批准的章程行使下列职权：

（一）召集和主持业主会议；

（二）按照规定选聘或者续聘物业管理企业，并签订本住宅区的物业管理委托合同；

（三）主持制定住宅区业主公约，并提交业主会议审议通过；

（四）审议物业管理企业年度管理计划及物业管理重大措施；

（五）监督物业管理企业的管理工作。

第十六条业主委员履行下列义务：

（一）根据住宅区业主、使用人的意见、要求，对物业管理企业的经营管理活动进行监督；

（二）接受住宅区内的全体业主和使用人、业主会议、房产行政主管部门的监督；

（三）督促业主和使用人遵守本住宅区业主公约和有关规定；

（四）协助物业管理企业落实各项管理服务措施；

（五）协助物业管理企业收取物业管理有关费用。

第十七条业主委员会会议，每年至少召开两次，决议事项以过组成人员的三分之二多数通过。

第十八条业主委员会可以采取公开招标或者其他方式，选聘物业管理企业在住宅区实施物业管理。

第三章物业管理企业

第十九条物业管理企业是依据《中华人民共和国公司法》设立，独立核算、自主经营、自负盈亏，并具有独立法人地位，以物业管理、为居民服务为主的经济实体。

第二十条物业管理企业应具备下列资质条件：

（一）有固定的经营场所；

（二）自管、托管房屋建筑面积在2万平方米以上；

（三）注册资本在30万元以上；

（四）具有一定数量的相关专业职称的管理人员。

第二十一条物业管理企业的权利：

（一）根据有关法律、法规和规章，并依据物业管理委托合同，结合住宅区实际，制定住宅区物业管理具体实施办法；

（二）依据物业管理委托合同和物业管理收费规定收取物业管理费用；

（三）制止违反住宅区物业管理规定的行为；

（四）选聘专营公司（如清洁公司、保安公司等）承担专项管理业务工作；

（五）按照企业经营范围开展多种经营；

（六）敦请业主委员会协助管理。

第二十二条物业管理企业的义务：

（一）履行物业管理委托合同，依法从事物业管理经营活动；

（二）接受业主委员会、住宅区内的全体业主和使用人及有关部门的监督；

（三）向业主委员会报告工作；

（四）积极开发多种形式、健康向上的社区文化活动，丰富住宅区居民的精神文化生活。

第四章物业管理委托

第二十三条开发建设单位销售房屋前必须选聘好物业管理企业，负责住宅区房屋建成后业主委员会成立之前的物业管理工作，业主委员会成立后应当及时续聘或重新委托物业管理企业。开发建设单位应当及时向业委员会移交物业管理所必需的工程建设技术资料。业主委员会应当将该资料资料复印件委托物业管理企业妥善保管，由物业管理企业使用。

第二十四条住宅区房屋销售时，开发建设单位应当与购房者在房屋销（预）售合同中订立有关售后物业管理条款，并向购房者提供入住管理公约和住户手册。经双方签字、盖章后的入住管理公约和住户手册，是房屋销（预）售合同的组成部分。

第二十五条同一住宅区只能由一家物业管理企业管理。

第二十六条接受委托的物业管理企业应当与开发建设单位或业主委员会签订物业管理委托合同。物业管理委托合同应当包括下列内容：

（一）双方当事人名称及地址；

（二）管理服务项目和内容；

（三）管理服务标准；

（四）管理服务权限；

（五）管理服务费用及其支付方法；

（六）合同期限；

（七）双方当事人认为需要约定的其它事项。物业管理企业应当在物业管理委托合同签订后15日内，将物业管理委托合同报住宅区所在地房产行政主管部门备案。

第二十七条物业管理委托合同期满，或者接受委托的物业管理企业未达到物业管理委托合同规定的管理服务标准或者有其他违约行为的，业主委员会可以决定终止委托合同，但应当提前1个月通知物业管理企业。

第二十八条物业管理委托合同终止时，原物业管理企业应当在接到终止通知之日起1个月内向业主委员会办理有关房屋、工程建设技术资料、帐册及其他物品的移交手续。

第五章房屋共用部位共用设施设备维修基金的筹集与使用

第二十九条本办法所称房屋共用部位，是指承重结构部位（包括楼板、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等）、户外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、楼内共用存车库等。共用设施设备是指共用的上下水管道、水箱、加压水泵、电梯、天线、落水管、住宅区内的道路、绿地、沟渠、池、井、室外停车场、车库、游泳池、公厕、垃圾筒、垃圾箱等。

第三十条本办法所称房屋共用部位、共用设施设备维修基金（以下简称维修基金）是指按规定建立的专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新改造的资金。

第三十一条维修基金的筹集

（一）商品房（包括经济适用房）在销售时，购房者按房价基数2％的比例向售房单位缴纳维修基金。房价基数由物价、房产行政主管部门核定。维修基金作为商品房为成本，列入商品房价格。售房单位代为收取的维修基金属业主所有，不列入商品房销售收入。售房单位应将维修基金统一交房改部门列入维修基金专户。

（二）公有住房出售后，售房单位应按多层住宅售房款的10％、高层住宅售房款的20％提取维修基金。同房改部门统一收取后，列入维修基金专户。

（三）未参加房改的公房、私房及开发建设单位出租或自用的房屋维修基金，按物价、房产行政主管部门核定的标准向产权人收取后，列入维修基金专户。

由开发建设单位出租或自用的房屋，出售时应补足维修基金差额部分。

（四）1999年1月1日以后的拆迁安置房按本条第（一）项规定执行。1998年12月31日以前的拆迁安置房按本条第（三）项规定执行。

（五）已列入商品房价格成本的公建配套用房，其经营收入基本租金部分应列入物业管理维修基金专户。

（六）维修基金不敷使用时，由业主委员会研究决定，房产行政主管部门批准，按住宅建筑面积向业主续筹。

第三十二条维修基金的管理与使用：

（一）维修基金按照统一管理、权属不变、保值增值、包干统筹的原则，分区立帐、分幢核算、明细到户、专户存储、专款专用。

（二）业主委员会成立前维修基金的使用，由售房单位或物业管理企业提出使用报告及维修预算，报房产行政主管部门审核后在维修基金利息部分内划转使用。

业主委员会成立后维修基金的使用，由物业管理企业编制维修基金使用预算，报房产行政主管部门备案，经业主委员会审批后划转。当维修基金利息不足支付维修费用时，经业主大会批准可适当动用维修基金本金。

（三）业主委员会定期公布维修基金收支情况，接受房产、财政、审计等管理部门的监督。

（四）业主转让房屋所有权时，结余维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。

（五）未按规定交纳维修基金或户下维修基金余额不足支付维修费用的，业主按实际发生的维修费用分摊交纳。

（六）维修基金自存入维修基金帐户后，按规定计息，维修基金利息净收益转作维修基金滚存使用。房产行政主管部门在物业管理工作中发生的管理费用，经财政部门审核后，在维修基金的增益中支付。

（七）维修基金闲置时，除可用于购买国债或用于法律、法规规定的其他范围外，严禁挪作他用。

（八）因房屋拆迁或其他原因造成房屋灭失的，维修基金的帐面余额退还基金所有人。

（九）未足额缴纳维修基金的，房产行政管理部门不核发房屋权属证书，不予办理房屋交易签证、租赁登记备案等有关手续。

第三十三条非住宅商品房维修基金的筹集与管理参照本章有关规定执行。

第六章住宅区的使用与维护

第三十四条在规划设计住宅区时要充分考虑物业管理的需要。住宅区建成后，必须按照国家建设行政主管部门规定进行工程竣工验收和住宅区综合验收。住宅区所在地房地产行政主管部门应当参加竣工综合验收，并就住宅区物业管理相关内容签署验收意见。

第三十五条住宅区竣工综合验收后，开发建设单位应当在房产行政主管部门的监督下，向住宅区业主委员会或者物业管理企业移交下列工程建设技术资料：

（一）住宅区竣工总平面图；

（二）单体建筑、结构、设备安装竣工图；

（三）住宅区公建配套设施、地下管网工程竣工图；

（四）有关设施、设备安装、使用和维修技术资料；

（五）住宅区物业管理所必需的其他资料。

第三十六条业主和使用人在使用房屋和住宅区公建配套设施时禁止下列行为：

（一）擅自改变房屋结构、外貌（含院墙、护栏、外门窗、阳台等部位的颜色、形状和规格）、设计用途、功能和布局等；

（二）对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建；

（三）占用或损坏楼梯、通道、屋面、平台、道路、停车场、车库（棚）等公用设施及场地；

（四）损坏、拆除或改造供电、供水、供气、供暖、通讯、有线电视、排水、排污、消防等公用设施；

（五）随意堆放杂物、丢弃垃圾、高空抛物；

（六）违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危险物质等。

（七）践踏、占用绿化用地；损坏、涂划园林建筑小品；

（八）在公共场所、道路两侧乱设摊点；

（九）影响市容观瞻的乱搭、乱贴、乱挂、设立广告牌；

（十）随意停放车辆；

（十一）聚众喧闹、噪声扰民等危害公共利益或其他不道德的行为；

（十二）违反规定饲养家禽、家畜及宠物；

（十三）法律、法规及规章禁止的其他行为。

第三十七条房屋及设施设备维修责任，按照下列规定划分：

（一）房屋室内自用部分，由业主和使用人自行维修；

（二）房屋共用部位、共用设施设备的维修，按本办法第二十九条的规定由住宅区受聘的物业管理企业组织定期养护、维修；

（三）属于人为损坏的，由损坏者负责修复；造成损失的，应当赔偿损失。

第三十八条住宅区内受聘的物业管理企业可以接受有关专业部门委托，对住宅区的水、电、煤气、路灯等管线、设施进行维修养护。

第三十九条住宅区内的业主和使用人，应当增强自主意识，严格遵守住宅区业主公约和物业管理有关规定，积极参与住宅区的物业管理活动，延长住宅区的使用寿命，使住宅区成为文明的居所。

第七章物业管理收费与物业管理用房

第四十条物业管理服务收费应遵循科学合理、成本核算、质价相符，并与社会经济能力相适应的原则。物业管理收费，包括公共服务费、代收代办费和特约服务费。

对物业管理收费，应当区别服务性质，依法实行政府定价、政府指导价和市场调节价。物业管理公共服务费具体收费项目、标准、管理办法，由市物价、房产行政主管部门另行制定。

第四十一条物业管理公共服务费的主要用途：

（一）物业管理企业管理服务人员的工资，按照规定提取的福利费；

（二）绿化管理费；

（三）清洁卫生费；

（四）保安费；

（五）办公费；

（六）物业管理企业固定资产折旧费；

（七）法定税费。扬州市城市规划区内清洁卫生费收取，按政府有关规定执行。各县（市）的收取办法由当地人民政府制定。

第四十二条物业管理公共服务费，应当实行明码标价。收费项目、收费标准、收费办法、开支方向应当定期定点公布，接受业主和使用人的监督。业主和使用人应当按照规定按照期额缴纳物业管理公共服务费。

第四十三条物业管理企业可以接受委托，供水、供电、供气等有关专业部门收取水、电、气费，按照有关规定收取代收代办服务费。业主需求的特约服务费，由业主与物业管理企业协商确定，报物价行政主管部门备案。

第四十四条物业管理企业收费，使用物业管理专用发票。

物价、税务等部门依法对住宅区物业管理企业费用的收取、管理和使用情况进行监督。

第四十五条住宅区开发建设单位应当按照有关规定建设物业管理用房，在住宅区整体移交时，一并移交给住宅区业主委员会，物业管理用房的产权属住宅区全体业主共有，依法发给房屋共有权证，不得转让。

第四十六条原有住宅区开发建设单位未建物业管理用房和公建配套用房的，应按规划要求进行补建。由街道办、居委会或其他单位使用的公建配套用房产权属政府所有，交房产行政主管部门管理，由物业管理企业租赁使用，其经营收入部分用于弥补物业管理经费缺口。

第八章法律责任

第四十七条物业管理企业未按本办法规定到房产行政主管部门申领物业管理资质证书的，由市、县（市）房产行政主管部门责令限期补办资质审查手续。逾期不补办的，由市、（县）市房产行政主管部门给予警告，并处30000元以下的罚款。

第四十八条物业管理企业违反本办法，对住宅区房屋及共用设施设备管理、维修、养护不善或者不履行物业管理委托合同规定义务的，业主和使用人有权投诉，市、县（市）房产行政主管部门可以责令其赔偿损失，并视情节给予警告或者处5000元以下罚款。

第四十九条物业管理企业违反本办法，擅自设立收费项目、提高收费标准或者所提供服务质价不符的，由物价行政主管部门按照国家有关法律、法规规定给予处罚。

第五十条业主和使用人不遵守住宅区业主公约和国家有关物业管理法律、法规，违反本办法第三十六条规定的，物业管理企业有权制止，并要求限期改正；造成损失的，有权要求其赔偿；违反有关规定的，由有关部门依法查处；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五十一条公有住房售房单位未按照本办法规定足额提取维修基金的，财政部门和房产行政主管部门应当责令限期补提维修基金本息；逾期仍不足额提取的，处以自应提取之日起未提取额每日万分之三的罚款。

第五十二条业主和使用人未按照规定或物业管理委托合同约定缴纳物业管理公共服务费的，物业管理企业可以按照约定加收滞纳金，逾期仍不缴纳的，物业管理企业可向人民法院起诉。

第五十三条当事人对行政处罚决定不服的，可依法申请复议或提起行政诉讼。业主或使用人不服物业管理企业作出的物业管理决定的，可依法向房产行政主管部门投诉或人民法院起诉；不服房产行政主管部门作出裁决的，可向其上一级行政机关申请复议或向人民法院起诉。

第五十四条住宅区开发建设单位违反本办法第四十五、第四十六条规定，不按照规定履行提供住宅区物业管理用房，由市、县（市）房产行政主管部门责令其限期履行。

第五十五条物业管理企业与业主、业主委员会、房屋使用人因物业管理产生的合同纠纷，当事人应当协商解决或向所在地房产行政主管部门申请调解。协商或调解不成的，应当按照双方签订的仲裁协议向仲裁机构申请仲裁。无仲裁协议或仲裁协议无效的，可依法向人民法院起诉。

第五十六条房产行政主管部门在查处有关行政违法案件时，必须有2名以上执法人员，并出示省人民政府统一制发的行政执法证件；实施行政处罚时，必须使用财政部门统一制发的罚没单据，罚没收入必须全部上缴国库。