物业管理服务制度

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第一章总则

第一条为了加强物业管理服务收费管理，规范收费行为，维护业主、使用人和物业管理企业的合法权益，建立物业管理优质优价的竞争机制，根据《中华人民共和国价格法》的有关规定和国务院《物业管理条例》，以及*省计委、省建设厅制定的《*省物业管理服务收费管理办法》和《关于物业管理服务收费有关问题的补充通知》的有关规定，特制定本细则。

第二条经工商行政管理机关登记注册，并已获得省以上建设行政主管部门核发的物业管理资质的物业管理企业，在本市范围内从事物业管理服务并收取费用的，应遵守本细则。

第三条本细则所称物业，是指已建成投入使用的各类房屋及其相关设施、设备、场地等。

本细则所称业主，是指居住小区物业的所有权人。

本细则所称使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。

本细则所称物业管理服务收费，是指物业管理企业接受业主委员会（或物业业主）、使用人委托，按物业管理服务合同或协议对已建成投入使用的各类房屋及其相关设施、设备、场地等进行公共性服务、专项性服务以及提供其它与使用人生活相关的公众代办性服务、特约服务及多种经营服务时按规定收取的费用。

第四条各级人民政府价格主管部门是本行政区域内物业管理服务收费的主管机关。各级人民政府房产主管部门要协同价格主管部门加强对物业管理服务收费的监督、管理和指导。

第二章物业管理服务

第五条物业管理服务的范围主要有：

①公共性服务。主要包括：物业管理范围内的房屋建筑与装修管理、公共设施、设备的日常养护与维护、交通管理、消防管理、安全秩序管理、绿化管理、环境卫生管理、公共停车场管理等。

②专项性服务。主要包括：电梯、转供电、二次供水和中央空调等房屋设备运行服务。

③其它特约性服务。主要包括：代办性服务、特约服务和多种经营性服务。

第六条物业的维护、养护责任与费用划分：

①室内部分，由物业业主、使用人负责维修，费用自理。

②房屋的共用部位、共用设备、共用设施保修期满后的日常维修、养护，由物业管理企业负责，其费用从物业管理公共性服务费中列支。

③房屋共用部门、共用设施、共用设备保修期满后的大修、更新、改造费用从共用部位、共用设施设备维修基金中列支。

④物业管理区域内室外水、电、煤气、消防、通讯等到管线的维修及绿化、垃圾、路灯、道路等物业管理分工按《*省城市居住小区物业管理条例》有关规定执行。

⑤人为造成共用设施损坏的，由损坏者负责修复；造成损失的，应负赔偿损失的责任。

第七条物业管理企业应于每年年初公布物业管理年度计划和本住宅小区管理的重大措施，定期（一般6个月）向业主、使用人公布本物业管理区域内有关物业管理公共性服务收费收入和支出帐目，接受业主及业主委员会的监督。并抄送受理审批的价格主管部门备案。

第八条物业管理项目的服务等级由物业管理企业根据为业主提供的服务项目、服务质量和服务深度向房地产物业主管部门申报，由房主管部门根据《景德镇市物业管理服务等级标准》商同物价部门核定服务等级。

第三章物业管理服务收费

第九条物业管理服务收费的性质和原则。

物业管理服务收费属经营性服务收费，应当遵循合理、公开以及管理水平相适应的原则。

第十条物业管理服务收费的价格形式。

物业管理区域内公共性服务实行政府定价。专项性服务，实行政府指导价。其它特约性服务，除政府价格部门规定有统一收费标准外，实行市场调节价。

第十一条物业管理公共性服务费用主要项目构成：

①管理、服务和维修人员的工资和按规定提取的福利费及社保基金；

②共用部位、共用设施、共用设备日常运行、维修、保养及公共场所照明、路灯、节日灯饰等公用水电费；

③绿化养护费；

④公共环境清洁卫生费；

⑤安全保卫费；

⑥办公费；

⑦直接用于管理区物业管理的固定资产折旧费；

⑧法定税金；

⑨其它为管理而发生的合理支出；

⑩合理利润（普通住宅最高不超过10%，高级公寓、别墅区、写字楼、商住楼、营业楼和大型商品交易市场不超过15%计取利润）。

第十二条专项性服务的分摊方式。

实行专项物业管理服务收费的按下列公式计算，每月据实分摊收取。

转供电、二次供水分摊公式：

用户实用量×（单价+总损耗费÷全部用户实用量）

电梯、中央空调分摊公式：

用户使用建筑面积×[（耗费+人工费）÷总使用建筑面积]

第十三条物业管理收费标准的申报。

实行政府定价和政府指导价的物业管理服务收费标准的确定和调整，由物业管理企业根据实际提供的服务项目和各项费用开支情况，报价格主管部门审批。

物业管理企业向价格主管部门申领《*省物业管理服务收费申报审批表》（见附件2），填报后，提供以下资料：

①工商行政管理机关核发的《企业法人营业执照》复印件；

②省以上建设行政主管部门核发的《物业管理资质证书》和物业管理服务等级证明；

③物业管理委托合同；

④小区物业管理服务成本等方面的资料；

⑤申请核准物业管理服务收费等级、收费标准的书面报告。

第十四条物业管理收费标准的审批。

物业管理公共性服务收费标准，根据物业管理企业为业主提供的服务项目、服务质量和服务深度，实行优质优价、按质论价的等级定价制度。

价格主管部门会同房管部门通过现场察看、召开价格听证座谈会，广泛听取业主或业主委员会和物业管理企业的意见，同时考虑物业产权人、使用人的经济承受能力，参照物业管理企业的服务等级，确定物业管理企业公共性服务的收费等级，切实维护物业管理企业和广大业主的合法权益。

价格主管部门通过核实成本，考虑物业管理成本的补偿和合理利润，根据*省物业管理公共性服务收费标准（见附件3），综合确定物业管理企业公共性服务的收费标准。

新建住宅区或新开业的物业管理企业，实行政府定价和政府指导价的物业管理收费标准，由价格主管部门根据类比等原则先行核定试行标准，一年内有效。试行期满，再按综合考核的结论确定收费等级和收费标准。

第十五条物业管理企业收费的跟踪管理。

物业管理企业收费实行服务质量跟踪制。价格主管部门不定期到现场了解物业管理收费情况，听取业主和业主委员会意见。当物业管理服务质量发生变化时，价格主管部门有权调理其收费等级和收费标准。

第十六条物业管理费用的收取与缴纳。

①业主或使用人在办完购房或租赁手续后（以交钥匙为准），物业管理公共性服务费由业主或使用人按月交纳，已购买但未入住的，业主交纳50%物业管理公共性服务费；未出售、出租、使用的空置房的物业管理公共性服务费由开发经营单位或包销商按50%物业管理公共服务费交纳，未使用或入住的房屋，不交纳设备运行专项服务费。

②已享受物业管理服务的业主应当根据物业服务合同的约定，按价格主管部门核定的收费项目和标准向物业管理企业缴纳物业管理服务费，不按规定缴纳物业管理服务费的，物业管理企业有权按国家有关规定和物业管理委托合同的约定追缴滞纳金。

③业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

④经物业管理企业与业主、使用人共同约定，公共性物业管理服务费可以预收，但预收期限不得超过三个月。在已预缴费期间业主或使用人搬迁时或者物业管理服务合同终止或解除后，物业管理企业应退还尚未提供实际服务但已预收的费用。物业管理企业不得收取与自身管理或服务无关的交付使用前的开发建设等费用。

第十七条获得全国城市物业管理优秀示范称号的物业、省城市物业管理示范称号的物业，市物业管理优秀称号的物业，经价格主管部门核定，其服务收费标准可在原等级最高的收费标准25%、15%或10%以内上浮。

第十八条其它事项。

①实行市场调节价的物业管理服务收费标准，由物业管理企业根据实际提供的服务事项和费用开支情况与物业业主、使用人代表协商议定。并将收费项目和收费标准报同级价格主管部门备案。

②物业管理服务收费实行明码标价制度。凡属政府定价或政府指导价的物业管理服务收费，物业管理企业应将收费项目、收费标准及收费办法在其收费场所的醒目位置明示。对需由业主（使用人）分摊的费用，应当公布相关的收费票据复印件和具体的分摊原则及计算办法，接受业主的监督和询问。

③管理区内路灯、楼梯间照明等共用电费在公共性服务费中列支，不得另行向业主或使用人分摊。

④业主、使用人因房屋装修产生的垃圾，原则上应由业主（使用人）自行清运，需由物业管理企业清运的，其垃圾清运收费标准由价格主管部门制定。

⑤物业管理区域内供水、供电、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收此类费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

⑥物业管理服务收费必须禁止价格垄断和牟取暴利行为。物业管理企业不得只收费不服务或多收费少服务。

⑦未受业主委员会或者业主、使用人委托，物业管理企业自行提供服务收取费用的，业主和使用人有权拒付。

⑧物业管理企业按规定向业主或使用人收取了物业管理公共性服务费的，其它任何单位和个人不得再重复收取相同性质的费用。

⑨物业管理企业与业主和使用人之间发生的价格纠纷，由业主大会或业主委员会协调解决，协调不成的可由价格主管部门商同物业管理行政部门裁定。

第四章罚则

第十九条物业管理企业要自觉接受价格主管部门的监督检查，对有下列违反本细则之一者，由价格管理部门依法予以处罚。

①未按规定到价格主管部门办理报批手续，擅自收费的；

②越权定价、擅自提高收费标准的；

③擅自设立收费项目、乱收费的；

④不按规定实行明码标价的；

⑤提供服务质价不相符的；

⑥只收费不服务或多收费少服务的；

⑦未取得收费资格，擅自承揽物业管理业务的；

⑧其它违反本办法的行为。