住宅物业管理制度（市）

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第一章总则

第一条为规范城市住宅小区物业管理，创造和保持整洁、舒适、安全的居住环境，维护业主、使用人、物业管理企业的合法权益，根据《*省城市住宅区物业管理暂行规定》及有关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条本办法适用于本市市区内的住宅小区的物业管理工作。

第三条本办法所称住宅小区，是指在城市规划区域内经统一规划、综合开发、配套建设而形成的以住宅为为体，具有公用配套设施和非住宅房屋的居住区。

物业，是指住宅小区内的各类房屋及其公用配套设施、设备和场地。

业主，是指物业的产权人。

物业管理，是指由住宅小区管理委员会委托物业管理企业，按照物业管理服务合同对房屋及公用配套设施、设备和场地，实行统一的专业化管理和服务。

第四条市房产管理部门是全市物业管理行政主管部门，负责本办法的实施。

区城区建设市容管理部门依照本办法对辖区内住宅小区物业管理实施管理和监督。

建设、规划、物价、公安、工商等部门按照职责分工对住宅小区物业管理实施监督、检查。

市政公用、市容环卫、园林、供电、供气、电信等部门按照职责发工，对住宅小区其产权范围内的物业实施维修、管理。

第五条新建的住宅小区必须实行物业管理，本办法实施前已交付使用的住宅小区必须实行物业管理，本办法实施前已交付使用的住宅小区和机关、全事业单位生活区，应按照统一部署逐步实行物业管理，具体范围和方案由市物业管理行政主管部门会同有关部门确定。

住宅小区物业管理实行业主、使用人自治管理，物业管理企业专化管理和行政主管部门监督、指导相结合的原则。

住宅小区物业管理应遵循科学管理、财务公开、民主监督的原则。

第六条业主、使用人有合理使用房屋和公用配套设施，维护住宅小区公共秩序，遵守住宅小区物业管理规定的权利和义务。

第七条物业管理行政主管部门应当建立投诉处理制度，接受管委会、物业管理企业、业主和使用人的投诉，并自受理投诉之日起三十日内书面答复投诉人。

第八条投诉内容属于其他行政管理部门管辖的，物业管理行政主管部门应当自接到投诉之日起二日内，移送有关行政管理部门处理，并书面告知投诉人。

第二章物业管理机构

第九条辖区人民政府应自新建住宅小区入住率达到百分之三十之日起二个月内，组织街道办事处、居委会、开发建设单位和全体业主、使用人推选的代表，组成管委会。

具备条件的住宅小区，可组建业主委员会。

第十条新建住宅小区管委会成立之前，开发建设单位应自行或委托物业管理企业对住宅小区进行物业管理；

自管委会成立之日起一个月内，开发建设单位应向管委会移交物业管理工作以及住宅小区规划图，竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，地下管网竣工图和其他必要的资料。

住宅小区内按照规划建设的公用配套设施和商业及管理用房，经市建设行政管理部门组织有关部门综合验收后，移交辖区人民政府代管。辖区人民政府应按照市人民政府有关规定移交管委会和有关部门管理、使用和维护。

开发建设单位应按照住宅小区建筑面积千分之一至一点五的比例配建物业管理用房。

第十一条管委会由街道办事处、居委会干部和业主、使用人代表组成，主任由办事处一名领导兼任。管委会由五至十五名委员组成，组成人员为兼职。因犯罪被判处刑罚或者被剥夺政治权利执行期满未逾五年的人员不得担任管委会委员。

管委会根据工作需要可聘请专职工作人员负责管委会日常工作。

第十二条管委会应自组成之日起十日内，持下列文件向市物业管理行政主管部门办理登记手续：

（一）登记申请书；

（二）组成人员名单；

（三）章程。

市物业管理行政主管部门应在接到登记申请之日起十日内，对符合登记条件的，办结登记手续；对不符合登记条件的，应书面通知申请人，并提出改进意见，责令重新申请登记。

管委会自登记之日起成立。

本办法实施前已组成的管委会，应在本办法颁布实施后二个月内办理登记手续。

第十三条管委会必须在物业管理行政主管部门指导下维护业主、使用人的合法权益，并履行下例职责：

（一）召集、主持业主、使用人会议，报告物为管理工作情况；

（二）制定管委会章程和业主公约；

（三）选聘或解聘物业管理企业，与物业管理企业签订物业管理服务合同；

（四）监督、检查物业管理企业执行经业主、合作使用人会议审议通过的物业管理年度计划和财务预决算的情况；

（五）听取业主、使用人的意见和建议，责成物业管理企业改进物业管理服务工作；

（六）监督、检查住宅小区内物业使用及物业管理服务费用收支情况；

（七）审议和决定物业管理的其他事项。

第十四条管委会会议我由主任召集，每个季度不少于一次；会议必须有过半数委员参加，作出决定应当经全体委员过头号2数通过

管委会组成人员无正当理由连续三次不参加会议或玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，管委会应及时罢免其职务。

管委会组成人员、工作人员不得在本住宅小区内从事与物业管理有关的经营活动。

第十五条业主公约、管委会的决定，应当予以公布，其内容不得与法律、法规、规章和国家政策相抵触。

业主公约、管委会的决定，对住宅小区内全体业主、使用人具有约束力。对违反者，由管委会或其授权的物业管理企业责令改正并依照业主公约的规定给予经济处罚。

第十六条同一住宅小区应委托同一物业管理企业进行物业管理服务。有条件的，应通过招标方式选聘物业管理企业。

物业管理企业必须经市物业管理行政主管部门资质审查合格，取得物业管理企业资质证收，并到工商行政管理部门办理注册登记手续后，方可从事物业管理服务业务。

第十七条开发建设单位或管委会委托物业管理企业进行物业管理服务，应与之签订物业管理服务合同，载明下列主要内容：

（一）双方当事人的名称、住所；

（二）服务的范围、项目；

（三）服务的要求和标准；

（四）费用；

（五）期限；

（六）违约责任及纠纷处理方式；

（七）合同终止或者解除的约定；

（八）当事人的权利与义务以及其他事项。

物业管理企业应自物业管理服务合同签订之日起十日内，持物业管理企业资质评书、物业管理服务合同到市物业管理行政主管部门办理合同备案手续。

第十八条物业管理服务合同终止或者解除十日内，物业管理企业应当向管委会移交下列财财物和资料：

（一）结余的物业管理收入；

（二）全部物业要案次料和有关的财务帐册；

（三）因物业管理需要占用的公用配套设施、房屋和其他财物。

物业管理合同终止或解除前，管委会应委托审计机构对牧业管理企业管理期间的财务进行审计并书面报告市物业管理行政主管部门。

第十九条物业管理企业对住宅小区进行物业管理服务时，行使下列职责：

（一）对受委托管理的物业进行维护和管理，承担住宅小区内的保洁、绿化、保安、车辆管理及便民服务工作；

（二）按照规定项目、标准向业主收取物业管理服务费用；

（三）劝阻和罅损害或妨碍物业正常使用、管理的行为，并按照业主公约的规定予以经济处罚；

（四）重大管理措施提交管委会审议决定，并按受管委会的业主、使用人的监督；

（五）接受物业管理行政主管部门及有关部门、街道办事处的指导和监督；

（六）纠正和罅违反法律、法规和规章的行为，并及时移交有关行政主管部门处理；

（七）配合街道办事处、管委会开展祖宗形象管理、服务的有关工作。

第三章物业的使用

第二十条业主、使用人应当按照有利于物业使用、安全以及公平、公平、合理的原则，正确处理供水、排水、通行、通风、采光、维修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。

第二十一条业主、使用人对房屋自用部位及设备进行使用、装修时，不得改变房屋结构、外观、外貌和用途，不得损害房屋的内外墙、梁、柱等承重结构，不得独占、损坏、拆除房屋的共用部位、共用设备。

第二十二条业主、使用人维护住宅小区环境卫生，保持住宅小区容貌整洁，爱护园林绿化设施。禁止下列行为：

（一）乱倒、乱堆垃圾、杂物；

（二）饲养家禽、家畜；

（三）在庭院、屋顶、道路及春他公共场地搭建建筑物、构筑物；

（四）在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画；

（五）乱设摊点；

（六）侵占绿地，毁坏绿化设施、花草树木；

（七）存放易燃、易爆、剧毒、放射性物质或者发出超过规定标准的噪声。

对违反上述规定的，物业管理企业可按照业主公约的规定予以经济处罚。

第二十三条管委会、物业管理企业不得改变住宅小区内按照规划配套建设的公用配套设施、设备和场地的使用性质或挪作他用。

第二十四条有关单位或者个人需要临时占用、挖掘道路、场地的，应当与物业管理企业签订协议，并在约定的期限内恢复原状；损坏地上附着物、设备、绿化设施和花草树木的，应负责赔偿。

第二十五条进入住宅小区的车辆应停放在设有停车标志的场所，载有易燃、易爆、剧毒、放射性物品的车辆不得擅自进入住宅小区。在住宅小区出入、行驶、停放的车辆，应当服从物业管理企业的管理。

第二十六条业主转让步或者出租房屋，应遵守住宅小区的有关规定，并将业主公约作为房屋转让合同或者租赁合同的附件。房屋转让或出租后，应书面告知管委会和物业管理企业。

第二十七条物业管理企业可以向业主、使用人及其他相关单位或个人提供方便物业维修、使用的专项、物约服务项目。

第四章物业维修养护的责任

第二十八条房屋自用部位、设备的维修、养护，由业主负责并承担相关费用，业主与使用人另有约定的除外。管委会可代表全体业主在物业管理服务合同中与物业管理企业统一约定房屋的自用部位、设备维修、养护责任及费用等事项。

第二十九条房屋共同部位、设备由管委会委托物业管理企业统一维修、养护。

第三十条住宅小区内由管委会负责管理的公用设施，由管委会委托物业管理企业统一维修，养护。

第三十一条下列事项由物业管理企业负责组织实施：

（一）公共场所花草树木的修剪，补植，浇水，灭虫等绿化工作；

（二）道路，楼道，庭院，公厕等公共场所的卫生保洁及垃圾清掏，清运；

（三）车辆出入，存放及停车场管理；

（四）保安工作。

第三十二条物业管理企业应当按照市物业管理行政主管部门规定的标准实施物业管理，保持房屋和公用设施完好，环境整洁优美，公共秩序良好，保障物业使用方便，安全，并达到下列要求：

（一）按照规定的技术标准和规范以及物业管理服务年度计划实施管理服务；

（二）按照物业管理服务合同，将房屋共用部位、设备和公用设施使用，维护的方法，要求，注意事项局面告千业主，使用人；

（三）经常对住宅小区进行全面的巡视，检查，定期对房屋共用部位，设备和公用设施进行检查、养护；

（四）发现房屋共用部们、共用设备或者共用设施损坏时，立即采取保护措施，并按照物业管理服务合同的约定进行维修；

（五）接到物业损坏报修时，即时进行维修和处理；

（六）做好物业维修，更新及其费用收支的各项记录，妥善保管物业管理档案资料和有关的财务帐册；

（七）每季度向管委会报送物业维修、更新费用的收支帐目，接受审核；

（八）定期听取管委会、业主、使用人的意见和建议，改进和完善物业管理服务工作；

（九）对违反本办法或业主公约的行为进行劝阻，制止，并向管委会和有关行政机关报告；

（十）按照物业管理服务合同的约定，做好管理委会、业主、使用人委托的其他管理服务事项。

因管理、维修养护不善而造成业主、使用人损失的，物业管理企业必须予以赔偿。

第三十三条住宅小区内的公用配套设施，按下列规定实施管理维护：

（一）供水设施，楼下地下水表井以外的部分由供水企业负责，以仙的部分由物业管理企业负责；

（二）供电设施，以资产、楼头配电箱或保险器为界，以外的部分由供电部门负责，以内的部分由物业管理企业负责；

（三）道路、路灯、排水设施，由物业管理企业负责；

（四）供气、供热、通信、有线电视设施，由有关专业管理单位负责；

（五）垃圾转运由环卫部门负责。

第三十四条房屋共用部位、设备维修时，相邻业主、使用人应当予以配合。因相邻业主、使用人阻挠维修造成其他业主、使用人财产损失的，责任人应当负责赔偿。

第三十五条物业出现严重损坏、影响分阶段安全时，管委会应责令业主或物业管理企业限期维修。

第五章物业管理服务费用

第三十六条住宅小区物业管理服务费用的来源包括：

（一）公用设施专用基金；

（二）住宅维修费；

（三）物业管理服务费；

（四）住宅小区商业用户等服务设施经营收入；

（五）其他合法收入。

第三十七第三十七条物业管理服务费用应主要用于下列支出：

（一）公用设施的管理、维修和养护费用；

（二）共用设施、设备维修、养护费用；

（三）管委会专队人员的工资、津贴及办公费用等；

（四）物业管理企业的管理服务费用；

（五）法定税费；

（六）其它必要支出。

第三十八条管委会应加强住宅小区商业用房等服务设施的经营管理，增加经营收入，弥补物业管理费用，减轻业主负担。辖区人民政府、有关行政主管部门、街道办事处应当给予扶持和鼓励。

第三十九条开发建设单位应当按照不低于住宅小区建设总投资百分之二的比例，向市物业管理行政主管部门缴纳公用设施专用基金，由市房产管理部门在其办理房屋产权交易手续时代收。

公用设施专用基金用于住宅小区内管委会管理的公用设施的维修养护；公用设施专用基金不足时，由业主按照各自拥有的房屋建筑面积分担。

分用设施专用基金由市牧业管理行政主管部门设专帐统一管理，不得挪作他用。管委会可根据本住宅小区实际需要向市物业管理行政主管部门申请使用。

第四十条住宅维修费提取和管理办法，由市物业管理行政主管部门商市财政、物价部门依照省有关规定另行制定。

第四十一条公共环境卫生清扫、绿化、保案、车辆存放等物业管理服务费，由业主按照市价格主管部门规定标准缴纳。

第四十二条物业管理企业根据业主、使用人要求提供特约服务，可收取特约服务费。收费标准由双方协商确定。

第四十三条物业管理服务费用由管委会委托物业管理企业按照规定的项目、标准，统一向业主收取；业主与使用人约定由使用人缴纳的，从其约定。

第四十四条业主、使用人应按规定缴纳物业管理服务费用。对拒绝或拖延缴纳的，由物业管理企业责令限期缴纳，并可按日加收万分之五的滞纳金。对逾期仍不缴纳的，可按照合同约定采取停止其设施使用的措施。

第四十五条管委会、物业管理企业应在每季度末月和每年末月，在住宅小区的明显部位公布物业管理服务费用收支、使用情况。

第四十六条开发建设单位应当按照国家和本市规定的房屋保修期限和保修范围，承担房屋的保修责任。委托物业管理企业负责房屋保修的，应按规定支付房屋保修费用。

第四十七条有关单位需委托物业管理企业代收收取水、电、暖气、煤气、有线广播电视等费用的，应支付委托代收的劳务费用，并提供合法的收费票据。委托代收的劳务费用标准，由市价格主管部门确定。

第六章罚则

第四十八条管委会作出的决定违反法律、法规、规章规定，损宝贵公民、法人或其他组织合法权益的，物业管理行政主管部门尖责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主、使用人。

第四十九条对未取得物业管理企业资质证书擅自从事物业管理服务的物业管理企业，市物业管理行政主管部门应责令其限期办理资质审查手续。经审核符合条件的，核发资质证书，并处以一万元罚；经审核不符合条件的，处以二万元罚款，并责令其停止物业管理活动。拒不办理资质审查手续的，处以三万元罚款。

第五十条物业管理企业有下列行为之一的，物业管理行政主管部门应予以警告，并处以五千元罚款：

（一）不履行规定职责造成住宅小区脏、乱、差，管理混乱的；

（二）擅自改变其管理的公用配套设施、商业用房和场地用途的；

（三）经年度考核，物业管理企业所承担的管理项目有三分之一达不到规定标准的。

第五十一条开发建设单位违反本办法第十条第一款、第三款规定的，市物业管理行政主管部门责令限期履行或改正，并处以二万元罚款。

开发建设单位不按照规定缴纳住宅小区公用设施专用基金的，由市物业管理行政主管部门责令限期缴纳，并处以三万元罚款。

第五十二条物业管理企业擅自增加收费项目、提高收费标准的，由价格主管部门按照有关法律、法规的规定处罚。

第五十三条对住宅小区内建反市容环境卫生、环境保护、城市规划、市政设施、园林绿化等城市管理法律、法规的行为，有关行政主管部门尖当依照职责权限依法予以处罚。

第五十四条物业管理行政主管部门以及管委会组成人员、工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级机关给予行政处分；涉嫌触犯刑律的，移送司法机关依法处理。

第七章附则

第五十五条本办法中有关专业用语的含义：

（一）自用部位，是指一套住宅内部，由住宅的业主、使用人自用的卧室、客厅、储藏室、壁橱、厨房、卫生间、阳台以及墙面等部位；

（二）自用设备，是指一套住宅内部，由业主、使用人自用的门窗、卫生洁具以及通向总管的供水、排水管道、照明灯具、供电线路等设备；

（三）共用部位，是指一幢住宅内部，由业主、使用人共同使用的楼梯、电梯机房、走廊通道、房屋承重结构、室外墙面等部位；

（四）共用设备，是指一幢住宅内部，由业主、使用人共同使用的供水、排水管道、落水管、供电线路、照明灯具、垃圾通道、电视天线、水箱、水泵、电梯、邮政信箱、避雷装置、消防器具等设备；

（五）公用设施，是指住宅小区内的道路、绿地、停车场库、传达室、窨井、化粪池、垃圾箱等设施；

（六）房屋承重结构，是指房屋的基础、承重墙体、梁柱、楼盖、屋顶等。