土地资产评估暂行办法

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第一条为了加强国有土地资产管理,保护土地所有者和使用者的合法权益,推进土地使用制度的改革,根据国务院的《中华人民共和国国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《国有资产评估管理办法》及国家有关规定,结合我市实际,制定本办法。

第二条*市行政区划范围内(包括市辖县、市)国有土地使用权出让、转让、出租、抵押,以及本办法第六条规定的行为,必须依据本办法进行土地资产评估。

第三条本办法所称土地资产评估是指政府土地主管部门委托或授权地产评估机构,依据国家规定和有关资料,运用规定的原则、程序、标准和方法,以统一的货币单位,对被评估宗地地产价值进行评价和估算,作出该宗土地的地价。土地资产评估的地价是土地所有权和土地使用权在社会经济活动中可得利益反映出的价格形态,包括级差地租、配套费、开发成本等。

第四条*市国有土地资产评估工作,由*市土地评估委员会实施统一领导,由*市土地管理局实施统一管理。国有土地资产评估价格,市区范围内(即市辖五区)必须经*市土地管理局确认后方可生效;各县(市)范围内必须经各县(市)土地管理局确认后方可生效。

第五条国有土地使用权有偿出让,市区由*市土地管理局、各县(市)由各县(市)土地管理局统一组织土地资产评估。集体所有制土地需要出让使用权的,必须先征用为国有土地,并进行相应的土地资产评估,方可办理出让事宜。

第六条行政划拨的国有土地使用权在经济活动中凡涉及到下列经济行为的,必须申请市、县(市)土地管理局进行地产评估:

(一)以土地使用权作为抵押、经济担保的;

(二)以土地使用权入股建立股份制企业,或者以土地使用权投资联营的;

(三)企业破产拍卖土地使用权的;

(四)从事涉外房地产活动的;

(五)其他依照法律、法规规定需要进行土地评估的行为。

第七条土地评估工作应执行国家有关地价管理的规定,遵循公正性、科学性、真实性、合理性的原则。

第二章地产评估机构与管理

第八条*市土地评估委员会主管全市行政区划内的土地评估工作,负责制定土地评估和地价管理的有关政策,协调土地评估中的重大问题。市土地评估委员会下设办公室,负责市土地评估委员会的日常工作。市土地评估委员会办公室设在市土地管理局内。市、县(市)土地管理局建立土地评估工作机构,在市、县(市)土地管理局的领导下,从事土地资产评估工作。

第九条土地评估工作机构依据国家有关法律、法规以及市土地评估委员会制定的有关土地评估政策、地价管理规定和被评估土地的实际状况,按本办法规定独立作出客观、公正的评价。土地评估工作机构作出的土地评估价格,必须报经市或县(市)土地管理局核准,其中重要土地评估项目的土地评估价格还需报市土地评估委员会批准。非市、县(市)土地管理局建立的土地评估工作机构不得从事土地评估业务。非经市、县(市)土地管理局核准的土地评估价格无效。

第十条土地使用者应配合土地评估工作机构进行土地评估,如实反映土地状况和提供有关资料。

第十一条土地评估工作机构进行土地评估,按市物价局会同市土地管理局核定的标准和办法收取土地评估费。

第三章土地评估程序和方法

第十二条土地评估立项:

(一)集体所有制土地被依法征用为国有土地后,需要出让土地使用权的,由市、县(市)土地管理局立项,指定土地评估工作机构评估。

(二)在国有土地上成片开发建设,依照有关规定应当实行出让土地使用权的,由市、县(市)土地管理局直接立项组织评估,或者由受让方申请市、县(市)土地管理局立项,指定土地评估工作机构评估。

(三)行政划拨的土地,需要将土地使用权作价入股或者以土地使用权进行投资的,以及以土地使用权作为抵押物的,或者转让、出租土地使用权的,由土地使用权人向市、县(市)土地管理局提出申请,经审查同意后由市、县(市)土地管理局立项,指定土地评估工作机构评估。

(四)有偿出让的土地,需要有偿转让土地使用权的,由土地使用权人(即原受让人)直接委托土地评估工作机构评估。

(五)其他需要进行土地评估的,应指定或者委托土地评估工作机构评估。

第十三条申请评估或者委托评估的土地使用权人,必须提交土地使用权证或其他土地权属证明以及有关文件、资料。

第十四条土地评估工作机构接到评估要求后,应及时进行评估,提出土地评估报告书。土地评估报告书应载明以下内容:

(一)评估立项机关或者委托人;

(二)评估工作机构;

(三)评估人或评估工作机构负责人;

(四)评估时间;

(五)评估地块状况,土地评估的原因、目的、评估依据以及作价的原则方法;

(六)使用权年限;

(七)评估的价格;

(八)其他需要说明的问题。

第十五条土地评估工作机构提出的土地评估报告书,必须经市、县(市)土地管理局核准,并报经市土地评估委员会备案。经市、县(市)土地管理局核准并经市土地评估委员会备案的土地评估价格,作为计算土地使用权出让金、土地使用权转让金、土地使用权增值费、作价入股投资等的依据。

第十六条土地评估工作机构提出评估报告书后六个月内被评估土地使用权未作变更的,评估报告自然失效,以后需要变更土地使用权的,必须重新进行评估。

第十七条土地评估应依据地块的用途、地块的获得方式、土地等级、使用年限、建筑容积率、地块状况以及交通、基础设施、环境条件和获利能力等多种因素综合评定。

第十八条土地评估适用以下方法:

(一)基准地价法;

(二)市场比较法;

(三)剩余法;

(四)成本逼近法;

(五)收益还原法;

(六)其他经市土地管理局认可的评估方法。

以上方法可根据评估目的分别适用或综合运用。

第十九条用基准地价法评估时,应根据基准地价,结合地块的微观区位条件、使用年限以及其他影响地价的因素,确定修正系数后,进行评估。

第二十条用市场比较法评估时,应按市场上相同或者类似的地产交易价格,进行评估。

第二十一条用剩余法评估时,应减去地上房屋或建筑物的重置成本价值和其他有关费用后,进行评估。

第二十二条用重置成本法评估时,应按该项土地重新取得所需投资,即以国家规定的各项补偿费、开发费及其他有关费用标准(按现价计算)累加计算进行评估。

第二十三条用收益现值法评估时,应按被评估土地的预期获利能力和土地增值情况,测算出土地的现值,进行评估。