市住房建设制度

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第一章总则

第一条规划背景

为服务于广州建设全省“首善之区”的城市发展目标，贯彻落实《中共广州市委、广州市人民政府关于切实解决涉及人民群众切身利益若干问题的决定》（穗字[2007]2号，以下简称“惠民66条”）、《广州市关于加快住房和土地供应加强住房管理抑制房价过快增长若干问题的意见》（穗国房字[2007]258号，以下简称“穗七条”）和《广州市住房建设规划（20*—2010）》的要求，调整住房结构、稳定住房价格，不断健全广州特色多层次住房梯级供应和消费体系，满足不同层次居民家庭的住房需求，努力做好“住有所居”各项工作，保持广州市房地产市场的持续健康平稳发展，实现广州市经济社会的全面、协调和可持续发展，根据《关于做好住房建设规划与住房建设年度计划制定工作的指导意见》（建规[2008〕46号]，结合本市制定本规划。

第二条规划范围

本次住房建设规划范围包括市辖10个行政区，分别为越秀区、荔湾区、海珠区、天河区、黄埔区、白云区、番禺区、花都区、南沙区和萝岗区。本规划所指广州市或全市是指市辖10个行政区。

第三条规划期限

根据《关于做好住房建设规划与住房建设年度计划制定工作的指导意见》（建规[2008〕46号]，本次住房建设规划的期限为2008—2012年。

第四条规划依据

本规划以《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发〔20*〕37号）、《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》（建住房〔20*〕165号）、《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）、《关于做好住房建设规划与住房建设年度计划制定工作的指导意见》（建规[2008〕46号]；《关于住房建设规划编制工作的指导意见》（粤建房字[20*]103号）；《广州市城市总体规划（2001—2010）》、《广州市国民经济和社会发展第十一个五年规划》、《广州市近期建设规划（20*-2010）》、《广州市住房建设规划（20*—2010）》、《广州市解决城市低收入家庭住房困难发展规划和年度计划（2007-2010）》、“惠民66条”、“穗七条”和广州市城市低收入住房困难家庭住房状况调查成果为依据。

第五条规划指导思想和原则

本规划期内，按照“总量控制、区域平衡、项目落实”的总体要求，坚持以满足不同收入层次住房需求为导向，以多渠道加快解决城市低收入住房困难家庭的住房问题为重点，有针对性地加强对房地产市场的宏观调控，实现住房供求总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定。

1、贯彻科学发展观，深化落实土地利用总体规划和城乡规划，并与城市国民经济和社会发展规划相协调，使广州成为广东省建立现代产业体系和建设宜居城市的“首善之区”；

2、切实落实“国办发[20*]37号”、“建住房[20*]165号”和“建规[2008〕46号”文精神，从土地供应管理和城乡规划管理的角度出发，科学构建与经济社会发展水平和居民收入层次相适应的多层次住房供应和消费体系，促进住房一、二、三级市场均衡发展，努力改善民生，保持房地产市场健康、稳定。

3、继续做好住房保障工作，争取在规划期内基本实现城市低收入住房困难家庭“应保尽保”。结合广州市低收入住房困难家庭住房状况调查结果，“以需定供”地确定政府保障型住房建设计划。在居住用地供应中优先安排政府保障型住房建设用地。创新政府保障型住房建设模式，在坚持政府主导的基础上探索建立多元化、社会化的建设投资渠道。针对广州市城市低收入住房困难家庭多集中于旧城区的特点，将住房保障工作与旧城更新改造和“城中村”改造工作紧密结合。探索采取购、租存量住房资源用于住房保障的方式，拓展政府保障型住房来源。充分考虑城市低收入家庭对交通、公共服务等设施条件的需求，改善中低收入群众的生活环境，降低生活成本。

4、改善住房供求关系。采取多种渠道、多种模式继续加快政府保障型住房建设，根据房地产市场情况，以优先保障有效住房需求为原则合理确定商品住房供应规模，保证住房价格基本稳定。

5、调整住房供应结构。优先保障90平方米以下中小户型、中低价位住宅供应量，本年度凡新审批、新开工的套型面积90平方米以下住房所占比重，必须达到住房建设总面积的70%以上，合理引导资源节约型住房消费和建设模式。

6、集约节约高效利用土地资源。积极盘活已收回闲置土地、烂尾地等各类存量土地，优先供应民生用地；结合城市旧城更新改造、城中村改造等制订居住用地供应计划，着力改善老城区人居环境。坚持“生态优先、宜居为重”的原则，合理布局居住用地，引导住房建设与建设宜居城市的要求相一致。

7、尊重房地产市场运行规律。根据房地产市场运行情况和政府土地储备实际规模，科学合理制订实施年度住房建设计划；着力创新房地产市场管理手段，运用信息化技术实现对房地产开发项目的全过程监管，进一步规范房地产市场秩序，切实维护群众的合法权益。

第六条规划目标

规划以实现“住有所居”、促进社会和谐为根本目标。

1、基本实现城市低收入住房困难家庭“应保尽保”。

2、商品住房供应结构与居民收入层次结构相适应。保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不低于居住用地供应总量的70%；新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重达到开发建设总面积的70%以上。

3、住房价格变动与经济社会发展相适应，有效防止房价大起大落。

4、住房建设和供应规模与区域内居民的实际住房需求相适应，优先保障自住型、改善型住房需求，抑制投机性需求。

第二章住房现状和需求

第七条住房建设现状情况

根据全市20*年住房抽样调查结果，至2005年底，全市住房建筑总面积22500万平方米。

第八条住房建设需求情况

根据2008年广州市城市低收入住房困难家庭住房状况调查成果，广州市市辖区内现有符合低收入住房困难条件的家庭77177户，考虑规划期内低收入住房困难家庭新增量，全市辖区约需提供10万套保障型住房。结合市住房保障办公室提供的2.6万套存量房源情况和住房调查成果，规划期内建设套数不少于7.42万套，建筑面积约为463万平方米；考虑城市旧城更新改造安置房源需要，最多要建设10.76万套，建筑面积约为680万平方米。

2001年以来，全市年均批准预售的新建商品住宅（以下简称一手住宅）规模约为700—750万平方米；一手住宅年均交易登记面积约为800万平方米。据此，预计规划期内每年的商品住房需求约为750—900万平方米，五年间商品住房总需求约为3750—4500万平方米。

综合以上情况，规划期内住房需求总量预计为4200—5200万平方米。

第三章住房建设目标及计划

第九条住房建设总量目标

规划期内建设各类住房总建筑面积4213—5530万平方米，与预计的住房需求保持基本适应。

第十条住房建设结构指引

规划期内，单套套型建筑面积90平方米以下的新建住房总建筑面积应达到新建住房总建筑面积的70%。廉租住房单套套型建筑面积应当控制在50平方米以内；经济适用住房单套套型建筑面积应当控制在60平方米左右；政府调控的中小户型、中低价位普通商品住房单套套型建筑面积应当控制在90平方米以内。

第十一条政府保障型住房建设原则及建设目标

以政府为主导建设廉租住房、经济适用住房，土地采取划拨方式供应，建设涉及税费全免。

1、廉租住房保障范围为本市城市低收入住房困难家庭，优先保障城市最低收入住房困难家庭（以下简称双特困家庭），具体保障标准和租金标准由市国土房管局、市住房保障办公室会同相关部门确定并定期公布。规划期内双特困家庭的住房问题实现当年新增、当年解决；

2、经济适用住房保障范围为本市城市低收入住房困难家庭，保障标准要实现与廉租住房紧密衔接又有所区别。经济适用住房建设项目的房价由政府指定，开发建设主体应更加多元化，积极探索政府建设、社会投资建设和在商品住房建设项目中配建的多种模式。社会投资建设的经济适用住房项目的利润由政府按照国家相关政策予以严格控制。规划期内要着力加强经济适用住房管理，确保经济适用住房的公平、公正、公开分配。根据城市低收入住房困难家庭实际情况，完善租售并举的经济适用住房政策。

3、按照以人为本、公平普惠的原则，根据经济社会发展水平、城市化发展进度和居民收入水平，逐步扩大廉租住房和经济适用住房保障范围。

4、建设政府保障型住房应与旧城更新改造、“城中村”改造相结合，坚持新建与购、租存量住房相结合。

5、规划期内，建设政府保障型住房7.42—10.76万套、建筑面积463—680万平方米；其中，建设廉租住房1.82—2.16万套、建筑面积91—108万平方米，建设经济适用住房5.6—8.6万套，建筑面积372—572万平方米。

第十二条商品住房建设原则及建设目标

1、政府通过掌握商品住宅用地供应规模和时序、控制户型结构比例、发展限价商品住房、培育商品住房二、三级市场、加强房地产市场监管等措施对商品住房市场进行宏观调控。优先发展中小户型、中低价位普通商品住房，满足中等收入阶层有效住房需求，引导树立节约、理性的住房消费理念；坚持以市场调节为主导发展面向中高收入阶层的其他商品住房。

2、规划期内，建设商品住房建筑面积3750—4850万平方米。

第十三条住房建设年度计划

1、2008年，各类住房建设总建筑面积850—1180万平方米。其中：

政府保障型住房建设1.56—2.76万套，建筑面积100—180万平方米，包括廉租住房建设1600套，8万平方米，经济适用住房建设1.4—2.6万套，92—172万平方米。

建设商品住房建筑面积750—1000万平方米。

2、2009年，各类住房建设总建筑面积878—1190万平方米。其中：

政府保障型住房建设2.*—3万套，建筑面积128—190万平方米，包括廉租住房建设0.56—0.6万套，28—30万平方米，经济适用住房建设1.5—2.4万套，100—160万平方米。

建设商品住房建筑面积750—1000万平方米。

3、2010年，各类住房建设总建筑面积840—1*0万平方米。其中：

政府保障型住房建设1.5—1.8万套，建筑面积90—110万平方米，包括廉租住房建设0.6万套，30万平方米，经济适用住房建设0.9—1.2万套，60—80万平方米。

建设商品住房建筑面积750—950万平方米。

4、2011年，各类住房建设总建筑面积825—1050万平方米。其中：

政府保障型住房建设1.2—1.6万套，建筑面积75—100万平方米，包括廉租住房建设0.3—0.4万套，15—20万平方米，经济适用住房建设0.9—1.2万套，60—80万平方米。

建设商品住房建筑面积750—950万平方米。

5、2012年，各类住房建设总建筑面积840—1*0万平方米。其中：

政府保障型住房建设1.1—1.6万套，建筑面积70—100万平方米，包括廉租住房建设0.2—0.4万套，10—20万平方米，经济适用住房建设0.9—1.2万套，60—80万平方米。

建设商品住房建筑面积750—950万平方米。

第四章住房建设用地规划

第十四条居住用地布局

规划期内，在强调土地资源节约、集约、高效利用的前提下，按照用好增量、盘活存量的原则优先安排民生居住用地，重点保证政府保障型住房和中小户型、中低价位普通商品住房的用地供应；坚持区域住房发展合理布局，根据城市建设发展方向，以加快建设宜居城市为目标，合理抽疏老城区过于集中的人口和建筑密度，改善老城区人居环境；在发展新区住宅建设的同时，加强交通、教育、医疗等公共配套设施建设，提高新区宜居程度，进一步引导住房需求与城市规划导向相一致。

1、按照“拉开建设，优化布局，新区先行，带动老区”的思路，坚持新区建设为主，旧城更新为辅的原则，贯彻实施“南拓、北优、东进、西联、中调”的空间发展策略，推进重点地区的发展，引导城市的发展方向，同时根据房地产市场需求，优先保证普通商品住房和经济适用住房的用地供应。

2、金沙洲地区、白云北部地区、萝岗中心区、番禺北部地区、南沙中心区、广州新城和轨道交通站点周边地区等为新增居住用地主要地区（建议此处表述以规划局意见为准）。居住用地布局着重与城市综合交通系统、公共交通网络以及重大基础市政设施相结合，城市建设优先完善上述地区的基础设施，完善居住配套，改善居住环境；同时加大对中心镇等地区的居住用地储备，逐步解决新增人口的居住问题。

第十五条居住用地供应总量

规划期内，居住用地供应总量为1482—2190公顷。其中，政府保障型住房用地供应总量为232—340公顷，商品住房用地供应总量为1250—1850公顷。

第十六条居住用地供应结构指引

1、政府保障型住房用地：规划期内，供应232—340公顷政府保障型住房用地。其中：廉租住房用地46—54公顷；经济适用住房用地186—286公顷。

2、商品住房用地：规划期内，商品住房用地供应总量1250—1850公顷。其中，根据年度房地产市场运行情况，通过“三限双竞”适度、适时地供应限价商品住房用地，限价商品住房的套型建筑面积控制在90平方米以内。

第十七条居住用地供应年度计划

1、2008年，各类居住用地供应总面积300—490公顷。其中：

政府保障型住房用地供应50—90公顷，包括廉租住房用地4公顷，经济适用住房用地46—86公顷；

商品住房用地250—400公顷。

2、2009年，各类居住用地供应总面积314—495公顷。其中：

政府保障型住房用地供应64—95公顷，包括廉租住房用地14—15公顷，经济适用住房用地50—80公顷；

商品住房用地250—400公顷。

3、2010年，各类居住用地供应总面积295—405公顷。其中：

政府保障型住房用地供应45—55公顷，包括廉租住房用地15公顷，经济适用住房用地30—40公顷；

商品住房用地250—350公顷。

4、2011年，各类居住用地供应总面积288—400公顷。其中：

政府保障型住房用地供应38—50公顷，包括廉租住房用地8—10公顷，经济适用住房用地30—40公顷；

商品住房用地250—350公顷。

5、2012年，各类居住用地供应总面积285—400公顷。其中：

政府保障型住房用地供应35—50公顷，包括廉租住房用地5—10公顷，经济适用住房用地30—40公顷；

商品住房用地250—350公顷。

第五章住房建设政策与策略

第十八条土地供应与管理的政策与策略

1、继续加强居住用地的供应管理。

按照全市住房建设规划目标，确定居住用地储备规模、供应规模和供应结构。

从节约集约用地、缓解住房供求矛盾出发，在不提高建筑密度和增加绿化率的前提下，适当提高住房建设开发强度。

继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型居住用地供应。

2、继续加强住房开发建设管理，调整住房供应结构。

加强普通商品住房建设。进一步完善限价商品住房公开出让办法和开发建设管理办法，促进住宅产业化发展，激励中低价位、中小套型普通商品住房的功能优化。

构建跨部门的商品住房建设项目监管网络，实现对开发建设的全过程监管，从制度上防止商品住房建设项目烂尾、闲置。

优化商品住房建设项目行政审批流程，进一步缩短审批时限，提高行政服务质量。

3、优先保障政府保障型住房供应。

政府保障型住房由市政府统一计划、统筹建设，纳入年度建设计划的政府保障型住房用地应优先储备、优先安排新增建设用地指标和优先供应。

加大政府保障型住房中的廉租住房建设量，提高政府保障型住房的居住配套功能。

保证全市年度土地出让金的一定比例应用于廉租住房建设；进一步加强政府保障型住房建设资金监管，促进政府保障型住房建设资金合理、节约使用。

完善经济适用住房管理。严格执行国家经济适用住房管理的各项政策，进一步完善经济适用住房建设和销售管理制度，加大经济适用住房建设、销售交易过程的监管。

4、采取多种办法帮助中等收入阶层解决住房问题。

根据中等收入阶层的收入水平和本市商品住房价格，合理确定限价商品住房的供应对象范围和价格限定标准，灵活、适度地发展限价商品住房。在立足住房市场化、货币化改革方向的基础上，完善中等收入阶层住房指导政策。

进一步深化住房货币分配改造，加快建立与经济社会发展水平动态适应的住房货币补贴标准，着力提高住房公积金在支持住房消费的作用。

5、进一步加强房地产信息披露和正确的舆论引导，规范房地产市场秩序。

严格商品住房预售许可证审批，加大违法案件查处力度，严肃查处内部认购、违规促销等违法销售行为，规范商品住房市场秩序。

加大对房地产开发企业信息披露的监管，完善统计方式，进一步保障消费者的知情权和公平交易权。

针对市场不正常的炒作行为，加强正面的舆论宣传，引导理性投资和理性消费。

进一步严厉打击房地产开发企业捂盘惜售、囤积房源、恶意炒作和哄抬房价等侵害消费者权益行为，加强对预售监控款的全程监控。

6、加大闲置土地处理力度，积极盘活存量土地。

依据闲置土地处置的法律、法规，结合本市实际，按造成土地闲置的不同原因，采取延长开发建设时间、改变土地用途、进行土地置换、现状公开出让、依法收回并纳入土地储备等各类办法，对闲置土地积极予以盘活。

6、积极稳妥的开展旧城更新改造和城中村改造。

制定完善旧城更新改造和城中村改造的配套政策，在低收入住房困难家庭相对集中的地区开展旧城更新改造和城中村改造。建立公平、合理的旧城更新改造和城中村改造拆迁补偿办法，激励改造范围内居民、村民主动参与改造工程。

7、进一步发展住房二级和三级市场。

进一步简化、优化存量住房交易程序，逐步促进存量住房流转信息的充分公开，规范房地产中介服务市场，培育和发展住房二级市场和三级市场，规范引导住房二级市场和三级市场健康发展，多渠道增加中低价位、中小户型住房供应，引导市民通过换购、租赁等方式，合理改善居住条件，充分发挥存量住房市场对住房一级市场的补充作用。

第十九条政府调控与市场调节

采取政府主导建设保障型住房、政府调控普通商品住房市场和由市场调节其他商品住房市场的办法，结合广州实际贯彻落实国家稳定住房价格的宏观调控措施。

1、政府保障型住房建设计划按照城市低收入住房困难家庭的实际需求确定，建设规模占整个规划建设总规模的12%左右。

2、政府调控的普通商品住房根据中等收入阶层的实际需求确定，建设规模占整个规划建设总规模的58%左右。

3、市场调节的其他商品住房用地供应采取公开出让，建设规模占整个规划建设总规模的30%左右。

第六章规划实施的保障措施

第二十条滚动编制住房建设规划的年度实施计划

对于在市场体制下快速发展的城市，每年滚动编制住房建设规划的年度实施计划可实现对住房建设规划进行适时调校，以滚动实施住房建设规划，增强住房建设规划的可操作性和指导性。

住房建设规划年度实施计划应明确住宅建筑套密度（每公顷住宅用地上拥有的住宅套数）和住宅建筑净密度（每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积）两项强制性指标，指标的确定必须符合本规划及其年度实施计划中关于住房套型结构比例的规定；并依据控制性详细规划，出具套型结构比例和容积率、建筑高度等规划设计条件，并作为土地出让前置条件，落实到新开工商品住房项目。（此点重点征求规划局意见）

第二十一条建立住房建设规划实施跟踪机制

加强规划实施情况评价工作，建立住房建设规划实施情况动态跟踪机制，对每年政府引导下的住房建设年度计划实施绩效分析和评价，通过对每年廉租住房、经济适用住房、商品住房用地供应、开工建设量、上市销售量和实际成交量的统计分析，确定下一年度住房建设用地供应量、空间分布和建设量（住房建设年度计划），使住房建设规划编制、实施与管理有机结合起来，形成动态、互动的反馈环。

第二十二条加强住房建设规划的信息化

建立住房建设规划年度实施计划项目电子数据库，数据库包含住宅建筑套密度、住宅面积净密度、容积率等相关控制指标，对建设项目进行严格的审查，凡不符合要求的项目，原则上不予审批，同时通过对数据库的动态更新来及时掌握住房建设计划实施的进展。

第二十三条加强住房建设规划监督管理

建立健全规划实施监督制度以及行政纠正与行政责任追究制度，同级人大和政府、上级建设和国土部门有权对住房建设规划中强制性内容的执行情况进行监督，同时充分发挥新闻媒体的舆论监督作用，接受社会公众的监督。对没有按要求进行土地、规划和建设审批的单位和个人，要及时予以严肃查处；属于失职、渎职的，应依法追究有关人员的责任。

第二十四条其他政策与策略

1、加强各相关部门在规划实施过程中的衔接配合。

要将住房建设目标、土地供应目标、住房结构调整目标等，具体落实到建设、规划、国土房管、发展改革等部门，分解任务，明确责任，建立考核和责任追究制度，确保工作进度。

2、发挥税收、信贷政策对房地产市场的调节作用。

严格按照国家调控政策，征收住房转让环节营业税、个人所得税等税费；严格房地产开发信贷条件；有区别地适度调整住房消费信贷政策。