小区选举实施制度

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第一条为规范我市物业管理，建立业主自治管理和物业管理企业专业化有偿服务相结合的体制，根据市政府《关于贯彻实施＜江西省城市居住小区物业管理条例＞的意见》，制定本办法。

第二条本办法所称业主是指物业的所有权人，使用人是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。

业主委员会或业主管理小组，是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。

第三条公有住宅出售建筑面积达30%以上，新建商品住宅出售建筑面积达50%以上，且已竣工并经有关部门综合验收的住宅小区,应当成立业主委员会。单幢公有住宅出售建筑面积达30%以上，单幢新建商品住宅出售建筑面积达50%以上的，可以成立业主管理小组。

第四条业主委员会或业主管理小组由物业所在地的区房产行政管理部门会同住宅出售单位负责组织召开第一次业主大会或业主代表大会选举产生。居住小区在业主委员会或业主管理小组成立前已实行物业管理的，可吸纳物业管理企业参与组织召开第一次业主大会或业主代表大会。

业主委员会或业主管理小组换届选举按照《业主委员会章程》规范文本执行，报物业所在地的区房产行政管理部门备案。

第五条业主委员会成员不得少于5人，业主管理小组成员一般不少于三人，人数为单数。

业主委员会设主任、副主任、干事，在业主委员会中选出；业主管理小组设组长、副组长、干事，在业主管理小组中选出。业主委员会或业主管理小组可聘请有关专业部门的人员担任顾问。

第六条业主委员会或业主管理小组成员应热心公益事业，责任心强，有一定组织能力和有相应工作时间。

业主委员会或业主管理小组每届任期为3年，其成员必须是业主或业主代表，可连选连任。

第七条选举组建业主委员会或业主管理小组的程序

(一)区房产行政管理部门会同住宅出售单位或业主代表成立筹备组，制定组建业主委员会或业主管理小组方案。

(二)筹备组与业主代表、使用人代表协商，推荐业主委员会委员或业主管理小组成员候选人，候选人必需是业主。

(三)筹备组组织召开第一次业主大会或者业主代表大会，实行差额选举产生业主委员会委员或业主管理小组成员。

业主投票实行住宅房屋每一单元房一票，非住宅房屋每100平方米建筑面积为一票，不足100平方米的，每一产权证为一票。

业主总数超过50人的可召开业主代表大会。

业主代表，多层房屋可每幢选1-2位，高层房屋可每层选1-2位，或者每幢房屋每层或每单元选1位代表。

(四)召开业主委员会第一次会议，选举产生业主委员会主任、副主任；或者召开业主管理小组第一次会议，选举产生业主管理小组组长、副组长。

(五)业主委员会或业主管理小组应自选举产生30日内，持下列文件向物业所在地的区房产行政管理部门备案。

1.第一次业主大会或业主代表大会决议；

2.成立业主委员会或业主管理小组登记申请书；

3.业主委员会或业主管理小组成员名单；

4.业主委员会或业主管理小组章程。

(六)区房产行政管理部门应在受理之日起5个工作日内完成备案工作。

(七)业主委员会或主业管理小组经区房产行政管理部门备案成立后，筹备组职能终止。

第八条业主委员会委员的权利

(1)参加业主委员会组织的有关活动；

(2)选举权、被选举权和监督权；

(3)参与业主委员会有关事项的决策；

(4)对业主委员会的建议和批评权。

第九条业主委员会委员的义务

1.遵守业主委员会章程

2.执行业主委员会的决议，完成交办的工作；

3.参加业主委员会组织的会议、活动和公益事业；

4.向业主委员会的工作提供相关资料和建议。

第十条业主委员会应当维护全体业主的合法权益，履行下列职责：

(一)召开业主大会或业主代表大会，报告物业管理的实施情况；

(二)拟定业主公约草案和业主委员会章程草案；

(三)执行业主大会、业主代表大会选聘或者解聘物业管理企业的决定，与物业管理企业订立，变更或者解除物业管理服务合同；

(四)审议物业管理企业提出的物业管理服务年度计划、财务预算和决算；

(五)定期检查监督物业管理企业代管的维修基金的使用情况；

(六)听取业主、使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动；

(七)监督共用设施设备的合理使用；

(八)协助物业管理企业落实各项管理及收费工作；

(九)接受物业管理行政主管部门的监督指导和培训；

(十)业主大会或者业主代表大会赋予的其他职责。

业主委员会应当按照其章程的规定定期召开会议，会议必须有半数以上成员出席，作出决定应当经全体成员过半数通过。

第十一条业主管理小组负责处理单幢住宅内共用部位共用设备设施的维修养护等事宜。

第十二条其它各类物业业主委员会的选举参照本实施办法执行。

第十三条本办法由南昌市房产管理局负责解释。

第十四条本办法自公布之日起执行。