物业管理工作制度

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为了规范南昌市物业管理招投标活动，促进物业管理行业的公平竞争，保障招投标当事人的合法权益，根据《物业管理条例》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》等法律、法规，制定如下规定：

一、本市行政区域内开展物业管理招标投标活动，均适用本规定。

二、市房产管理局负责全市物业管理招投标活动的监督管理工作。

三、投标人应持有建设部、江西省建设厅或南昌市房产管理局核发的物业管理企业资质证书。

持有外地物业管理企业资质的投标人，应经南昌市房产管理局备案。

四、物业管理招标分为公开招标和邀请招标。招标人采取公开招标方式的，应当在公共媒介上招标公告。招标公告应载明招标人的名称和地址、招标项目的基本情况以及获得招标文件的办法等事项。招标人采取邀请招标方式的，应当向3个以上物管企业发出投标邀请书。

投标人少于3个或住宅小区总建筑面积小于2万平方米的物业项目，经市房产管理局批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

五、招标人可以委托招标机构办理招标事宜；有能力组织和实施招标活动的，可自行组织实施招标活动。

物业管理招标机构应当在招标人委托的范围内办理招标事宜。

六、物业未交付使用的，或新建物业的业主委员会尚未成立的，由开发建设单位负责物业管理的招标组织实施工作；业主委员会已成立的，由业主委员会负责物业管理的招标组织实施工作。

业主委员会组织实施招标活动，应经业主（代表）大会讨论决定。

七、新建物业的招投标工作，应在办理商品房预售证之前完成。现有项目的招投标工作，应在原物业管理委托合同到期前1个月完成。

八、招标人应当根据物业管理项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制。招标文件应包括以下内容：

（一）招标人及招标项目简介，包括招标人名称、地址、联系方式、建设项目基本情况、物业管理用房等；

（二）物业管理服务内容、标准及要求等；

（三）评标标准和评标方法；

（四）对投标人及投标书的要求，包括投标人的资格、投标书的格式、主要内容等；

（五）物业管理服务合同的签订说明；

（六）招标活动方案，包括开标、评标的时间、地点；

（七）其它需要说明的事项。

九、公开招标的招标人可以根据招标文件的规定，对投标申请人进行资格预审。

在资格预审合格的投标申请人过多时，可以由招标人从中择优选择不少于3家资格预审合格的投标申请人。

十、物业管理招投标活动实行备案制度，招标人应当在招标公告的10日前，提交以下材料报市房产管理局备案：

（一）招标项目简介；

（二）招标书（包括物业管理内容、范围、收费及服务要求，对投标单位要求等；

（三）招标活动方案（包括招标组织机构、时间安排、评标委员会、评分标准等）；

（四）其它相关材料。

十一、投标人应当按照招标文件的要求编制投标文件，并在规定的时间内，将投标文件送到指定地点。

招标人收到投标文件后，应当签收保存，不得开启。开标时，应有投标人代表参加。

十二、评标由招标人依法组建的评标委员会负责。评标委员会由招标人代表、行业主管部门和具备物业管理评标经验的专家组成。成员为5人以上单数，其中招标人代表以外的评委不得少于成员总数的三分之二。评委可从市房产管理局建立的招标投标专家库名单中随机抽取产生。

评标委员会可以采取公开答辩的方式评标，对投标文件、现场答辩及企业信誉等几个方面进行综合评审，以综合评分依次排序，推荐不超过3名合格的中标候选人。

十三、招标人和中标人应自中标通知发出之日起30日内，按招标文件和中标人的投标文件的内容签订物业管理委托服务合同，并报市房产管理局备案。

十四、招标活动结束后，招标人或原物业管理企业应将下列档案资料移交给中标单位：

1、项目竣工总平面图；

2、总体建筑、结构、设备安装竣工图；

3、附属公建配套设施、地下管网工程竣工图；

4、有关设施、设备安装、使用和维护保养技术资料；

5、各单项工程竣工验收证明材料；

6、房屋质量保证文件和房屋使用说明文件；

7、房屋销售清单和产权资料；

8、公共配套设施的产权及收益归属清单；

9、物业管理所必需的其它资料。

十五、前期物业招投标的费用由建设单位承担；业主大会自行组织招投标的费用由全体业主承担或由招标文件约定中标人承担。

十六、招投标过程中出现下列行为的应视为无效招标：

（一）招标人向投标单位或他人透露可能影响招投标公平竞争情况的；

（二）招、投标双方有弄虚作假、恶意串通、行贿骗取中标，损害对方和其他投标人的合法权益行为的。

十七、本规定执行中的具体问题由市房产管理局负责解释。

十八、本规定自公布之日起执行。