管理城市房屋拆迁制度

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第一章总则

第一条为了加强我县城市房屋拆迁管理，切实维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目顺利进行，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称《条例》）和《江西省城市房屋拆迁管理实施办法》（以下简称《办法》），结合我县实际情况，制定本实施细则。

第二条在本县城和建制镇规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，应当遵守《条例》、《办法》和本实施细则；拆迁人应当依照规定对被拆迁人给予补偿、安置；被拆迁人应当在搬迁期限内完成搬迁。

第三条城市房屋拆迁必须符合城市规划，有利于城市旧区改造和生态环境改善，保护文物古迹，保障国家、省和我县重点工程建设的需要。

第四条县城乡建设环境保护局（以下简称县主管部门）是我县城市房屋拆迁工作的主管部门，负责实施监督管理。有关部门应当密切配合，确保我县房屋拆迁工作顺利进行。

县国土资源局依照有关法律、法规、规章的规定，负责与城市房屋拆迁有关的国土管理工作。

第二章拆迁管理

第五条需要实施城市房屋拆迁的建设项目，实行“谁建设，谁拆迁”的原则。拆迁人应依照规定向县主管部门申请领取房屋拆迁许可证，并应提交下列资料：

（一）建设项目批准文件；

（二）建设用地规划许可证；

（三）国有土地使用权批准文件；

（四）拆迁计划和拆迁方案；

（五）办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。

第六条拆迁人提交的拆迁方案应当包括下列内容：

（一）拆迁方式；

（二）拆迁期限和产权调换的过渡期限；

（三）拆迁人拟提供的拆迁补偿标准；

（四）预计所需拆迁补偿安置资金；

（五）对拆迁范围内依法应予保护的建筑物、构筑物和其他设施、树木等采取的保护措施。

第七条县主管部门应当自收到申请之日起30日内，对申请事项进行审查；经审查符合条件的，颁发房屋拆迁许可证。

第八条拆迁人应当按照房屋拆迁许可证规定的拆迁范围和拆迁期限实施拆迁，不得扩大或缩小拆迁范围。

需要延长拆迁期限的，拆迁人应当在拆迁期限届满15日前向县主管部门提出延期申请；县主管部门自收到申请之日起5个工作日内予以答复。准予延期的，只在原房屋拆迁许可证上注明，不得重新核发房屋拆迁许可证。

第九条拆迁人实施拆迁前，应当向县主管部门报送预计所需拆迁补偿资金明细表，经县主管部门备案后，将资金足额存入办理存款业务的金融机构专门帐户，实行专款专用，不得挪作他用。按拆迁许可证实行分期拆迁的，拆迁人应在同一金融机构的专门帐户足额存入该期拆迁所需的补偿安置资金。

第十条拆迁人与被拆迁人签订拆迁补偿安置协议后，实行货币补偿的，拆迁人应当按协议约定的付款期限内向被拆迁人支付补偿款，由被拆迁人凭拆迁人开具的领款凭证到被迁人办理存款业务的金融机构支取。实行产权调换的，补偿款折抵调换的安置房款。

当拆迁补偿安置实际所需资金超出预计所需资金时，拆迁人应当及时向金融机构专门帐户追加资金；拆迁人完成全部拆迁补偿安置任务后，如有余额，拆迁人方可凭县主管部门的证明提取。

第十一条县主管部门负责对拆迁补偿安置资金的使用实行监督，可以向拆迁人了解拆迁补偿安置资金的使用情况，拆迁人应积极配合，如实提供，以切实保障被拆迁人的合法权益。

第十二条县主管部门应当在房屋拆迁许可证颁发之日起5日内拆迁公告，公告应包括下列内容：

（一）拆迁人；

（二）拆迁范围；

（三）拆迁期限；

（四）拆迁后的土地用途（含建设项目批准文件号，建设用地规划许可证号，国有土地使用权批准文件号）。

在拆迁公告的同时，拆迁人应当将拆迁方案予以公布；拆迁人不公布拆迁方案的，被拆迁人有权拒绝搬迁。拆迁公告后，拆迁范围内的在建工程必须停止施工，由县主管部门向在建工程建设单位下发停工通知书。拆迁人应当就该在建工程向公证机关申请办理证据保全，对该在建工程的补偿范围，以经证据保全的范围为准。

拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人不得进行下列活动：

（一）新建、扩建、改建房屋；

（二）改变房屋和土地用途；

（三）租赁、交易、抵押房屋。

第十三条拆迁人可以自行拆迁，也可委托具有拆迁资格的单位实施拆迁。

拆迁人自行拆迁的，应当有与拆迁项目相适应的熟悉有关房屋拆迁、工程建设、房屋面积测量的专业技术人员。拆迁人委托拆迁的，应当向被委托的拆迁单位出具委托书，并签订委托拆迁合同。拆迁人应当自委托拆迁合同签订之日起15日内，将委托拆迁合同报县主管部门备案。

县主管部门和县人民政府的临时机构不得作为拆迁人，不得接受拆迁委托。

第十四条承担房屋拆除工程的企业应当具有相应的建筑企业资质，并对施工安全负责，接受安全生产管理部门的监督。

第十五条拆迁人与被拆迁人应当签订拆迁补偿安置协议，并送一份给县主管部门存档。

实行货币补偿的，拆迁补偿安置协议应当载明下列事项：

（一）被拆迁房屋的建筑年代、结构、面积、地点、层次、朝向及土地使用权取得方式等基本情况；

（二）拆迁补偿方式；

（三）搬迁期限；

（四）补偿金额及支付办法和期限；

（五）搬迁补助费、其他拆迁补偿费用及支付办法和期限；

（六）违约责任。

实行产权调换的，拆迁补偿安置协议除应载明前款规定的第（一）、（二）、（三）、（五）、（六）项外，还应当载明下列事项：

（一）产权调换房屋的建筑面积、地点、层次、户型、成新、结构、朝向等；

（二）搬迁过渡方式和过渡期限；

（三）过渡用房地点、面积；

（四）产权调换差价结算办法；

（五）临时安置补助费用及支付办法和期限。

第十六条拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁安置补偿协议的，经当事人申请，由县主管部门裁决。县主管部门是被拆迁人的，由县人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内作出。

在裁决前，应当就拆迁补偿的估价听取有关专家意见。

当事人对裁决不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

第十七条被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由县主管部门依法申请人民法院强制拆迁。

实施强制拆迁前，拆迁人应当就被拆除房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全，并就裁决确定的补偿款中被拆迁人未接受的部分办理提存公证。未办理证据保全和提存公证的，不得实施强制拆迁。

第十八条拆迁中涉及军事设施、教堂、寺庙、文物古迹的，依照有关法律、法规的规定办理。

第三章拆迁补偿与安置

第十九条拆迁人应当按照《条例》、《办法》和本细则的规定，对被拆迁人给予补偿。

拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，按照其重置成新价结合剩余期限进行估价补偿。

第二十条拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。除本条第二、三款规定的情况外，被拆迁人可以选择拆迁补偿方式，提倡被拆迁人选择货币补偿方式。

拆除非公益事业房屋附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。

拆迁租赁房屋，被拆迁人与承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原承租人承租，双方应当重新签订租赁合同。

第二十一条拆迁补偿安置资金由被拆迁房屋货币补偿金额、实行产权调换折抵的货币金额、搬迁补助费、临时安置补助费及其他拆迁补偿费组成。

第二十二条县主管部门牵头，会同县物价等部门根据《江西省城市房屋拆迁估价技术规范（试行）》规定的程序，拟定我县城市房屋拆迁货币补偿基准价格方案，然后经县人民政府批准并于每年3月底前公布，作为我县房屋拆迁补偿基准价格。

第二十三条拆迁当事人可以按照县人民政府公布的房屋拆迁货币补偿基准价格协商确定货币补偿金额和产权调换的差价；也可以委托房地产价格评估机构评估。

第二十四条房屋拆迁补偿估价应当委托具有相应资格的房地产价格评估机构评估。受委托的房地产价格评估机构应遵循《江西省城市房屋拆迁估价技术规范（试行）》。

房屋评估实行“谁委托，谁付费”的原则。

第二十五条对实行产权调换的房屋进行估价时，以房屋拆迁许可证颁发之日为估价时点，运用相同的估价方法，对被拆迁的房屋和用于产权调换的房屋分别进行估价确定差价；用于产权调换的房屋属期房的，该期房按同类地段、环境相同或相近的新建商品房价格的95％进行估价。

第二十六条被拆迁的房屋需要进行拆迁补偿估价的，先由拆迁人委托房地产价格评估机构评估，并将评估报告送达被拆迁人。

拆迁人应当将被拆迁人姓名（名称）、被拆迁房屋门牌号、拆迁补偿估价结果等在被拆迁地段公示，公示时间不得少于7日。被拆迁人要求不予公示的，可不予公示。

第二十七条被拆迁人对评估结果有异议的，可以自评估报告送达之日起5日内，要求原评估机构进行复估，原评估机构应当自接到请求之日起3日内出具复估报告；被拆迁人对复估结果仍有异议的，可以另行委托其他的房地产价格评估机构进行评估，接受委托的房地产价格评估机构应当自接受委托之日起7日内出具评估报告。

经复估，另行委托评估，仍达不成补偿安置协议的，按照本细则第十六条的规定申请裁决。

第二十八条拆迁人应当提供符合国家设计规范和质量安全标准的房屋，用于拆迁安置。拆迁人提供用于产权调换的房屋应当产权清晰，未设置抵押或者提供担保。

第二十九条被拆迁房屋的建筑面积，以房屋所有权证载明的为准。拆迁当事人对房屋所有权证载明的建筑面积有异议的，可以向县房地产管理局申请重新核定，费用由申请人负担。县房地产管理局应当在接到申请之日起5日内出具核定结果证明。

被拆迁房屋没有颁发房屋所有权证的（在建工程除外），

被拆迁人持有能说明产权来源合法证件的，应当由县房地产管理局确认产权后，核定房屋建筑面积，并向被拆迁人出具房屋建筑面积核定结果证明，费用由被拆迁人负担。没有合法证件或证件不齐全的，按照第三十二条处理。

第三十条被拆迁房屋的用途，以房屋所有权证载明的为准。原作住宅的房屋在2003年10月1日前连续2年已改为非住宅房屋，并依法办理营业执照、税务登记的，拆迁时按非住宅房屋予以补偿安置。

第三十一条被拆迁人属于连续2年享受最低生活保障待遇的城市居民，其被拆迁的住宅用房每户建筑面积小于36平方米，被拆迁人要求货币补偿的，拆迁人对被拆迁人的货币补偿额应当足以保证被拆迁人在低一级别的地段购买建筑面积不小于36平方米的成套房。

第三十二条拆迁产权人下落不明，暂时无法确认产权或者产权不清的房屋，拆迁人应当提出补偿安置方案，到公证机关办理补偿款提存公证和证据保全手续，报县主管部门审核同意后实施拆迁。

第三十三条拆迁设有抵押权的房屋，拆迁人应当书面通知抵押权人，抵押人和抵押权人应当重新设定担保或达成债务清偿协议。抵押人和抵押权人不能重新设定担保或者不能达成债务清偿协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行货币补偿，并将补偿款向公证机关申请办理提存公证。

第三十四条拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费；实行产权调换属于现房安置的，应当支付1次搬迁补助费，属于期房安置的，应当支付2次搬迁补助费。

第三十五条拆迁人不得擅自延长过渡期限，周转房的使用人应当按时腾退周转房。

因拆迁人的责任延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆迁人或者房屋承租人，应当自逾期之日起每月付给2倍的临时安置补助费，超过6个月的，从超过之日起每月付给3倍的临时安置补助费；对周转房的使用人应当自逾期之日起每月付给2倍的临时安置补助费。

第三十六条拆迁非住宅房造成停产、停业引起经济损失的，拆迁人应当补偿被拆迁人或者房屋承租人下列费用：

（一）按国家和省规定的货物运输价格、设备安装价格计算的设备搬迁费用和安装费用；

（二）无法恢复使用的设备、构筑物按重置价结合成新结算的费用；

（三）因拆迁造成的停产、停业的适当补偿，按照赣州市人民政府的规定执行。

第三十七条拆迁人应当到供水、供电、通讯、有线电视等部门办理相应手续，待搬迁期限（含强制拆迁限定的搬迁期限）结束后，方可对被拆迁房屋停止供水、供电等。

被拆迁人因房屋拆迁发生的供水、供电、通讯、有线电视和其他重要设施迁移的费用，由拆迁人按照各部门规定的收费标准对被拆迁人给予补偿。

第三十八条因拆迁损坏相邻建筑物、构筑物和其他设施的，由拆迁人负责修复或者赔偿。

第四章附则

第三十九条违反本办法规定，依照国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《江西省城市房屋拆迁管理实施办法》和国家有关法律法规的规定进行处罚。

第四十条本办法下列用语的含义：

（一）拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位；

（二）被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有人；

（三）拆迁期限，是指房屋拆迁许可证上规定拆迁人完成拆迁工作的期限；

（四）过渡期限，是指实行产权调换且属期房安置的被拆迁人自迁出被拆迁房屋之日起至搬入产权调换的房屋之日止的期限；

（五）拆迁方式，是指拆迁人实行委托拆迁或者自行拆迁的方式；

（六）搬迁补助费，是指拆迁人补助给被拆迁人用于搬迁的费用；

（七）临时安置补助费，是指在实行产权调换的情况下，拆迁人对被拆迁人未提供周转用房的，在过渡期限内拆迁人对被拆迁人租用临时住房费用的补偿。

第四十一条城市规划区内集体所有土地上房屋的拆迁，应当依法办理土地征用手续。

第四十二条在城市规划区外国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿安置的，参照本细则执行。

第四十三条本细则自公布之日起施行。县人民政府2000年5月9日公布的《大余县城镇房屋拆迁管理暂行办法》同时废止。